Договор бронирования недвижимости

Зачем нужен договор бронирования при покупке недвижимости, что он дает и можно ли без него обойтись?

Подписав договор о бронировании, продавец недвижимости обязуется в течение определенного времени не продавать предмет договора третьему лицу, передает портал Kodu. Может ли такой договор обеспечить стопроцентную гарантию будущей сделки?

Договор бронирования — письменное соглашение между потенциальным покупателем и продавцом, согласно которому продавец недвижимого имущества обязуется не продавать его никому, кроме потенциального покупателя.

Время действия договора бронирования стороны могут использовать это время для подготовки сделки. Такие договоры широко используют девелоперские компании, а также бюро недвижимости.

Каждая сделка и каждый договор влекут за собой определенные риски

Возможными рисками нельзя пренебрегать, но хорошо составленный и оформленный договор может снизить вероятность возникновения рисков. При купле-продаже недвижимости наиболее безопасно заключать все соглашения нотариально.

«Договоры бронирования занимают важное место на рынке недвижимости и, на мой взгляд, способствуют нормальному функционированию рынка», — сказал заведующий Северо-Эстонским отделением фирмы Domus Kinnisvara Рандо Ванавески.

В то же время, по словам Ванавески, часто путают предварительный договор и договор бронирования, ошибочно считая, что все не заверенные нотариусом договоры недействительны, и заключать их не имеет смысла. На самом деле это не так, и заключить незаверенный договор бронирования, целью которого является приостановление активных продаж на определенный период, более чем полезно.

В договор бронирования нельзя включать обязательство заключить договор купли-продажи недвижимости

Договор бронирования не предусматривает того, что продавец и покупатель обязаны заключить договор купли-продажи. Для этой цели существует предварительный договор, для которого закон предусматривает обязательную нотариальную форму.

Договор бронирования используется, если решение о покупке еще не является окончательным и зависит, например, от получения займа в банке или других обстоятельств. Если потенциальный покупатель решит не приобретать зарезервированное имущество, то плата за бронирование останется у продавца.

Таким образом, вознаграждение, выплачиваемое на основании договора о бронировании, продавец получает за резервирование недвижимости. Его величина зависит от того, на какой срок забронирована недвижимость. Важным фактором является и наличие других заинтересованных в покупке людей.

Дает ли договор бронирования стопроцентную гарантию?

По словам Ило-Ханны Керес, адвоката из адвокатского бюро Glikman, Alvin & Partnerid, договор бронирования не дает 100% -ную гарантию. Вместо заключения нотариально заверенного договора бронирования, Керес рекомендует заключить обязательственно-правовой договор.

В случае нарушения договора бронирования, покупатель не может требовать заключения договора купли-продажи, считают адвокаты из адвокатской группы Avokaado, но может потребовать возвращения платы за уплаты штрафа, если об этом была договоренность заранее.

«В случае серьезных намерений, безопаснее заключить предварительный договор в нотариальном бюро, однако нужно принять во внимание оплату нотариального сбора. Например, если недвижимая вещь стоит 100 000 евро, то нотариусу придется заплатить около 330 евро», — подытожили адвокаты из Avokaado. Такую же сумму придется заплатить при заключении договора купли-продажи.

Договор бронирования при покупке недвижимости в Чехии: третий — лишний?

Потенциальный покупатель недвижимости в Чехии рано или поздно сталкивается с предложением заключить «договор бронирования» (договор резервации). Существует несколько вариантов его названия, но всегда речь идёт об одном и том же, по сути, соглашении. Покупателю, заинтересованному в приобретении недвижимости, посредник в лице агентства предлагает заплатить определённую сумму в качестве залога. Для заинтересованного в покупке клиента этот шаг должен означать некую уверенность, что продавец не будет искать другого покупателя. Но также договор этот накладывает на покупателя и существенное обязательство: в течение обусловленного времени заключить договор о приобретении недвижимости. Но самое неприятное может случиться с покупателем тогда, когда, по какой-то причине, он откажется от предложения.

В таком случае весь залог достаётся агентству. Дело в том, что, по законам Чешской Республики (§ 1746/2 ГК), договор бронирования является непоименованным.

