Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи
Обременение в пользу продавца довольно частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.
Статья обновлена 18.03.2018 г
Содержание статьи подробное:
Обременение в пользу продавца
Обременение в пользу продавца регистрируется в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
- Любое регистрационное действие, в том числе и наложение обременения ( вносится запись об ипотеке), в Росреестре производится по заявлению участников сделки.
Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения
- Госпошлина за регистрацию обременения не уплачивается.
- Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
- В выписке из ЕГРН запись об обременении будет отражена
- На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
- Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
- Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
- С заявлением о погашении записи об ипотеке документ о полной оплате в Росреестр не передается!
Обременение в пользу продавца. Содержание договора
- В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
- Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
- Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»
Самостоятельное составление договора. Подробная консультация
Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.
Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.
Опираясь на свой многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать. Ведь снять его легко!
Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.
Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.
И конечно договориться об этом стороны сделки должны «на берегу», то есть прописать об этом условии еще в предварительном договоре купли-продажи.
Под эту ситуацию можно составить Предварительный договор купли-продажи с помощью Юридического конструктора договоров.
Рекомендую использовать такую форму сделки при оплате за счет средств Материнского(семейного) капитала.
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи : 28 комментариев
Ответ для Татьяны.
Все неверно.
Посмотрите консультацию, я там очень подробно объясняю, если уж вопросы останутся — пишите, еще раз разъясню.
Добрый день. Хочу продать квартиру с рассрочкой оплаты. Договор хочу составить с обременением в пользу покупателя, т.е. чтобы квартира оставалась в моей собственности до полной оплаты. Если вдруг покупатель откажется оплачивать в указанные в Договоре сроки и откажется писать заявление на снятие обременения, обременение тоже снимается только через суд?
Ответ для Виолины.
Ни каких «подводных камней» для вас нет.
Главное найти покупателя на такой проблемный объект.
Два варианта:
1. Уменьшаете стоимость доли на размер долга
2. Берете задаток в размере долга
Добрый вечер! Я имею 1\2 долю в приватизированной коммунальной квартире. Живу и прописана по другому адресу. Отец также владеет 1\2 долей в комнате, он там прописан. За жилплощадь накопились жуткие долги в размере 140 тыс. руб. Отцу 50 лет, он платить не собирается. Мне в июне исполняется 18 лет. Возможно, я продам её как раз после совершеннолетия. Арест на имущество пока что не наложен. Хочу узнать, насколько безопасно продать долю в комнате с долгом, ведь существует много подводных камней. Посоветуйте, как предостеречь себя от обмана и что нужно знать при подписывании договора. Ведь я хочу, чтобы покупатель выплатил долг, а затем купил долю комнаты. Как это заверить документально? Заранее спасибо.
Ответ для Александра.
Обязательного требования к оформлению предварительного договора нет.
Сын покупает соседке)))
Ответ для Александра.
А как вы хотите покупателя удержать 30 дней, ведь вам еще нужно уведомить др. собственников.
Или вы соседу продаете?
Здравствуйте. Скажите регистрация обременения при продажи комнаты обязывает Меня(продавца) подписывать предварительный Договор купли-продажи, или можно сразу идти на составление основного?
Ответ для Антона.
Да, действительно. На основании предварительного договора можно зарегистрировать обременение в пользу покупателя.
Об этом нужно прописать в дополнительных условиях предварительного договора купли-продажи.
А затем подать его в Росреестр вместе с заявлениями участников сделки.
Но, если основной Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса — предварительный договор также им удостоверяется.
Добрый день.
Мы продаем загородный дом в рассрочкой платежей. Мы хотим заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы переход права собственности перешел именно после последнего платежа. На сколько я знаю такой договор не регистрируется. Однако покупатель хочет зарегистрировать договор, чтобы на доме было обременение ограничивающее нас, как продавцов передавать дом в залог, продавать 3-м лицам и т.д. Чтобы право собственности оставалось на нас он не против.
Подскажите, пожалуйста, возможно ли как-то в нашей ситуации обыграть все условия. Чтобы и дом был в нашей собственности на все время рассрочки и чтобы обременение зарегистрировать, дающее гарантию покупателю.
Здравствуйте,подскажите пожалуйста,есть ли риск в продаже дома под мат.капитал и рассрочку?
Ответ для Елены.
Этот вопрос решается исключительно по договоренности сторон, вот если бы вы не прописывали штрафные санкции — тогда 1\300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки
Спасибо, составили, но возникают споры, неустойка при нарушении сроков полного расчета должна быть в каком размере указана? Покупатели настаивают на от 1 до 10 процентов, но математика говорит не в мою пользу Полевая стоимость квартиры скажем 1 млн рублей Пятьсот тысяч наличкой при подписании, остаток наличными пол расписку до 1 марта. Если не выплатят остаток, то неустойка если брать 10 процентов 50 000 руб То есть я получу при таком раскладе получу 550 А квартира то стоит миллион В Вашей практике, какова должна быть сумма неустойки? Покрывающая стоимость квартиры, какой то фикс процент или как ещё? Есть у нас в законодательстве положения, регулирующие данный вопрос? Спс
Ответ для Елены.
Вдруг вам повезет и все будет как договорились.
Я занимаюсь сопровождением сделок профессионально и на авось не рассчитываю.
Если ваш риэлтор не предложил участникам сделки скрепить предварительным договором — боюсь. что вы попали в руки дилетанта.
Добрый, не понимаю зачем нужен предварительный ДКП? Мне оставили аванс под расписку, далее мы хотим осуществь сделку в рег палате, подписав договор основной, в котором будет прописано обременение в мою пользу как продавца, там же наишем заявление об обременении и там же произойдет сделка, когда большую часть денег покупатель передаст наличными Зачем предварительный договор? Риелтор про это ни слова не сказала
Ответ для Дениса.
