Договор купли продажи квартиры в беларусь

Договор купли-продажи квартиры (жилых домов) в Беларуси

Осуществление сделок с недвижимостью требует защиты интересов обеих сторон на юридическом уровне. Поэтому необходим верный с правовой точки зрения и правильно составленный с соблюдением всех норм и корректировок договор купли-продажи квартиры (жилого дома).

Если процесс осуществления сделки предполагает использование помощи агентства недвижимости, то беспокоиться о безопасности не следует: в таких случаях происходит грамотное оформление / составление и соблюдается четкий порядок заключения договора.

Однако, если определенные причины предполагают осуществление сделки своими силами, необходимо уточнить следующие позиции:

• как оформить и правильно заверить у нотариуса;
• сколько стоит весь процесс и мн. др.

Обеспечить передачу продавцом прав собственности на жильё покупателю – это главная задача договора купли-продажи квартиры / жилого дома (статья № 520 п.1 ГК Республики Беларусь). Из указанного возникает предмет договора:

• незаселенные квартиры жил. фонда РБ;
• жильё, являющееся собственностью граждан;
• жильё, находящееся в собственности у юридических лиц;
• жильё, строительство которого предусматривало его дальнейшую продажу.

Договор купли-продажи квартиры и/или жилого дома в РБ: законодательство

На государственном уровне данный договор регулируется следующими юридическими документами:

1. Указы Президента РБ:

• № 200 от 26.04.2010 г.;
• № 413 от 07.09.2007г.;
• № 49 от 09.02.2015г.

• «О гос. регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 22.07.2002 г.);
• № 305-3 «О нотариате и нотариальной деятельности» (от 18.07.2004 г.).

3. Постановления Совета Министров РБ:

• от 23.04.2004 г. № 17;
• от 23.10.2006 г. № 63;
• от 26.12.2006 г. № 1728;
• от 09.11.2010 г. № 63;
• от 08.08.2013 г. № 38.

4. Жилищный и Гражданский Кодексы РБ.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.

Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.

Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:

• составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
• обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
• указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
• данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
• в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
• имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.

Соответствие нормам, при соблюдении которых признаётся законность договора

На текущий 2015 год договор купли-продажи квартиры в Беларуси считается действительным при соблюдении следующих правил:

1. Составлен в виде единственного документа.
2. Составлен в письменной форме.
3. Две стороны его подписали.
4. Удостоверен у нотариуса.
5. Прошел процесс регистрации в гос. организации, которая занимается регистрацией жилья: заключенным договор является с момента регистрации.
6. В содержании указаны данные, которые точно характеризуют проданное недвижимое имущество (согласно ст. 525 ГК РБ):

• место нахождения;
• адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• этаж;
• количество лоджий, балконов и комнат.

7. Предусматривает указание точной стоимости недвижимости (этот момент прописан в статье 526 ГК РБ).

8. Согласно ст. 529 (п.1) ГК Республики Беларусь указывает лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением (в письменной форме).

Кто может быть стороной договора купли-продажи квартиры (жилого дома)

Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:

1. В роли одной стороны – продавец:

• юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
• физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
• компании, предлагающие недостроенные квартиры (необходимо иметь Разрешение от Правительства РБ).

2. В роли второй стороны – покупатель:

• белорусский гражданин;
• резиденты других стран;
• юридическое лицо;
• лица без гражданства.

Фактическое выполнение договора купли-продажи жилого дома

Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:

• после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
• после осуществления перехода прав на земельный участок и собственность.

Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).

Что учитывать при составлении и заключении договора купли-продажи недвижимости

1. Предмет заключаемого договора:

• прописать максимально полные характеристики и нюансы недвижимости (перепланировка, качество и тип постройки и т.п.), с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться.

2. Последовательность и виды взаимных расчетов:

• например, определенный пункт договора указывает, что оплата произведена до момента регистрации сделки (т.е. подписания), а собственник даёт еще и документ о получении денег от покупателя: вероятность судебного иска высока, т.к. фактически (документально) продавец дважды получил сумму денег;
• стоит продумать пункт о расторжении договора в том случае, если покупателем вовремя не выплачена стоимость недвижимого имущества.

3. Данные: важно прописать в договоре точные данные продавца, полную характеристику объекта недвижимости, способов расчета и цен.

4. Психологическое и физическое состояние продавца.

5. Юридическая чистота недвижимости: подвергнуть проверке факты (если имеют место быть) – сделка по доверенности, полученная по наследству недвижимость, приватизированное жилье.

