Разрешительная документация: подготовка, оформление, получение
Законодательство устанавливает перечень разрешительной документации , необходимой для выполнения определенных видов деятельности. Нормами предусматривается специальный порядок ее составления и выдачи. Рассмотрим далее, какая используется разрешительная документация в строительстве . 
Возведение новых сооружений, проведение некоторых других работ строительного характера допускается в соответствии с разрешительной документацией. К ней в первую очередь относят бумаги, свидетельствующие о предоставлении участка земли. На основании их составляется разрешительная документация на проектирование .
Земельный участок
На любых наделах субъекты, осуществляющие возведение сооружений или иные работы, касающиеся зданий (реконструкцию, капремонт, например), должны соблюдать требования о целевом назначении. Участки, которые относятся к собственности муниципалитета или государства, могут предоставляться уполномоченными органами непосредственно для строительства. Пользователи наделов в своей деятельности должны руководствоваться 263-й статьей ГК (п. 1). В соответствии с ней субъекты, которые не являются титульными владельцами участков, должны получить разрешение от собственника на выполнение строительных работ. Оно может содержаться в отдельной бумаге или включаться в договор с пользователем.
Если субъект предполагает осуществлять реконструкцию или вносить изменения в существующее сооружение, исходно-разрешительная документация на строительство должна включать и бумагу, в которой будет согласие собственника этого здания. Соответствующее требование устанавливается в ФЗ № 169, регулирующем архитектурную деятельность в РФ. В нормативном акте предусматривается, что строительные работы на любом объекте должны осуществляться с согласия собственника участка либо здания при соблюдении СНиП и градостроительных правил. Данное положение присутствует в 3-й статье (ч. 3, п. 2) указанного ФЗ.
Проектно-разрешительная документация
Она разрабатывается в соответствии со СНиП и прочими нормами и правилами. Исходно-разрешительная документация на строительство должна быть согласована с рядом контрольных органов. В первую очередь к ним относят управление архитектуры, а также службы госконтроля и надзора. В соответствии с 48-й статьей Градостроительного кодекса проектной называют документацию, в которой содержатся материалы, представленные в текстовом виде, а также в форме карт и схем. Она определяет архитектурные, конструктивные, функционально- и инженерно-технические решения для обеспечения работ на объекте. Разрешительная строительная документация необходима, если предполагаемые мероприятия будут влиять на характеристики безопасности и надежности сооружений. 
Подготовка разрешительной документации может осуществляться непосредственно самим исполнителем работ. Субъект также вправе привлечь к разработке организацию, имеющую соответствующую лицензию. Прежде чем получить разрешительную документацию , необходимо выполнить инженерные изыскания. Без их результатов бумаги не будут представлены. Изыскания также может выполнить сам субъект или привлечь организацию, имеющую на это лицензию.
Необходимые сведения
Оформление разрешительной документации осуществляется на основании материалов, которые представляет заинтересованное лицо (исполнитель работ). К необходимым сведениям и бумагам относят:
- Техзадание. Оно предъявляется в случае, если исполнитель работ привлек к разработке бумаг лицензированную организацию.
- Градостроительный план территории строительства.
- Результаты выполненных инженерных изысканий.
- Бумаги, удостоверяющие использование надела в соответствии с целевым назначением.
- Техусловия на присоединение к инженерно-техническим коммуникационным сетям.
В соответствии с общими правилами разрешительная документация в строительстве включает в себя:
- Пояснительную записку. В ней, кроме прочего, должны присутствовать исходные данные для разработки схемы строительства, реконструкции, капремонта, результаты изысканий и техусловия.
- Чертеж планировочной организации участка. Он выполняется в соответствии с градостроительным планом.
- Архитектурные решения.
- Объемно-планировочные и конструктивные схемы.
- Информацию об инженерном оборудовании, сетях обеспечения, список мероприятий по их прокладке и подключению.
- План организации строительства.
- Проект работ по демонтажу/сносу объектов, их частей. Он предоставляется в случае необходимости проведения указанных работ.
- Список мероприятий, направленных на защиту окружающей среды.
- Перечень работ по обеспечению пожаробезопасности.
- Список мероприятий по предоставлению доступа инвалидов к культурным, медицинским, спортивным и прочим учреждениям, объектам общепита, транспорта, торговли, финансового, административного, делового, религиозного назначения, а также сооружениям жилфонда. Он предъявляется в случае разработки соответствующих проектов.
- Смета объекта капстроительства, финансируемого из бюджетных средств.
Разрешительная документация должна быть направлена на проверку. В случае положительного экспертного заключения она утверждается. Как правило, это осуществляется проставлением подписи должностного лица, представителя/руководителя уполномоченного органа и оттиска печати на титульном листе. Правительство устанавливает случаи, когда разрешительная документация должна пройти обязательную проверку. В частности, в Постановлении № 1008 от 1 января 2001 г. определено, что экспертиза должна проводиться в отношении всех бумаг, касающихся мероприятий, затрагивающих конструктивные и прочие характеристики безопасности и надежности сооружений, вне зависимости от формы собственности и источников финансирования объекта.
Их составляют сооружения, для технического переоснащения, реконструкции, расширения, возведения, капремонта, ликвидации и консервации которых разрешительная документация не предусмотрена. Кроме этого, экспертиза не проводится для бумаг:
- На отдельно стоящие объекты ИЖС не выше 3 этажей.
- Жилых домов не более трех этажей, состоящих из 10 и менее блоков.
- Многоквартирных сооружений высотой не больше 3 этажей, включающих в себя 4 и менее блок-секции. При этом в каждой из них должен быть отдельный подъезд, выходящий на территорию общего использования.