Обращайтесь в суд с иском о расторжении договора, по решению суда вам будет возвращено право собственности.
Конечно агента можно привлечь в качестве свидетеля.
Что делать, если покупатели все же не получили письмо с претензией по каким-либо причинам (сменили адрес проживания или намеренно скрываются)?
P.S. Сделка проводилась с участием агентства недвижимости. Можно ли их привлечь в качестве свидетелей того, что была попытка урегулирования ситуации до суда?
Ответ для Ирины.
Нет, ни чего перерегистрировать не нужно. Когда произойдет полная оплата необходимо всем участникам сделки подать заявление о снятии обременения( погашения записи об ипотеке).
Здравствуйте. Дочь приобрела жилье с обременением в пользу продавца. Обременение зарегистрировали до полной оплаты с указанием даты. Но к указанной дате она не успевает отдать деньги. Продавец готов подождать. Нужно ли предпринимать какие-то действия (н-р, перерегистрировать с новой датой по полной оплате и обременения)?
Ответ для Вадима
Сначала напишите покупателю претензию на нарушение условий договора и выплату причитающихся средств до определенной даты.
Сообщите о своем намерении обратиться за защитой своих интересов в суд, с возложением на него судебных издержек, в случае нарушения указанных сроков оплаты.
Предложите урегулировать вопрос в досудебном порядке в срок до …(конкретная дата)
Отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении. Не говорите заранее о письме, иначе покупатель сознательно не будет его получать.
Здравствуйте. Если я продал квартиру с рассрочкой на 6 месяцев, зарегистрировали договор, заявление на обременение, прошло 6 месяцев и более, а покупатель не расплачивается и не желает расплачиваться, какие дальше мои действия?
Ответ для pozdravhappy.
В разделе «Оплата по договору» пропишите порядок и сроки полного расчета и о том, что «Стороны договорились о регистрации обременения в пользу продавца»
Просто в разделе «Особые условия» пропишите: » Продавец сохраняет право проживания в квартире и право пользования имуществом до полной оплаты»
как правильно отразить в договоре к-п квартиры обременение в пользу продавца с правом пользования имуществом до полной оплаты стоимости жилья?
Ответ для Галины.
Если участники сделки написали в Росреестре заявление о регистрации обременения в пользу Продавца, то ни какие отчуждения( продажа, дарение и т.д) невозможны. Только после полной оплаты Ваша дочь напишет заявление о погашении записи об обременении и тогда новый владелец сможет отчуждать квартиру.
помогите пожалуйста. под давлением мою дочь заставили подписать договор купли продажи квартиры с обременением. 500 тыс. вроде как покупатель отдал, а 500 тысяч после регистрации сделки. Сможет ли покупатель продать квартиру под таким обременением. и как вернуть квартиру нам обратно?
Добавить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Автор и основатель интернет ресурса
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и процедуре регистрации права собственности.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу 02.01.2017 г)
Этому сайту уже более трех лет и только за последний год его посетили более 1 400 000 человек, каждый из них получил самую свежую информацию об изменениях в законах и процедурах, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы
Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью.
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор. 
Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа
Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.
В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт 11 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.
Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца и видео уроки.
Статья обновлена 01.01.2018 года
Содержание статьи подробное:
Риски при продаже квартиры при разных формах сделки
Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».
Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.
Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.
Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере
Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .
Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.
- не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
- для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
- если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.
-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?
-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.
-И как же его составить?
-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.
Риски при продаже квартиры по доверенности
- Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.
Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >
- А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски , разберем подробнее:
- в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
- в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
- в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.
Риски продажи квартиры за счет кредитных средств
Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается заемными средствами и объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.
И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.
Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :
- сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
- после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
- после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца
В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»
А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).
И вот возникает риск , когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а недвижимость заложена в пользу Банка.
Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.
Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.
Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.
И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.
Поэтому более безопасно для Продавца:
- когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
- когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя
Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.
Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции, в случае нарушения договоренностей.
Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.
Риски отказа страховой компании
Еще одна редкая, но возможная ситуация:
Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.
Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай расторжения заключенного Договора купли-продажи.
Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.
И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.
В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.
А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска потери денег Продавцом.
Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.
Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала
Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:
- если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей
Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.
- если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
- если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, если дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.
- если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
- если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!
Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.
Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.
Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.
При подготовке основного Договора купли-продажи еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.
Советую прочесть статьи:
Риски при продаже квартиры в рассрочку
Нередкая ситуация в нынешних условиях.
Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.
Необходимо себя обезопасить. КАК?
- Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
- Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
- Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
- Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
- Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.
Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.
Советую прочесть статью:
Все вышеперечисленные условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.
Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.
Практические пособия для продавца квартиры
Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.
Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам с недвижимостью.
Аккредитив при покупке недвижимости как оформить?
Процесс продажи недвижимости предполагает определенную последовательность действий:
- покупатель выбирает понравившийся вариант и договаривается о встрече с продавцом
- на встрече обговариваются все детали сделки – ее стоимость, нюансы договора
- в договоренное время покупатель отдает продавцу деньги, после чего недвижимость переходит новому владельцу
- новый собственник проходит процедуру регистрации жилья в соответствующих органах
Но в такой схеме оформления сделки есть определенные риски, поскольку приходится оперировать большими наличными средствами. Чтобы обезопасить процедуру и используется данный способ.
Аккредитив при покупке квартиры что такое?
Итак, для начала ответим на вопрос, что такое аккредитив при покупке недвижимости? Это специальный способ проведения операции по купле-продаже жилья (дома, квартиры), который осуществляется по безналичному расчету с привлечением к сделке третьей контролирующей стороны – банковской организации.