Образец договора купли-продажи квартиры (жилого дома):

ПравоВед.by — Юридическая консультация, правовая помощь адвоката, юридические услуги, представительство в суде.

Популярные вопросы:

Сроки реконструкции

Председатель ГПК выдаёт документ для регистрацию гаража .

гарантии молодому специалисту

Выплата пособия по уходу за ребенком до достижения им в .

распространение личного видео

Вопрос по вывозу ТКО

Хотят вернуть деньги за б/у товар

Права несовершеннолетней беременной

Заехал на территорию РУВД на такси

Имеет ли право наниматель указать конкретный день недел .

Внимание! Каждый Ваш вопрос уникален и юридическая консультация дается только по нормативным правовым актам, которые действовали на момент написания конкретного вопроса! Не поленитесь задать свой уникальный юридический вопрос. Мы рады каждому обращению к нам за консультацией, но постарайтесь, задавая Ваш юридический вопрос, описать сложившуюся юридическую ситуацию как можно подробнее не опуская ни одной правовой детали.

Договор купли-продажи квартиры

Возможно ли купить квартиру за валюту в Республике Беларусь?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
7 декабря 1998 г. N 218-З
Статья 141. Деньги (валюта)
1. Белорусский рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Республики Беларусь.
Платежи на территории Республики Беларусь осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.
2. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Республики Беларусь определяются законодательством.
Статья 298. Валюта денежных обязательств
1. Денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях (статья 141).
В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
2. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Республики Беларусь по обязательствам допускается в случаях, порядке и на условиях, определенных законодательством .

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
22 июля 2003 г. N 226-З
О ВАЛЮТНОМ РЕГУЛИРОВАНИИ И ВАЛЮТНОМ КОНТРОЛЕ
Статья 11. Использование иностранной валюты, ценных бумаг в иностранной валюте и платежных документов в иностранной валюте при проведении валютных операций между резидентами
Запрещается использование иностранной валюты , ценных бумаг в иностранной валюте и (или) платежных документов в иностранной валюте при проведении валютных операций между резидентами , за исключением случаев, установленных настоящим Законом и иными актами валютного законодательства.
В отношениях между физическими лицами — резидентами, не выступающими при проведении валютных операций в качестве индивидуальных предпринимателей, разрешается использование иностранной валюты, ценных бумаг в иностранной валюте и платежных документов в иностранной валюте в случаях:
дарения (в том числе в виде пожертвований), а также отмены дарения;
предоставления займов, возврата займов и процентов за пользование ими;
передачи на хранение и их возврата.

С уважением Sfif

Теги данного вопроса:

Если Вам нужна срочная правовая помощь.

Если Вы не получили ответ на свой вопрос или по каким-то причинам он Вам не ясен.

Если Вы хотите получить квалифицированную помощь адвоката с учетом Ваших деталей.

Если Вам нужно представительство Ваших интересов уже сегодня.

Если Вы не уверены, что сможете сами защитить свои законные права.

Мы предлагаем воспользоваться платной юридической помощью адвоката
Филанович Ирины Николаевны.

Специальное разрешение (лицензия) на право осуществления адвокатской деятельности, выданное Министерством юстиции Республики Беларусь № 02240/2210.

Телефон +375 29 145-45-19.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ | Договор купли | Договор продажи

Договор купли-продажи Договор купли-продажи товара Договор купли-продажи образец Договор купли-продажи РБ

Договор купли-продажи является самой древней из всех сделок. Его целью является передача вещи одним лицом другому с перенесением на последнего права собственности, иного вещного права.

Договор купли-продажи определен Гражданским кодексом Республики Беларусь как соглашение, в силу которого продавец обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Сфера применения договоров купли-продажи чрезвычайно широка — от приобретения гражданами потребительских товаров до продажи предприятий. Во всех указанных случаях договор купли-продажи сохраняет свои характерные особенности, в каждой из областей применения, однако, приобретая свои специфические черты.

Договор купли-продажи имеет следующие виды: розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, энергоснабжение, контрактация, продажа недвижимости, продажа предприятия.

Ниже речь пойдет об общих особенностях, присущих любому договору купли-продажи.

Договор купли-продажи: товар

Товар – это движимое и недвижимое имущество, за исключением имущества, которое не может находиться в собственности других лиц, кроме государства.

Договор купли-продажи: стороны

В договоре купли-продажи участвуют две стороны – продавец и покупатель. Ими могут быть как физические лица, так и субъекты хозяйствования (предприниматели и организации).