Непоименованным является договор, не предусмотренный гражданским законодательством. Он имеет свою каузу, не известную Гражданскому кодексу Российской Федерации, а так же не соответствует квалифицирующим признакам отдельных закрепленных в законодательстве видам поименованных договоров.

Попробуем разобраться? Первое, что бросается в глаза, это цель, которую преследует заключение договора бронирования. Самой заинтересованной в нем стороной является, несомненно, само агентство по недвижимости, выступающее в роли посредника между продавцом и покупателем. В виду непоименованного характера договора (отсутствие законом прописанных реквизитов договора) центром его часто становится описание и условия получения комиссии агентством, равно как и неустойки в случае отказа от покупки. Как мы видим — с точки зрения продавца и покупателя договор бронирования является абсолютно лишним.

Не будет излишним обратить внимание читателя на тот факт, что многие агентства проявляют халатность и непрофессионализм, используя во всех договорах один и тот же, часто устаревший, шаблон. Такие договоры не только не отражают специфику каждой покупки и пожелания участников, но и, зачастую, даже не соответствуют
действующему законодательству! Добавим к этому давление на покупателя, нередко оказываемое агентством, и получим довольно неприятную ситуацию. Как же вести себя так, чтобы в важном и ответственном вопросе приобретения недвижимости не стать жертвой торопливого и необдуманного решения, о котором придётся жалеть?

Давайте разберёмся подробнее в том, что может Вас ожидать.

Первым приходит на ум вопрос — а что же я, как потенциальный покупатель, получу заключением подобного договора? Агентство с готовностью предоставит следующие аргументы:

1) Вы получаете время и возможность проверить состояние недвижимости (фактическое и юридическое)
2) Вам дают гарантию того, что в обговоренные сроки недвижимость не будет предлагаться к покупке другим заинтересованным
3) У Вас появляется время определиться и обеспечить финансирование покупки.

Так ли это? Присмотримся ближе.

1) То, что каждый, всерьёз заинтересованный приобретением недвижимости, клиент уже заранее должен ознакомиться с правовым и фактическим статусом предлагаемой недвижимости, не требует подтверждения. Можете ли Вы себе позволить выложить немалую сумму залога за кота в мешке? В действительности же ситуация складывается
так, что покупателя заставляют принять на себя обязательства ДО того, как у него появится возможность проверить все нюансы предстоящей сделки. Таким образом первый из аргументов агентств является ложным. Опасность в данном случае представляет из себя тот факт, что в случае обнаружения проблем (юридических или
физических) с предметом продажи и следующим за ним отказом от приобретения покупатель теряет залог, оставленный агентству по согласно договору. Законно ли это? Согласно действующему законодательству ЧР подобный договор не является действительным, если в нём отсутствует сторона, выставляющая недвижимость на продажу, её владелец, и применение финансовых санкций к покупателю является незаконным.

2) Из первого пункта закономерно вытекает второй: гарантию, что недвижимость не будет продана другому лицу, может предоставить только такой договор, участниками которого являются все три (!) стороны, или же агентство владеет исключительным правом представления интересов продавца. Двухсторонний же договор между покупателем и агентством никак не ограничивает продавца в его праве распорядиться имуществом по своему усмотрению. Большим везением можно считать ситуацию, когда агентство возвращает залог покупателю при продаже недвижимости другому лицу.

3) Перейдём к третьему аргументу агентства: время на поиск денег для покупки. Тут дела обстоят ещё проще-покупатель думает, что договором бронирования обеспечил покупку недвижимости и может искать деньги. В действительности же бронирование зачастую не обуславливает детали будущего договора купли-
продажи, зато имеет широкий спектр санкций в пользу агента. Проще говоря, покупатель не знает заранее, что его ожидает. Сложности начинаются тогда, когда оказывается, что представления банка, продавца и покупателя о содержании договора различны, и прийти к общей договорённости не удаётся. В самом невыгодном положении остаётся, разумеется, покупатель: с одной стороны, штраф агентству за отказ от заключения договора, с другой — отказ финансирования банком или неприемлемые условия договора. Помочь в таком положении покупателю могут прописанные заранее условия договора купли-продажи, или же целый договор в качестве приложения. Также неплохо оговорить условия отказа от сделки.