Для реализатора жилья преимуществами аккредитива являются:
- залог получения от клиента средств за квартиру в полном размере
- уверенность в том, что деньги будут находиться на счету в целости и сохранности
Для покупателя плюсы способа состоят в следующем:
- банк лично следит за правильностью оформления сделки
- деньги клиента на счет продавца будут перечислены только в том случае, если тот приложит к недвижимости все требуемые документы и не нарушит условия аккредитива
- если по неким первопричинам сделка не состоится, то возврат капитала будет осуществлен покупателю обратно в полном размере
- если реализатор не выполнил хоть одно условие соглашения, то платеж банком не будет произведен
Безотзывной покрытый аккредитив при покупке квартиры
Безотзывной покрытый договор – это самый надежный вид проведения сделки. Он предполагает, что с момента помещения средств на аккредитивный счет в банке ни одна, ни вторая сторона сделки уже не сможет его отозвать.
А деньги будут перечислены адресату только после того, как все условия купли-продажи будут выполнены, а именно:
- квартира будет зарегистрирована в Росреестре
- продавец освободит жилплощадь и снимет с регистрационного учета всех проживающих на ней лиц
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?
Аккредитив в банке при покупке квартиры у застройщика также является взаимовыгодным способом заключения сделки. В этом случае физическое лицо открывает в финансовой организации своеобразную ячейку, на которую помещает все средства, необходимые на покупку строящейся квартиры. При этом застройщик сможет получить доступ к этим средствам только после выполнения своих обязательств – после выполнения всех строительных работ и сдачи квартиры в эксплуатацию потребителю.
Аккредитив при покупке недвижимости – условия оформления договора
Условиями оформления данного типа сделки являются:
- между сторонами соглашения оформляется договор, в котором указывается,что операция происходит с применением аккредитивного способа
- покупатель обращается в банк, который его обслуживает и оформляет там аккредитив
- продавец в свою очередь открывает в обслуживающем банке специальный счет, на который затем будут перечислены средства со счета покупателя
- деньги для реализатора будут доступными лишь в тех случаях, когда будет закончена сделка купли-продажи и в банк будут предоставлены все нужные для ее доказательства документы
Аккредитив при покупке недвижимости в Сбербанке – стоимость
При покупке недвижимости описываемым способом, физическим лицам – участникам соглашения, придется немного потратиться, а именно заплатить банку пошлину за оказание данного вида услуг. Размер этих затрат зависит от стоимости жилплощади, а также от финансовой структуры, в которую обратились физические лица.
К примеру, в самой крупной финансовой организации страны в Сбербанке услуга будет стоить:
- 0,2% от общей стоимости реализуемой недвижимости, но не менее 1 000 рублей и не более 5 000, если операция осуществляется в самой компании
- при взаимодействии с другими финансовыми структурами — 0,3% с пределами 1 500-10 000 рублей
- само обслуживание сделки будет стоить 2 000 рублей
Аккредитив при покупке недвижимости ВТБ 24 — стоимость
Стоимость услуги для физических лиц в другом авторитетном банке ВТБ 24 по последним актуальным данным составляет:
- открытие — 0,2% от суммы (мин. 1 200 руб., макс. 4 500 руб.)
- изменение суммы и сроков договора – 0,2% (900 — 4 500 руб.)
- исполнение третьему лицу — 0,2% (2 500 — 4 500 руб.)
Залог недвижимого имущества между физическими лицами
Залог недвижимого имущества между физическими лицами это частный случай договора об ипотеке (залоге недвижимости). Его особенность только в том, что обе стороны договора – физические лица, а не банк или микрофинансовая организация, что нам привычнее.
Как правило, договор залога недвижимого имущества заключается для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по другой сделке, чаще всего договору займа.
На практике эта схема выглядит следующим образом:
- два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа;
- у должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа;
- теперь, в случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.
Чтобы организовать такую сделку, нужно заключить два договора: договор займа денежных средств и договор залога.
Обременение, в виде залога, подлежит государственной регистрации.
С момента государственной регистрации обременения недвижимого имущества в виде залога, запрещается его отчуждение любым способом: продажа, дарение, обмен и т.д. Условия договора залога могут запретить повторный залог имущества или сделать его возможным только с согласия кредитора.
Кроме заполнения формы заявления на регистрацию залога, сторонам договора необходимо оплатить государственную пошлину. По состоянию на июнь 2015 года, размер государственной пошлины за регистрацию обременений (залога) на недвижимое имущество, взимаемый с физических лиц, составляет 2 000 рублей (согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса).
Для сравнения – за регистрацию того же обременения юридическое лицо заплатит в одиннадцать раз больше – 22 000 рублей.
Какие требования к залогу недвижимого имущества между физическими лицами предъявляет федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
- Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.
- Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.
- Владение и пользование заложенной недвижимостью, на период залога, осуществляется залогодателем (заемщиком). Иными словами, если вы взяли кредит, заложив в обеспечение возврата свою квартиру, то вы можете жить и пользоваться ей без ограничений, до тех пор, пока своевременно и полно выполняете обязанности по возврату долга.
Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.
В залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества:
- земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю
- используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия
- жилые помещения: дома, квартиры, их части
- объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома.
- морские и речные корабли, воздушные суда
В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок.
Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику.
Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.
Пример: «Гражданин С. передает гражданину П. в залог по договору займа квартиру, которая приобретена им в период нахождения в браке. На момент заключения договора залога, брак не расторгнут. На отчуждение такой квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги С. Следовательно, для заключения договора залога также требуется такое согласие».