Продавцом в договоре купли-продажи может быть лицо, обладающее правомочием распоряжения в отношении имущества. Как правило, это правомочие принадлежит собственнику. Другие лица без разрешения собственника не вправе распоряжаться его имуществом.

Договор купли-продажи: форма

В ГК Беларуси отсутствуют специальные нормы, посвященные форме договора купли-продажи. Это означает, что форма данного договора определяется по общим правилам о форме сделок, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (продажа предприятия, недвижимого имущества).

Договор купли-продажи: существенные условия

Существенными условиями этого договора являются условия:
— о предмете (наименование товара; количество товара; ассортимент товара);
— о цели приобретения (в определенных случаях).

Договор купли-продажи: права и обязанности сторон

Основная обязанность продавца — передать товар и перенести на покупателя право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) в отношении товара. Продавец, как правило, обязан одновременно с передачей товара передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законодательством или договором купли-продажи. Передача товара покупателю осуществляется в установленном порядке — в определенном количестве, в согласованном ассортименте и комплектности, установленного качества, в соответствующей таре и упаковке.

Основные обязанности покупателя – это принятие товара и его оплата.

Договор купли-продажи: переход права собственности от продавца к покупателю

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В случаях, когда договором купли-продажи установлено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом. Если в срок, предусмотренный договором купли-продажи, переданный товар не будет оплачен, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар.

Договор купли-продажи РБ, Договор купли-продажи Беларусь, Договор купли-продажи образец, Договор купли-продажи товара, Договор купли-продажи

Делаю жизнь проще,
юрист Николай Калюнов

Правовые тонкости купли-продажи квартир в Республике Беларусь

Ежедневно в Республике Беларусь заключаются сотни договоров по купли-продажи недвижимости. Одни оформляют сделки с помощью риэлтерских компаний, другие выполняют эту нелегкую процедуру самостоятельно.

Рынок недвижимости действует в плоскости сложившегося спроса, а именно когда количество выставленной недвижимости на продажу увеличивается, причем предложение превышает спрос, тем самым влечет за собой уменьшение объемов по сделкам купли-продажи жилья. Традиционно функционирует несколько путей по поиску с целью приобретения и покупки квартиры, опять же либо самостоятельным образом, или же посредством специалистов агентства недвижимости.

Причем агентства недвижимости через своих специалистов помогают осуществить все правовые стадии по вопросу продажи и покупки квартиры, где специально подготовленные специалисты помогут ощутить все преимущества компании людям не владеющими тонкостями в правовом поле.

Для тех, кто планирует проводить самостоятельно сделку купли-продажи квартир стоит владеть некоторыми правовыми аспектами. Поскольку такими знаниями и навыками в силу иной профнаправленности каждый не может владеть.

Факторы несущие важность по заключению договора купли-продажи квартиры

Для начала важно ознакомиться с документами на отчуждаемую/приобретаемую квартиру, где и выяснить момент имеет ли право собственник распоряжаться ею. Необходимо у отчуждающего необходимо попросить правоустанавливающие документы на жилье. Указанными документами являются: договор мены, решение суда, договор купли-продажи, договор дарения, документы о праве на наследство, договор приватизации, регистрационное удостоверение и проч.

О правовой принадлежности жилплощади к продавцу подтверждают документы — свидетельство о праве собственности, в которых содержатся сведения о настоящих владельцах объекта недвижимости, с какой даты, кем, на основании которых документов была произведена регистрация, и кроме сего информация о имеющихся на нее обременений (запрет на отчуждение).

Но данные в свидетельстве могут устаревать, их необходимо проверить, путем взятия выписки из единого гос. реестра недвижимого имущества. Данная выписка содержит опись относительно объектов недвижимости, ограничения прав, зарегистрированные на объект недвижимости права, иные сведения связующие с судебными тяжбами, ареста или др. требований на квартиру. Разумеется, в целях получения выписки по земельному кадастру требуют предъявлять документ, удостоверяющий личность.

В случаях если объект недвижимости находится в долевой собственности, то продавая часть доли одним совладельцем другие члены долевой собственности, безусловно, имеют законное преимущественное право на покупку этой доли. И прежде чем продать объект совладельца закон обязал известить письменно остальных долевых совладельцев собственности о продаже (где четко указывают стоимость, и условия продажи).

Далее, в ЖЭСе нужно проверить сведения о прописанных лицах в квартире. Для того чтобы в дальнейшем не было непредвиденных моментов, таких как признание недействительным договора купли-продажи стоит уделить внимание на лицах прописанных на этой жилплощади ранее, и по истечении времени не теряют право на пользование этим помещением.