Сложность заключается в том, что вся сумма залога передаётся непосредственно агентству по недвижимости. В таком случае при любом развитии событий оно не останется в проигрыше — маржа уже лежит на счету. Дабы избежать такой ситуации покупатель может воспользоваться услугами нотариуса или адвоката, которым и будет передан залог. При успешном окончании сделки агентство по недвижимости получает свою прибыль, в обратном случае ему выплачивается установленный договором штраф.

Нельзя обойти стороной последний подводный камень со стороны агентства по недвижимости. В договорах бронирования часто встречаются утверждения следующего вида: «Залог, слагаемый при подписании договора бронирования, засчитывается в стоимость недвижимости и является вознаграждением агентства за посредничество при заключении договора». Подобные положения являются абсурдными, и могут вылиться в проблемы при налогообложении. Залог всегда является частью стоимости недвижимости! И действительно-несмотря на то, что договор заключает покупатель и агентство, сделка происходит между продавцом и покупателем, и интересы агентства здесь заключены быть не могут. Свои комиссионные оно получает от продавца, который пользуется её услугами. Между покупателем и агентством денежных сделок не происходит, поэтому нет никаких причин последнему требовать вознаграждения за услуги.

Разобравшись с реалиями договоров бронирования на рынке Чехии можно прийти к неутешительному заключению, что на Вас попытаются нажиться любыми возможными способами. На самом деле правильно составленный договор бронирования, отвечающий особенностям конкретной сделки и всех участвующих в ней сторон, является удобным инструментом и ведет к безболезненному заключению контракта. Невнимательное же отношение к мелочам в деле приобретения недвижимости закономерно приведёт покупателя к тому, что договор бронирования станет страховкой агентства от потери прибыли при любом окончании сделки.

Договор бронирования недвижимости

При покупке недвижимости вполне обыденно желание покупателя и продавца подтвердить на бумаге свое желание заключить сделку, называя этот документ договором бронирования.

Продавец, как правило, хочет получить плату за бронирование, которая при заключении договора купли-продажи включается в цену покупки. Обычно договор бронирования никак не влияет на заключение сделки купли-продажи. Если же до купли-продажи дело не доходит, договор бронирования и плата за бронирование могут стать яблоком раздора.

Если договор бронирования не содержит определенных условий и хотя бы косвенно не указывает на заключаемый в будущем договор купли-продажи, то он является ничтожным. Это, в свою очередь, означает, что оговоренное в договоре не имеет юридического значения и выплаченную по ничтожному договору плату за бронирование следует вернуть.

Основные принципы сделок с недвижимостью

В соответствии с законом, договоры купли-продажи недвижимости должны быть заверены нотариально. Также нотариальным должен быть предварительный договор, которым стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Заключенный в иной форме договор является ничтожным.

Для договора бронирования закон обязательной формы не предусматривает. Поэтому перед куплей-продажей недвижимости заключение подобного договора является обычным. Все же использование подобного заголовка не освобождает от обязательной формы, предусмотренной для предварительного договора, и тем самым от ничтожности простого письменного договора.

Если говорить кратко, то в договоре бронирования должны содержаться такие условия, как обязательство продавца не продавать данную недвижимость третьему лицу и обязательство покупателя выплатить за это плату. Обычно в договор бронирования добавляют также условие, что при заключении договора купли-продажи плата за бронирование включается в цену покупки, и если договор купли-продажи не будет заключен, то плата за бронирование в любом случае остается продавцу.

Условия для заключения договора бронирования

В своем решении по гражданскому делу № 2-16-8456 Государственный суд пояснил и проанализировал, является ли отвечающее указанным условиям соглашение предварительным договором купли-продажи недвижимой вещи, который должен быть заключен нотариально, или договором бронирования.

Государственный суд решил, что в одном договоре может содержаться как договор бронирования, так и предварительный договор купли-продажи недвижимости. Смыслом предварительного договора купли-продажи недвижимости является обязательство продавца впоследствии продать недвижимость покупателю. Суть договора бронирования недвижимости заключается в обязательстве не продавать недвижимость в течение определенного времени, и плата может выплачиваться только за бронирование недвижимости.