Здесь кроется возможность для злоупотреблений со стороны заемщика. Возможность мошеннической схемы в следующем:
Допустим, состоящий в браке гражданин заключает договор залога недвижимого имущества между физическими лицами с другим гражданином. При этом, в паспорте залогодателя по какой-то причине отсутствует штамп о заключении брака. А при заполнении соответствующих форм он отрицает, что женат.
Оперативно проверить достоверность информации о том, холост гражданин или женат, не представляется возможным. Особенно, если сам он данный факт скрывает.
В самом деле: теоретически возможно запросить информацию в ЗАГСе по месту жительства гражданина. Но брак может быть заключен по месту жительства другого супруга или в другом месте, по месту службы, командировки, временного местонахождения гражданина… Вариантов множество.
Скрывая факт заключенного брака, такой гражданин надеется в будущем, от имени супруги, оспорить договор залога и признать его недействительным, ссылаясь на распоряжение совместно нажитым имуществом без согласия второго собственника. Это позволит ему затянуть вопрос с возвратом заемных денежных средств, не рискуя при этом правом собственности на свое жилье.
Теоретическая возможность удовлетворения подобных требований существует. Однако, одним из методов противодействия такому мошеннику является возбуждение против него уголовного дела по ст.159 УК РФ, а также оспаривание его действий в гражданском суде.
Взыскание на заложенное недвижимое имущество
Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:
- обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок
- при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.)
- залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению; существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
- других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение.
Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества. Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности.
Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:
- какую сумму следует уплатить залогодержателю
- идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.)
- в каком порядке будет реализовано заложенное имущество
- с какой цены начинается реализация заложенного имущества
- если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.
Суд вправе предоставить гражданину отсрочку, продолжительностью до одного года, для исполнения решения о взыскании на заложенное имущество. Залог не должен быть связан с предпринимательской деятельностью.
В течение этого времени у гражданина будет возможность выполнить свои обязанности по погашению кредита, который обеспечен залогом недвижимости. Проценты, штрафные санкции весь период отсрочки будут накапливаться. Поэтому выгодна ли такая отсрочка – нужно решать в каждом конкретном случае отдельно.
Сумма требований в совокупности, по окончании периода отсрочки, не может превышать стоимость заложенного имущества.
Не допускается предоставление отсрочки, если:
- залогодержателю угрожает существенное ухудшение финансового положения
- в отношении одной из сторон договора возбуждено дело о банкротстве
Последний пункт ранее был актуален только для юридических лиц. Однако, с поправками в действующее законодательство, он сохраняет свое действие и для залога недвижимого имущества между физическими лицами.
Когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество?
Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.
Причем обе этих причины должны действовать одновременно:
- сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и
- длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев
Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно. Скорее всего, такие требования удовлетворят.
Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Он применяется если:
- стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога
- обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.
Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается. Перечислю их:
- предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо
- гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим
- недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки
- недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям
- предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство
- нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП
- предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.
В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.
Подведем итоги статьи:
Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется законом об ипотеке.
Предмет залога должен быть в собственности у залогодателя.
Обременение регистрируется по заявлению сторон.
Взыскание на предмет залога обращается по судебному решению.
Излишки стоимости предмета залога, после его продажи, должны быть возвращены залогодателю.
Остались вопросы? Задайте их в комментариях, присоединяйтесь к обсуждению!
Добрый день! как правильно составить договор, Залог недвижимого имущества между физическими лицами?
я дал в долг деньги под проценты физическому лицу, составлен договор займа, есть расписка от должника
в настоящее время по обоюдному согласию должник передает залог, новую квартиру являясь собственником
нужно составить договор залога и зарегистрировать в юстиции
с уважением федор
Здравствуйте Федор.
Вам, по хорошему, нужен юрист, который составит для вас договор и поможет его зарегистрировать.
Нашел у себя образец договора залога, который реально использовался на практике, не самый плохой, на мой взгляд. Можете скачать отсюда и адаптировать под себя.
Добрый день.У меня с другим лицом заключен договор займа и залога на мое помещнние оба зарегестрированны в регпалате. Денег нет, но договорились расчитаться другим недвижимим имуществом, которое пренадлежит моей сестре
Как это правильно оформить? Заранее спасибо
Добрый день.
Напрашивается вариант заключения допсоглашения к основному договору об изменении способа погашения долга, плюс договор перехода права на недвижимость сестры, плюс соглашение о прекращении действия основного договора в связи с исполнением обязательства и погашение записи о залоге.
Звучит страшнее чем есть на самом деле. Если нужна конкретика — надо смотреть документы.
Добрый день. Есть договор займа и залога, зарегистрированные в рег.палате. Жилье, являющееся залогом- единственное для заемщика, плюс там еще и прописан вместе с заемщиком несовершеннолетний ребенок. И как тогда обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество? Ведь суды у нас гуманные…
На жилье, являющееся предметом залога (ипотеки), взыскание обращается по решению суда без всяких проблем, не смотря на единственное жилье, прописанных детей и т.д.
Будут проблемы со взысканием — обращайтесь.
Подскажите, а как быть если несколько собственников передаваемой в залог квартиры? Деньги получает один (глава семьи). Всех включать в договора займа и договор залога, чтобы было меньше бумаг? (Заемщики или заемщик и созаемщики).
Или договор займа с одним лицом а договор залога со всеми, или договор залога тоже с одним лицом, а с остальными договор поручительства или или или?
Здравствуйте.
Смотрите, глава семьи в данном случае может распорядиться только принадлежащей ему долей, закладывать имущество других сособственников он не имеет права.