Рынок вторички реализует приватизированные объекты. Практика свидетельствует, что зачастую грубые ошибки продавцы допускают в части несоблюдения прав детей. Дети, как правило, могут обладать правом собственности или же либо иметь право на пользование жилья. Продавая такой объект, требуется разрешение из ООП (органов опеки и попечительства). Для дополнительной перестраховки лучше всего будет получить в местной гос. администрации справку в которой была начислена жилищная квота.

Наследственные дела по недвижимости в основе оформления, которых имеются на руках свидетельство о наследственном праве. Чтобы договор купли-продажи не был признан таким как недействительный нужно, проверить всех имеющихся на нее наследников.

Весьма бдительными необходимо быть, если же решили купить квартиру непосредственно у собственника, стоящего на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Такой случай (недееспособность) впоследствии могут оспорить его родственники либо сам владелец. И как правило, факт дееспособности устанавливается лично нотариусом, где и удостоверяется договор купли-продажи.

Если же приходится приобретать квартиру у продавца, который действует на основании доверенности, то необходимо проверить — не последовали ли обстоятельства, которые могли бы прекратить действие его доверенности. Кроме этого, было бы, лучше лично встретится с реальным собственником, который дал доверенность, и согласие на право владения, пользования и отчуждения.

Указанные атрибуты по вопросу продать/купить квартиру в весьма значительной для всех сделке помогут избежать непредвиденных и неприятных прецедентов.

Договор купли продажи квартиры в беларусь

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.
3. Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей. Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.
4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.
Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых. В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.
Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].
Источник Росреестр: 1, 2, 3, 4.

Когда договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут или признан недействительным

Автор: Александр ЖУК, аттестованный юрист, магистр права 13 Март 2013 .

Сделки с недвижимостью — вещь весьма ответственная. Но иногда граждане (особенно самые самонадеянные из них, те, которые не обращаются в таких делах за помощью к специалистам) попадают в весьма неприятные ситуации, когда возникает желание «закрутить фарш обратно в мясорубку». Возможно ли это?

Законодательство Республики Беларусь предусматривает немало оснований, при наличии которых договор купли-продажи квартиры можно расторгнуть или признать недействительным в судебном порядке.

Существенное изменение обстоятельств

Расторжение договора купли-продажи возможно при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении этого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Например, при заключении договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении квартиры: жилье не находится в залоге, не является предметом судебного разбирательства, на квартиру не наложен запрет на отчуждение, отсутствуют претенденты, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако через определенное время после совершения сделки появляется лицо, допустим, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее было зарегистрировано в квартире. Бывший заключенный регистрируется в квартире, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем. Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Данные обстоятельства могут послужить основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение (покупатель получает обратно деньги, а продавец — квартиру). Однако такие последствия наступают только в том случае, если стороны не определили иное в договоре купли-продажи и если им не удалось договориться во внесудебном порядке.

Требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок. В любом случае расторгает договор в связи с существенным изменением обстоятельств только суд. При этом расторжение договора возможно только при наличии одновременно следующих условий:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
• исполнение договора без изменения его условий повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Отсутствие воли стороны на совершение сделки

Законодательство допускает совершение сделки купли-продажи квартиры по доверенности. Доверенностью для целей купли-продажи квартиры признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, удостоверенное нотариусом. В доверенности должны быть указаны место и дата ее совершения (подписания), фамилии, собственные имена, отчества и адрес места жительства представителя и представляемого. Что касается доверенности на продажу квартиры, то в ней обязательно указываются место нахождения квартиры, оговаривается цена, за которую представитель вправе ее продать, и другие условия продажи или право представителя заключить договор за цену и на условиях по его усмотрению.

Также в доверенности может быть определен порядок расчета денежными средствами (получить их представителю либо перечислить в банк на имя представляемого и т.п.), указано на право представителя получать справки и документы для удостоверения договора и т.д.

Все полномочия представителя излагаются максимально ясно и полно.

Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок действия в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение 1 года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью. Но доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, также должна быть нотариально удостоверена. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия основной доверенности. Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.

Действие доверенности прекращается вследствие:

• истечения срока действия доверенности;
• отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
• отказа лица, которому выдана доверенность;
• смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• смерти гражданина, которому выдана доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверитель может в любое время отменить доверенность или передоверие, а представитель — отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав недействительно. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Доверитель, впоследствии отменивший доверенность, обязан известить об ее отмене представителя, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Для отмены доверенности или передоверия лицо, выдавшее доверенность, должно подать нотариусу по месту удостоверения доверенности заявление об отмене доверенности.