Если договор с заголовком «договор бронирования» содержит ссылку на заключаемый в будущем договор купли-продажи и включение платы за бронирование в цену покупки, то он уже не является договором бронирования, независимо от его заголовка. Поэтому подобный договор необходимо заверять нотариально, и простой письменный договор является ничтожным.

Государственный суд пояснил, что в качестве исключения о договоре бронирования можно говорить только в том случае, если выполнено три условия:

• плата выплачивается только за бронирование недвижимости, то есть за то, что в течение определенного периода продавец не продает объект третьим лицам;
• у покупателя и продавца не должно быть обязанности впоследствии купить или продать недвижимость;
• размер платы за бронирование не должен превышать сумму, разумно выплачиваемую за бронирование.

Кроме того, Государственный суд отметил: если оговорено, что плата за бронирование остается другой стороне в случае незаключения договора купли-продажи, то так и будет, то есть фактически мы имеем дело с предварительным договором купли-продажи недвижимости или уже с договором купли-продажи, который должен быть нотариально заверен.

А в реальной жизни?

Хотя теоретически определение договора бронирования и его основные условия понятны, на практике сложно представить заключение договора, направленного исключительно на бронирование. В процессе приобретения недвижимости интерес сторон, особенно покупателя, не ограничивается тем, чтобы продавец не продал недвижимость кому-либо в течение определенного периода. Покупатель заинтересован в том, чтобы продавец продал недвижимость ему и чтобы плата за бронирование входила в цену покупки.

Поэтому в реальной жизни трудно представить заключение договора бронирования, который отвечает перечисленным Государственным судом условиям и не затрагивает каким-либо образом заключаемый в будущем договор купли-продажи, к которому стремятся обе стороны.

Тем самым, любые заключаемые перед приобретением недвижимости договоры, которые хоть как-то указывают на обязанность купить и продать недвижимость в будущем, независимо от названия, необходимо считать предварительными договорами, которые требуют нотариального заверения. В свою очередь это означает, что в обычной жизни заключенные в простой письменной форме договоры под заголовком «договор бронирования» оказываются ничтожными, и, если сделка не заключается, то покупатель имеет право потребовать возврата продавцом платы, выплаченной по ничтожному договору бронирования.

Нужно ли заключать договор бронирования квартиры

Вам пришлась по вкусу квартира в строящемся доме, но прямо сейчас нет возможности её приобрести – нужно получить кредит в банке или продать имеющуюся жилплощадь. Нередко в таких случаях застройщик предлагает следующую схему: заключить некий договор бронирования, чтобы понравившаяся вам недвижимость не ушла к другому покупателю, внести определённую «залоговую» сумму, а в дальнейшем уже заключать договор долевого участия. Стоит ли соглашаться на такое предложение?

Что такое договор бронирования

Обычно договор бронирования заключается на срок, который необходим банку для одобрения кредита или вам для продажи своей квартиры. Иногда договор бронирования заключается на срок, который необходим застройщику для получения разрешения на строительства, если оно еще не получено. До истечения этого срока либо при наступлении определенных в договоре событий застройщик или агентство недвижимости, действующее от имени застройщика, обязуется заключить с вами основной договор долевого участия. Но если договор долевого участия до истечения договора бронирования заключён не будет, внесённая по договору бронирования денежная сумма останется у застройщика. Какие здесь могут быть риски?

Прежде всего, следует отметить, что договор бронирования не подлежит государственной регистрации. То есть нет гарантии, что квартиру, которую вы «забронировали», недобросовестный застройщик или агентство недвижимости уже не «забронировало» для другого покупателя, а, может быть, даже не одного. И при этом застройщика не ожидает никаких негативных последствий. Максимум, что он должен будет сделать в случае возникновения конфликта – вернуть уплаченные вами деньги.