Нюанс — если эта доля совместно нажитое имущество — получаем согласие супруги.
Поэтому, на мой взгляд, договор поручительства хороший выход в данной ситуации. Или множественный договор, где кредитор один, а заемщиков несколько. По залогу то же самое.
Вот только если среди собственников несовершеннолетние, ситуация осложняется.
Для ответа на ваш вопрос нужна конкретика — кто, сколько, на каком праве. Исходя из этого — комбинировать.
Но заранее скажу, если придется вводить в сделку несовершеннолетних, я бы от такой сомнительной перспективы отказался…
Здравствуйте!
Между физ. лицами заключен договор займа и зарегистрированный договор залога (предмет залога — гараж). Долг в срок не выплачен. Может ли Залогодержатель перевести(оформить) на себя право собственности на гараж или только может обратить взыскание на заложенное имущество с последующей его продажей?
Здравствуйте.
Действующим законодательством предусмотрен второй вариант. Однако вы можете заключить допсоглашение к договору займа, о способе погашения займа. Например, о том, что должник в счет погашения долга передает кредитору заложенное имущество. Рекомендую с проектом такого соглашения найти возможность проконсультироваться в местном Росреестре. Схема такая однозначно работает, у меня на практике проходила, вот документов сейчас найти не смогу…
Евгений, а подскажите пожалуйста, продаю квартиру, сумма занижена до 990т.р.(попытка не платить налог))), остальную сумму хочу грамотно оформить (подумываю о договоре займа под залог недвижимости)Вопрос в следующем: могу ли я подписав договор купли-продажи, одноврменно подписать договор займа под залог этой же (продаваемой)квартиры (ну то есть на оставшуюся сумму) и одновременно оформить оба договора?
Здравствуйте.
Вы конечно же догадались, что я не даю советов, как уклоняться от налогов))) это наказуемое деяние…
Относительно одновременного заключения двух договоров, думаю, что не получится.
Дело в том, что при подписании договора о купле-продаже, собственность на квартиру у вас прекращается, переходит к новому владельцу.
Соответственно, в регистрации ипотеки будет отказано, поскольку предмет залога выбыл из вашего владения.
Если же договор ипотеки будет зарегистрирован ранее, то откажут в регистрации перехода права, т.к. имеет место обременение.
Поэтому, схема вряд ли жизнеспособна, если я правильно понял вопрос.
Здравствуйте!
Спасибо за толковую статью. Все понятно. Можете ли вы проверить подготовленное соглашение, к которому присоединяется договор залога между двумя физлицами?
Здравствуйте.
Присылайте на почту [email protected] что именно нужно сделать, исходя из конкретики определимся, что я смогу сделать и сколько это будет стоить.
Добрый день, Евгений! Спасибо за подробную, очень нужную статью. У меня такой вопрос:
у должника несколько земельных участков, договор залога можно составить один на несколько участков или нужно на каждый участок составлять отдельный договор.
И соответственно с уплатой пошлины. Пошлина должна платиться за каждый участок или за несколько участков можно отделаться 2000 рублей?
Для ответа на ваш вопрос цитирую выдержку из письма Министерства Финансов РФ от 18.08.2014г. №03-05-06-03/41155 :
«…Учитывая изложенные нормы Федерального закона N 367-ФЗ, договор об ипотеке, заключенный (подписанный) после 1 июля 2014 года, не подлежит государственной регистрации с указанной даты, а будут осуществляться регистрационные действия в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимого имущества…»
Поэтому, регистрировать придется залог по каждому участку. Ну и пошлину оплачивать соответственно тоже.
Спасибо! А можно составить только один договор ипотеки? То есть условия займа прописать в этом договоре?
Вообще ситуация у меня такая человек хочет взять деньги в долг, предлагает обеспечить займ землей, и я хочу наложить запрет на регистрационные действия, чтобы он не мог продать участок до полного расчета по займу.
У вас будет один договор займа, а к нему три договора залога, по количеству объектов недвижимости. По крайней мере я так это вижу… По хорошему, надо не полениться задать этот вопрос в территориальном управлении Росреестра, где вы будете регистрировать залог.
А в отношении обременения вы правильно все понимаете, с момента регистрации залога ни продать, ни подарить, ни обменять, ни иным способом сменить собственника не получится, до отмены обременения.
Здраствуйте.
У меня такой вопрос. если заключить договор займа по которому займодавец дает деньги для приобретения конкретного, указанного в договоре, недвижимого имущества, а заемщик по истечению определенного срока( срок окончания договора заима) передает 1/2 доли этого имущества займодавцу, то вправе ли займодавец по истечении указанного срока договора отказаться от 1/2 доли в недвижимости( повторюсь, указанного в договоре займа)и потребовать обратно возвратить ему занимаемые средства? И вообще возможен ли такой вариант договора? Я переживаю, не придется ли выплачивать ему занимаемую сумму. На передачу 1/2 доли я согласна. Спасибо.
А почему бы вам сразу не купить недвижимость в долях, не усложняя себе жизнь подобным сомнительным договором?
Здравствуйте Евгений!
Собираюсь заключить договор займа и договор залога недвижимости (между физич. лицами). Я слышал, что в период регистрации в Росреестре могут всплыть какие нибудь проблемы (арест, запрещение, обременения). Опасаюсь передать деньги и остаться с незарегистрированным договором залога. Деньги по договору займа желаю передать Заемщику после регистрации договора залога в Росреестре и прописать это в договоре займа. Заемщик не против. Будет ли считаться такой договор займа и договор залога законными?
Если нет подскажите как себя обезопасить?
Получите до заключения договора выписку из ЕГРП. Там все обременения будут указаны.