Среди вариантов злоупотреблений представительством можно выделить подделку доверенности, несообщение представителем продавца покупателю о том, что доверенность была отозвана и т.п. Во всех перечисленных случаях договор купли- продажи квартиры может быть признан судом недействительным.

Сделка совершена недееспособным гражданином

Сделка, совершенная гражданином, ранее признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, недействительна. Соответственно, покупатель получает обратно деньги, а продавец — квартиру. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Однако в интересах недееспособного гражданина совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

По общему правилу, при совершении сделки нотариус и регистратор проверяют дееспособность сторон.

Если имеются основания предполагать, что участник (участники) сделки не может понимать значения своих действий или руководить ими, а сведений о признании лица недееспособным не имеется, то регистрация сделки будет отложена, а нотариус (регистратор) будут выяснять, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным. О наличии решения суда о признании гражданина недееспособным направляется запрос в орган опеки и попечительства по месту жительства гражданина, в отношении которого истребуются сведения.

В случае обращения за удостоверением сделки гражданина, находящегося в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не может понимать значение своих действий или руководить ими, в удостоверении сделки может быть отказано независимо от наличия судебного постановления о признании лица недееспособным.

Сделки под угрозой и кабальные сделки

Для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием угрозы необходимо наличие психического воздействия на лицо с целью понуждения к заключению сделки.

Стечением тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) может считаться такое имущественное положение лица, которое вынудило его осознанно и добровольно заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона сделки сознательно воспользовалась.

Пример

Собственник жилого дома был вынужден продать его кредиторам сына, который не мог вернуть взятые в долг деньги. Под влиянием морального давления, телефонных угроз, опасаясь за свою жизнь и жизнь своего сына, собственник дома продал его гораздо ниже рыночной стоимости. При этом даже часть денег продавцом получена не была.

Кредитор позволил проживать бывшему хозяину в доме еще более 3 лет, в течение которых бывший владелец оплачивал все расходы по содержанию имущества, оплате коммунальных и иных услуг. После неудачной попытки самостоятельного выселения кредитор обратился в суд с иском об устранении со стороны бывшего собственника препятствий в пользовании недвижимостью.

В интересах бывшего хозяина прокурором был подан иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Из материалов дела следовало наличие долга перед кредитором, в счет которого уже были переданы жилой дом и определенная денежная сумма, о чем свидетельствовала сохранившаяся расписка. Наличие психологического давления подтвердилось показаниями не заинтересованных в исходе дела лиц. В совокупности эти и другие доказательства устанавливали факт совершения сделки на крайне невыгодных условиях под влиянием угроз. Иск прокурора был удовлетворен, а право собственности кредитора на квартиру было признано недействительным.

При этом необходимо отметить, что при признании сделки недействительной по данному основанию потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается стоимость в деньгах.

Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Республики Беларусь. При невозможности передать имущество в доход Республики Беларусь в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

«Личный юрист», № 5/2012

Договор купли продажи квартиры в беларусь

Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога. Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения, принятия решения о разрешении на отчуждение жилого помещения (его частей, доле на праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита (продажа, дарение или обмен в течение года со дня погашения этого кредита либо дарение или обмена до погашения этого кредита). Заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.

В соответствии со ст.399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?

В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора. В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.

В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.

Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Важное условие предварительного договора — условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец и члены его семьи. Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом. Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.

В договоре может быть предусмотрено условие о задатке.

Примерная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости приведена ниже.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

«__» _________ 20__ г.

Мы, гражданин Сидоров Сергей Степанович, в дальнейшем именуемый Продавец, и гражданин Петров Павел Потапович, действующий от имени гражданина Иванова Игоря Иосифовича, на основании доверенности от «___» _______ 20__ г., именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий предварительный договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны принимают на себя обязательство заключить договор купли-продажи жилого помещения (далее — Основной договор) в срок и на условиях Договора двухкомнатной квартиры общей площадью 54,2 кв.м, в т.ч. жилой — 36,4 кв.м, расположенной на 2-м этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г.Минск, ул.Незнанского, д.1, кв.1 (далее — жилое помещение).

2. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. Срок заключения Основного договора и его нотариального удостоверения устанавливается Сторонами до «___» ___________ 20__ г. включительно.

2.2. Срок государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение устанавливается Сторонами до «___» ____________ 20__ г. включительно.