- Объектов капстроительства, стоящих отдельно, высотой не больше 2 этажей, не предназначенных для производственной деятельности и проживания людей. При этом их общая площадь не должна быть больше 1,5 тыс. кв. м.
- Отдельно расположенных объектов капстроительства, высота которых не больше 2 этажей, предназначенных для ведения производственной деятельности, но для которых не требуется создание санитарных зон, или они устанавливаются в пределах участка.
Предмет проверки
В качестве него выступает оценка соответствия документации положениям техрегламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам, требованиям госохраны объектов культурно-исторического наследия, промышленной, пожарной, ядерной, радиационной и другой безопасности, результатам проведенных инженерных изысканий. Целями экспертизы, таким образом, являются:
- Предупреждение возведения объектов, строительство и эксплуатация которых нарушают интересы и права граждан и юрлиц либо не отвечают требованиям правил и норм, утвержденным в установленном порядке.
- Оценка эффективности капвложений, которые направляются на выполнение работ из бюджета соответствующего уровня.
Разрешительная документация проходит проверку в уполномоченных госорганах либо в организациях, которые имеют государственную аккредитацию.
В ряде случаев необходима государственная экспертиза и составление дополнительных бумаг. Например, предпроектная документация на сооружения и прочие объекты, возведение которых частично или полностью выполняется за счет бюджетных средств, госкредитов и займов, полученных под госгарантии, прочих инвестиций, поступающих в форме господдержки, проходит проверку до ее утверждения. Аналогичное правило действует и в отношении бумаг, разрабатываемых на потенциально опасные и особо сложные в техническом плане конструкции вне зависимости от источников их финансирования и типа собственности. В отношении объектов, строительство которых выполняется на средства заказчика, в том числе привлеченные, решение о выполнении государственной экспертизы принимает он сам. Исключение составляют особо сложные и потенциально опасные сооружения и конструкции. 
Получение разрешительной документации
После выполнения экспертизы при положительном заключении бумаги проходят утверждение. Застройщик, получив документацию, обращается в уполномоченную организацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство и/или ордера. Вид бумаг будет зависеть от характера работ. По 51-й статье Градостроительного кодекса разрешение на строительство подтверждает соответствие документации требованиям плана участка. Эта бумага предоставляет субъекту право на выполнение необходимых работ на объекте. Разрешение предоставляется на основании заявления. К нему прилагаются бумаги, удостоверяющие права на участок. Кроме этого, уполномоченная инстанция требует утвержденную проектную документацию. Форма, в которой составляется заявление, сроки и порядок его рассмотрения определяются Градостроительным кодексом, а также иными нормативными актами. Бланк разрешения утверждается правительством.
Необходимые бумаги
Для получения разрешения застройщику необходимо представить уполномоченной инстанции, исполнительному органу региональной/местной власти заявление с приложением:
- Правоустанавливающих бумаг на участок.
- Градостроительного плана надела.
- Материалов, присутствующих в проектной документации.
- Пояснительной записки.
- Схемой планировочной организации участка. Она выполняется в соответствии с планом надела. На схеме обозначается место размещения объекта капстроительства, проходы и подъезды к нему, границы территорий, на которых действуют публичные сервитуты, памятники археологического наследия.
- Чертежа планировочной организации участка. Он подтверждает место расположения линейного объекта в границах красных линий, которые утверждены в составе соответствующей документации.
- Схем, отображающих архитектурные решения.
- Сведений об инженерном оборудовании, сводного плана сетей обеспечения с обозначением участков подключения объекта к ним.
- Проекта организации строительства.
- Плана работ по демонтажу/сносу объектов и их элементов (при необходимости).
- Положительного заключения экспертизы.
- Разрешения на отклонение от предельных показателей строительства/реконструкции.
- Согласия правообладателей на выполнение работ.
- Положительного заключения негосударственной экспертизы (при наличии).
Упрощенный порядок
Он применяется в случае, если разрешение выдается на строительство объекта ИЖС, для которого проектная документация не составляется. В такой ситуации заинтересованное лицо прилагает к заявлению:
- Правоустанавливающие бумаги на надел.
- Градостроительный план участка.
- Чертеж планировочной организации территории, на котором обозначается место размещения объекта ИЖС.
Действия уполномоченных органов
Утвержденная документация и разрешение на строительство должны быть зарегистрированы в местных структурах управления. Уполномоченный орган вправе отказать в выдаче бумаги в случае отсутствия необходимых материалов либо несоответствия их сведений требованиям, установленным в плане или допуске на отклонение от предельных показателей. Данное решение может быть оспорено в суде. Разрешение на строительство предоставляется без взимания платы. Данная бумага имеет определенный срок действия – 10 лет для объектов ИЖС. Период для прочих сооружений устанавливается в соответствии с проектом строительных работ.
Ответственность
Нарушение установленного порядка оформления разрешительной документации преследуется по закону. Ответственность устанавливается КоАП. В соответствии со ст. 8.4 субъекты, не выполнившие требования закона об обязательности государственной экспертизы, а также лица, реализующие или финансирующие проекты, которые должны пройти проверку, не получившие положительного заключения, наказываются административным штрафом. Величина взыскания для граждан – 10-15, должностных лиц – 30-50, организаций – 400-500 МРОТ. К административной ответственности могут привлекаться субъекты, осуществляющие деятельность, не соответствующую документации, на которую было выдано положительное заключение. В таком случае штрафы для граждан составляют 15-20 МРОТ, для должностных лиц и организаций их размер аналогичен приведенным выше цифрам. Строительство сооружений и зданий непроизводственного и производственного назначения, объектов ИЖС без разрешения влечет наложение административного взыскания в соответствии со ст. 9.5, п. 1 КоАП. Для граждан штраф составляет 3-5, должностных лиц — 5-10, организаций – 50-100 МРОТ.