Здравствуйте !! Подскажите пожалуйста . У нас зпрегестрирован договор займа и договор ипотеке под залог земли. Мы оформляли договор в 2012 году на 2 года !! Но платим уже 4 года одни проценты, а в договоре написанно что без процентный займ на 2 года.
Здравствуйте.
Странная ситуация описана. Ну, как вариант, соберите квитанции об оплате, просуммируйте, сравните с суммой займа, указанной в договоре. Если видите, что все выплачено — обращайтесь за справкой о погашении кредита. Это на тот случай, если брали деньги в кредитной организации.
С другой стороны, если у вас была просрочка, то возможно, что вы сейчас оплачиваете штрафные санкции и т.д. Хотя, как правило, их начисляют судебным решением.
В целом, информации недостаточно. Нужно смотреть сам договор.
Здравствуйте.
В юстиции при регистрации залога по займу в договоре займа было прописано, что денежные средства будут переданы по расписке. Заимодавец настоял чтобы расписка была написана при сдаче документов на регистрацию и была прошита с договором, а деньги мне будут выданы после получения документов и был выдан аванс, на остальную сумму написал расписку что деньги в день сдачи документов на такую то сумму не передавались и будут переданы после получения документов из юстиции и дата что и в моей расписке. А потом пропал на 1,5 г. а сейчас обратился с иском в суд на всю сумму займа с процентами и штрафами.Пишет, что я ему платила весь срок проценты, договор закончился и более 3 месяцев я не возвращаю основной долг.
Здравствуйте.
Вариантов действий много, начиная от оспаривания заключенности самого договора, и до возражений по сумме займа.
Но вот в чем вопрос: если деньги вам не были переданы, а с регистрации документы получены, то почему вы не заявляли об этом ранее, после того, как кредитор «пропал на 1,5г»?
Думаю, что не все так очевидно, как вы описываете.
В любом случае, необходимо изучать документы.
Здравствуйте!
Я получила небольшую часть денег (договора займа и залога были испорчены тем, что он расписался вместо заёмщика и было по одному правильному договору и мы должны были донести недостающие экземпляры и есть дополнительная расписка на сдачу договоров через 10 дней) и ждала когда он выйдет на связь, он прописан в другом городе и не было его телефона. Была договоренность, что он сам мне будет звонить когда будет получать в юстиции документы и передаст мне деньги. В начале я ждала от него звонка, а потом решила , что случилось какое либо несчастье… авария или ещё хуже. В суде он заявил, что я ему год исправно выплачивала проценты, но подтвердить не может ничем. Документы с регистрации я не получала.
Здравствуйте.
То есть, если я правильно понял ваш комментарий, вы не получили в полном объеме займ, но тем не менее зарегистрировали договор залога? И теперь кредитор требует возврата так и не переданных вам денег?
В таком случае, оспаривать залог, плюс договор займа, смотреть наличие расписок и т.д.
Но информации мало. Нужно видеть документы.
Скорее всего, здесь в действиях кредитора можно усмотреть признаки мошенничества. Другой вопрос — как это доказывать…
Здравствуйте! У нас мужем дом у каждого в собственности по 0,5 дома. Муж гражданин Украины, а я России. Хотим между собой заключить договор займа с залогом, для того что бы нельзя было ничего с домом сделать (в смысле отчуждить посторонними лицами, мошенниками). Скажите есть какие-то подводные камни? Налоги? И как потом в случае необходимости убрать с дома обременение. Спасибо.
Здравствуйте.
Если я правильно понял, вы хотите взаимно запретить каждому супругу распоряжаться принадлежащей ему долей в доме? Если да, то для этого не требуется использовать предложенную вами схему.
На основании ч.3 ст.35 Семейного Кодекса РФ:
«Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.»
Поскольку сделка с объектом недвижимого имущества требует обязательной госрегистрации в силу закона, то согласие супруга на ее совершение обязательно. Без такого согласия право не зарегистрируют.
P.S. Все, что я пишу, верно для территории РФ. На территории сопредельных государств действуют свои правовые нормы. Но если ваш объект недвижимости на территории России, то и нормы законодательства действуют Российские.
Не совсем так. Дом находится на территории России. Мы хотим сделать обременение на часть дома мужа (он гражданин Украины), т.к. сейчас в Украине легко сделать липовые документы (доверенности и даже паспорта). Насколько я зная, продать без согласия одной из сторон нельзя, а подарить можно. Мы хотим подстраховаться не друг от друга, а от третьих лиц (мошенников).Что Вы можете посоветовать? Спасибо.
Распорядиться, в том числе означает и продать, и подарить.
Можете регулярно брать выписку из реестра недвижимости, содержащую сведения о правах на ваш объект недвижимости и отслеживать изменения. В том числе онлайн.
Вообще, источник опасений описан расплывчато, поэтому конкретных рекомендаций дать не могу.
Здравствуйте, можно ли дать в залог квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему?
Здравствуйте.
Возможно, с согласия органов опеки и попечительства.
Например смотрите определение Конституционного Суда Рф от 17.02.2015 №246-О
Здравствуйте! Возможно ли дать в залог свою часть общедолевой собственности?
Здравствуйте.
Обращаемся к тексту части 2 статьи 246 ГК РФ:
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Поэтому ответ — да, возможно.
Здравствуйте!Хотел дать денег под залог квартиры,нужно ли мне платить налоги или ещё что то?
Здравствуйте.
Да, у физических лиц существует обязанность по уплате налога на полученный доход в размере 13% (НДФЛ). С вашей зарплаты ее выплачивает работодатель. А с других доходов вы обязаны задекларировать и оплатить налог самостоятельно. Выполнять ли это требование — решать вам.