2.3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики жилого помещения, включая его месторасположение, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома, его удовлетворяют.

2.4. В жилом помещении на момент заключения Договора не зарегистрированы члены семьи Продавца и иные лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением (если такие лица зарегистрированы, указать Ф.И.О., права на пользования жилым помещением).

2.5. Жилое помещение должно быть освобождено Продавцом от имущества, не входящего в цену жилого помещения, не позднее 3 дней после государственной регистрации Основного договора и передано Покупателю по передаточному акту не позднее 3 дней с даты выдачи Покупателю свидетельства о государственной регистрации права.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Обеспечить получение согласия на отчуждение жилого помещения со стороны всех сособственников, а также третьих лиц, имеющих права в отношении данного жилого помещения.

3.1.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении, и его освобождение в срок, предусмотренный Основным договором.

3.1.3. Погасить задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, телефонные переговоры к моменту подписания передаточного акта при передаче жилого помещения Покупателю.

3.1.4. Не изменять технического состояния жилого помещения, описанного в Договоре.

3.1.5. Незамедлительно уведомить Покупателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему договору.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить Продавцу стоимость жилого помещения, указанную в п.4.1 Договора в день подписания Основного договора, если Сторонами не установлено иное.

3.2.2. Принять жилое помещение у Продавца в состоянии, указанном в п.6 Договора, в сроки, установленные Основным договором.

3.2.3. Незамедлительно уведомить Продавца о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по Договору.

3.2.4. После подписания Основного договора не предъявлять требований к устранению дефектов жилого помещения, которые указаны в настоящем Договоре и были известны Покупателю.

3.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке цену жилого помещения, сроки и условия совершения сделки, не принимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя), если настоящим Договором не установлено иное.

4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена жилого помещения составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 80 000 (восьмидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты. На день заключения настоящего Договора данная сумма составляет 688 000 000 (шестьсот восемьдесят восемь миллионов) белорусских рублей.

4.2. Оплата за приобретаемое жилое помещение производится Покупателем в следующем порядке:

4.2.1. Покупатель в день подписания настоящего Договора в счет цены жилого помещения передает Продавцу аванс в размере суммы, эквивалентной 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты.

В случае расторжения настоящего Договора предварительная оплата (аванс) подлежит возврату Покупателю в полном объеме. При заключении Основного договора аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа за приобретаемое жилое помещение.

4.2.2. Сумма, эквивалентная 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, передается Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день нотариального удостоверения сделки.

4.2.3. Сумма, эквивалентная 70 000 (семидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, перечисляется на расчетный счет Продавца безналичными кредитными денежными средствами в срок, установленный кредитующим банком. Все расходы, связанные с открытием расчетного счета на имя Продавца, получением Продавцом наличными денежными средствами вышеуказанной суммы кредита, несет Покупатель.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору допускается в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях:

— неисполнения второй стороной своих обязательств по настоящему Договору;

— невозможности наступления условий Договора, указанных в подп.4.2.3 п.4 настоящего Договора.

6. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего Договора соответствуют техническому паспорту на объект (прилагается).

6.2. Дополнительные характеристики жилого помещения:

6.2.1. Наличие лоджии (балкона) ______________________.

6.2.2. Наличие телефона _____________________________.

6.2.3. Покрытие полов в жилых комнатах ______________, коридоре _______________, кухне ________________, ванной _____________________, туалете _____________________, их состояние ________________.

6.2.4. Плита (газовая, электрическая), модель плиты _____________________________.

6.2.5. Сантехническое оборудование __________________________________________.

6.2.6. Прочие характеристики (виды дверей, замков, наличие сигнализации и пр.)

6.2.7. Наличие дефектов ___________________________________________________, перепланировки, переустройства, реконструкции __________________________________________________________________________.

6.2.8. Наличие мебели и оборудования, переходящих в собственность Покупателя со дня подписания Основного договора, стоимость которых включена в цену жилого помещения ___________________________________.

6.3. Расходы, связанные с оформлением сделки (оплата стоимости документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки, государственная пошлина, оплата услуг нотариуса, оплата государственной регистрации сделки, перехода права собственности и т.д.), производятся Покупателем.

6.4. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по соглашению Сторон в письменной форме в виде дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

6.5. Договор составлен в простой письменной форме в 2 экземплярах.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Сидоров Сергей Степанович
_______________________________
Паспорт _______________________
выдан _________________________
Адрес _________________________
_______________________________
Тел. ___________________________
Подпись _______________________