Другими словами, по договору бронирования вы платите застройщику вполне определённую денежную сумму, взамен же вы получаете просто обещание, что квартира, которую вы выбрали, за вами и останется, и именно с вами будет заключён договор долевого участия. Однако нет никаких гарантий исполнения этих обязательств, кроме незапятнанной репутации строительной компании.

Такой договор по сути является обычным маркетинговым ходом для удержания клиента. Ведь заключив его и уплатив деньги, будущий дольщик ещё несколько раз подумает, прежде чем вкладываться в другое строительство. А всё потому, что большинство граждан не в курсе главного обстоятельства: договор бронирования договором, по сути, не является и никакой юридической силы не имеет. Оформляя такой документ, вы платите конкретные деньги, но взамен ничего не получаете – никаких товаров или услуг. Это означает, что в данном случае нет никакой сделки, и даже в случае отказа от покупки квартиры у застройщика, с которым заключён договор бронирования, вы всё равно можете потребовать назад свои деньги. Но здесь приходится признать, что в случае отказа вернуть вам внесённые денежные средства, вы сможете получить их только по решению суда, что при обычно незначительной стоимости бронирования может быть просто нерентабельно. Собственно, этим и пользуются недобросовестные застройщики и агентства недвижимости.

Так нужно ли заключать договор бронирования?

С одной стороны, заключение договора бронирования не представляется необходимым. Можно сначала решить все свои финансовые вопросы и сразу заключить договор об участии в долевом строительстве. Ведь если недобросовестный застройщик захочет заключить договор долевого участия с кем-то другим, он сделает это независимо от того, заключён у него с вами договор бронирования или нет. С другой стороны, застройщик, который дорожит своей репутацией, вряд ли будет продавать «забронированную» квартиру, чтобы не создавать конфликтных ситуаций и не давать повод распространять о себе негативную информацию.

Как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры», каждый такой случай строго индивидуален. Многое зависит от срока, на который заключается договор бронирования, стоимости бронирования, стоимости приобретаемой квартиры и других факторов. Поэтому, прежде чем принять решение о заключении договора бронирования, для выявления потенциальных рисков мы рекомендуем проконсультироваться с профессиональным юристом, специализирующемся в области недвижимости и долевого строительства, для выявления потенциальных рисков. Лучше знать заранее, что может пойти не так, чтобы предотвратить возможные неприятные последствия.

И, разумеется, перед подписанием самого договора долевого участия необходимо внимательно ознакомиться с его текстом, разрешением на строительство и иной сопутствующей документацией, чтобы максимально избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве. Нередки случаи, когда при заключении договора долевого участия застройщики или представляющие их интересы агентства недвижимости допускают различные нарушения. Поэтому важно настоять на приведении договора в соответствие с действующим законодательством и включении в него условий, гарантирующих соблюдение прав дольщика.

Об услугах, предоставляемых в сфере сопровождения долевого участия юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры.

Договор бронирования недвижимости

Есть вопросы? Звоните: +7 (909) 661-63-35
3 года на рынке недвижимости и обучения

Готовая система старта своего дела с нуля с результатом в первые 1-2 месяца

Мы просто берем существующие проблемы:
— высокую стоимость жилья
— тяжело продать большие объекты
. и их решаем.

ПРОДАВЕЦ
Неликвидных объектов больше, чем покупателей

МЫ
Посредники организаторы сделки с доходом от 1 млн рублей

ПОКУПАТЕЛЬ
На отдельную квартиру денег нет, ипотеку не хочет или не может

Самое приятное то, что на запуск бизнеса вложения не нужны

— Не нужно покупать недвижимость

— Не нужно регистрировать ООО или ИП

— Не нужны сотрудники

— Не нужно платить зарплаты

— Стартовать можно без опыта и из любой профессии

Что вы получите, когда попадете в нашу бизнес-систему

1. 9 еженедельных онлайн-уроков

№1 — Новая бизнес-модель

— В чем заключается модель бизнеса
— Все о квартирах-студиях

№2 — Поиск объекта, анализ и расчет

— Выбор объекта
— Как и где его искать
— Анализ рынка
— Расчёт рентабельности проекта
— Расчёт цен
— Как рассчитать доли (2 методики)