Здравствуйте! Такая ситуация. Заключен договор займа на территории РФ в первом случае между двумя гражданами Украины, оба имеют РВП, и во втором случае между гр.РФ и гр.Украины. Заемщик уже 8 месяцев не отдает долг, кормит завтраками, и вечно у него какие-то обстоятельства. Займодавец направил ему письменно претензии и намерен обратиться в суд. Заемщика это не устраивает, просит подождать и предлагает в качестве обеспечения свою квартиру на территории Украины. Вопрос: 1) Возможно ли брать в залог недвижимость в Украине, ведь обременение в РФ на нее не зарегистрируют? 2) Каким образом, если не залогом, можно использовать в качестве обеспечения недвижимость в Украине? Если, конечно, возможно.
Вы правильно рассуждаете — Российское законодательство действует на территории РФ, а на территории Украины подобные обременения, как и регистрация, силы иметь не будут.
По второму вопросу — скорее всего обеспечение можно зарегистрировать на территории Украины, заключив договор там же. Соответственно и за разрешением споров ездить придется туда. Других очевидных вариантов я не вижу.
С другой стороны, я не специализируюсь на международном праве, возможно Вам стоит обратиться к профильным специалистам.
Добрый день, подскажите, пожалуйста, хотим заключить договор ипотеки (залога) между двумя физлицами на жилой дом на основании договора займа. Земля под этим домом приватизирована.
1. Нужно ли заключать такой договор на дом и на землю или все-таки возможно сделать только на дом?
2. Можно ли такой договор заключать в письменном виде в свободной форме и самостоятельно регистрировать в госкомрегистре или это делает только нотариус?
3. Нужна ли экспертная оценка к такому договору?
4. И главный вопрос: может ли быть договор займа составлен между займодавцем и заемщиком, а в договоре залога займодавец — залогодержатель будет тоже лицо, а заемщик — залогодатель будет другое лицо (родственник, в договоре займа не отраженный)?
Здравствуйте.
1. Можно только на дом, если на него есть отдельный правоустанавливающий документ. В любом случае, соблюдается принцип единства судьбы строения и занятого им земельного участка, необходимого для его использования.
2. Можно.
3. Не нужна.
4. Нет, на мой взгляд.
Здравствуйте! Ситуация такая: Мой муж решил помочь моей маме деньгами в тайне от меня, потому, как я бы на это не согласилась. Он заложил жилье физ.лицу под залог стоимостью на тот момент 1300000 р, всего за 450000р под огромные проценты. Вроде, как она обещала вернуть деньги за 2 месяца, а у нее все пошло плохо и ее горе бизнес накрылся. Выплыла вся эта история, меня чуть удар не хватил, это наше единственное жилье и там прописана 5-ти летняя дочь. В общем отдавать нечем, сумма с процентами 1100000. Вначале дело рассматривалось в третейском суде, я не присутствовала, т.к с мужем разругалась и живем пока отдельно. На след.неделе будет заседание в районном суде. Меня трясет, что делать ума не приложу, что нам грозит? Как вообще позволили заложить жилье без согласия супруги, да и еще где прописан маленький ребенок? Квартира была куплена родителями мужа и оформлена на свекра, но потом будучи уже со мной в браке ее переоформили на мужа.
Здравствуйте.
Я бы начинал выстраивать линию защиты с признания квартиры совместно нажитым имуществом. Тогда открываются перспективы для оспаривания договора займа.
Добрый день, у меня знакомый занимает деньги, предлагает в залог земельный участок, который оформлен на жену, как мне быть, как правильно составить договор?
Проще всего заключить договор займа с его женой. Или тройственный договор с двумя созаемщиками. Или договор с поручением.
Здравствуйте, скажите, а если подписав ипотечный договор отдав их на регистрацию, кредитор не выплатил мне деньги и пропал. Документы так и лежат в реестре. Что делать? Ведь обремененте наложено получается.
Пишите заявление в росреестр. Регистрацию можно приостановить, либо признать договор незаключенным в судебном порядке. Мало информации для полноценного ответа.
Здравствуйте, Евгений,
Хотела бы формально передать недорогую квартиру в Подмосковье своей дочери с тем, чтобы на мне не числилась эта недвижимость. Дочь в официальном браке. В связи с этим вопрос: как мне грамотно поступить, составив договор залога (в действительности никаких денег я брать взаймы не собираюсь), чтобы фактически ни дочь, ни зять не могли бы распорядиться этой квартирой? Параллельно составить с дочерью договор займа ею у меня суммы, равной стоимости квартиры? Где могут быть нестыковки или судебно-юридические нюансы? Что Вы посоветуете в данной ситуации?
С уважением,
Елена
Здравствуйте.
Схемы, которые вы описываете, в некотором роде взаимоисключающие.
Если хотите передать, то все права по распоряжению имуществом перейдут новому собственнику.
А если хотите ограничить право распоряжения, то зачем вообще передавать?
К тому же, следует понимать, что продать можно в некоторых случаях и жилье обремененное залогом, при условии, что покупатель о нем знает и согласен.
Поэтому единственного и правильного ответа на ваш вопрос, на мой взгляд, не существует.
Здравствуйте. Может ли моя жена владеющая 1/3 долей в нашей общей квартире заложить свою долю по договору залога недвижимого имущества без моего ведома. У меня 1/2 доли. О том, что был заключен договор я узнал, только недавно (прошло полгода с момента заключения). У жены соответственно не хватает денег для погашения этого договора и к тому же у нас проживает несовершеннолетний ребенок (7 лет). Что я могу в данной ситуации предпринять? Никогда не попадал в подобные ситуации! Помогите советом.
Здравствуйте.
Может. Это ведь ее доля, не ваша.
Добрый день. Подскажите пожалуйста, ИП (кредитор) и ООО (должник) собираются заключить договор займа, а договор залога по этому договору планируется заключать ИП (Залогодержатель) с физ лицом (залогодатель). При чем предметом залога будет недвижимое имущество, которое приобретет в собственность физ лицо только через несколько дней после подписания Ип и ООО договора займа, соответственно договор залога будет заключен только через несколько дней после заключения договора займа. Правомерно ли это?
Здравствуйте.
Распорядиться имуществом, на которое отсутствует право собственности путем его передачи в залог? Нет, конечно нельзя.
Только после оформления прав.
С другой стороны, если договор займа заключается отдельно, а потом дополняется залогом… Вот так можно. Но наступит ли это потом?
Вообще, по таким сделкам, не экономьте на очной консультации юриста, с изучением документов. Рискуете.
Добрый день,подскажите одно физ лицо дает другому физ лицу деньги в заем,хочет оформить договор залога на землю . Можно ли это все сделать у нотариуса. Или какая процедура
Можно у нотариуса, можно без него. В любом случае залог регистрировать в ФРС. Остальное в статье.
Здравствуйте, у меня в залоге квартира (ипотека между физ. лицами). Договор оформлен в Росреестре. Просрочка по платежам полгода, долг превышает половину стоимости квартиры, но в в квартире прописанны двое детей. Может ли суд отказать в реализации квартиры с публичных торгов.
Заранее спасибо.
Предсказывать действия суда не берусь. Но одно лишь наличие прописанных детей не отменяет условия ипотечного договора. Где-то в комментариях я писал об этом уже.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, знаю, что при заключении договора займа под залог недвижимости (ипотеки) между физлицами заимодавец должен платить 13 % ндфл с дохода.Вопрос:какой минимальный процент по ипотеке (рубли)в такой сделке можно указать в нотариальном договоре? Где-то читала, что есть привязка к ставке ЦБ РФ, даже если оформляешь беспроцентный заем, налог все равно насчитают.Спасибо большое
Здравствуйте.
Вы смешиваете несколько отдельных вопросов. НДФЛ по ставке 13% для физических лиц оплачивается на основании главы 23 Налогового Кодекса РФ.
Вопрос в том, образуется ли у вас доход от сделки в принципе, или имеет место перемещение собственных денежных средств, без извлечения прибыли.
Понятие дохода — смотрите ст.208 НК РФ, о доходах не подлежащих налогообложению — ст.217 НК РФ.
Запрета на оформление беспроцентного займа в настоящее время нет. Налоговики пытаются проводить описанную вами политику, НО по отношению к юридическим лицам. Причем, с переменным успехом. Смотрите например эту публикацию: https://www.garant.ru/article/706632/
Что касается физических лиц, ситуация пока не такая суровая.
В целом, я бы не опасался описанных вами последствий. В конце концов можно отсудиться, с неплохими шансами на успех.
А в отношении ставки ЦБ РФ, возможно вы имели в виду начисление штрафных санкций по договорам? Появилась такая практика, да. Но опять таки к предмету вопроса она отношения не имеет.
В целом, вопрос интересный. Постараюсь разобраться для себя, и при возможности выложу.
Евгений! Добрый день. Планируем взять займ и в залог поедоставить 1/2доли магазина и 1/2 земельного участка. Подскажите свежую форму договора залога где скачать. Залогодатель и залогодержатель физ. Лица
Собственно законодательство менялось незначительно с момента написания статьи.
Я конечно могу ошибаться, но мне кажется, что Ваша цена вопроса позволяет нанять юриста для составления договора.
Бесплатные образцы на сайте.
Здравствуйте, Евгений. Прочитала Вашу статью с большим интересом, спасибо-написано доступным языком, расписано все по пунктам. У меня вопрос по моей ситуации. Хочу продать принадлежащие мне по договору дарения 3/4 доли в квартире. Собственник 1/3 доли проживает в др. государстве и не зарегистрирован в квартире, местесто жительства мне не известно, куда отправлять предложение воспользоваться о преимущественным правом покупки не знаю. Риелтор предложил мне «выкупить» их, оформив договор займа и залога. Причем договор займа будет задним числом. Меня смущает такая схема.
1) Какие «подводные камни» в такой сделке?
2) Чем она опасна или безопасна для меня? Что посоветуете.
Заранее благодарю.
С 29 декабря 2015 года продавать долю в праве общей собственности на квартиру можно только через нотариуса.
Нотариусы удостоверяют сделки продажи доли в квартире по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.
Поэтому я рекомендовал бы задать ваш вопрос территориальному нотариусу. Полагаю, что в данном случае надлежащим уведомлением будет являться отправление телеграммы по адресу квартиры, доля в которой принадлежит отсутствующему сособственнику. По крайней мере у меня в практике такая ситуация была, нотариуса подобное уведомление вполне устроило.
Не нужно применять предложенную риэлтором схему. Какая-то она «мутная». Если у вас есть реальный покупатель, легче соблюсти процедуру информирования, и забыть о совершенной продаже с чистой совестью.
При проведении сделки через нотариуса у вас сложится чистая и прозрачная сделка. Без неожиданностей и подводных камней.
Ваш риэлтор в данном случае действует в своих, а не ваших интересах, выстраивая некую схему «под себя».
Здравствуйте! В вашем образце договора сразу прописаны условия по договору займа и залога. Можно ли в таком виде провести регистрацию обременения или все таки необходимо составить 2 отдельных договора? Заранее спасибо за ответ.