№3 — Перепланировка

— Планировка
— Нормы
— Правила

№4 — Общение с продавцом

— Договоронность с продавцом
— Тестирование объекта
— Защита проекта

№5 — Реклама и продвижение студий

— Реклама и ее виды
— Источники трафика
— Как правильно писать объявления
— Скрипты продающего текста
— Разбор самых частых ошибок
— Работа с возражениями

№6 — Подготовка объекта

— Когда нужно бронировать объект
— Подготовка объекта (замеры, отрисовка плана)
— Запуск

№7 — Продажа с первого показа

— Продажа с первого показа
— Боевой комплект менеджера (документы, скрипты)

— Проведение сделки — Юридический блок (ДКП, как забрать прибыль, налоги, оформление ремонта и перепланировки, все документы)
— Чек-лист к сделке
— Регламент проведения
— Особвенности сделок

— Как искать подрядчика
— Ремонт общих зон
— Ремонт студий
— Разводка коммуникаций
— Примеры договоров и смет, акты сдачи работ

Каждое занятие идет по 2-3 часа

ЗАПИСИ ВСЕХ УРОКОВ
Поэтому, если вдруг вы пропустите занятие или захотите посмотреть еще раз, то всегда сможете это сделать на сайте в своем личном кабинете ученика.

2. Пакет всех необходимых документов

Наши рабочие инструменты, которыми мы сами пользуемся и постоянно разрабатываем для себя. Их у нас накопилось много и они постоянно обновляются.

Здесь вы найдете решения на многие вопросы в виде шаблонов, чек-листов, документов, скриптов, которые надо только переделать немного под себя и пользоваться.

• Буклет
• Анализ рынка
• Агентский договор
• Бланк договора с собственником
• Акт передачи ключей
• Таблица расчета прибыли
• Гарантийное письмо о выплате агенту комиссии
• Договор бронирования
• Соглашение о порядке владения и пользования квартирой
• Юридические аспекты долевой недвижимости
• Акт передачи квартиры
• Договор купли-продажи квартиры
• Договор подряда на ремонт квартиры
• Образец сметы доп.работ
• Фиксированный сметный расчет на ремонт квартиры
• Образец согласия на продажу доли
• Соглашения о порядке владения и пользования квартирой
• Макет обьявления на расклейку
• Азбука знаний
• Регламент проведения ремонта в долях квартир
• Книга “Пиши, сокращай”
• Акт приема-передачи доли квартиры
• Договор купли-продажи права доли (МО)
• Договор купли-продажи права доли (МСК)
• Договор купли-продажи права доли (простая форма)
• Доверенность на регистрацию (покупатель)
• Доверенность на регистрацию (продавец)
• Гарантийное обязательство
• Расписка на неотделимые улучшения
• Отказ от преимущественного права покупки
• Расписка по договору КП (шаблон)
• Соглашение о пользовании
• Согласие на регистрацию и проживание
• Согласие супруги на покупку
• Согласие супруги на продажу
• Тест для партнеров
• Заявление об отсутствии брачных отношений (покупатель)
• Заявление об отсутствии брачных отношений (продавец)

40 DOC, XLS и PDF файлов

3. Возможность зарабатывать на комиссиях по 50 тыс за каждую студию

В нашей компании TrendHouse более 100 собственных объектов. Вы можете зарабатывать просто, если будете искать клиентов. Как это делать мы научим в нашей программе.

Ничем не рискуете

4. Пошаговая инструкция с заданиями на каждую неделю и их проверка

Вы будете не просто слушать занятия, но и получать конкретные домашние задания. Которые мы будем тщательно и индивидуально проверять.

Не только теория, но и практика

5. Защита проекта перед запуском

Для того, чтобы вас обезопасить от ошибок и максимизировать вашу прибыль, вы будете защищать свой проект перед нами. И только после того, как мы его «докрутим», исправим какие-то нюансы и скажем «Проект готов». только после этого вы можете выходить с ним «в мир».

6. Мастер-группа на 3 месяца

Мы не бросаем вас после обучения. А продолжаем вести и заниматься с вами целых 3 месяца после обучения.

7. Закрытый чат с успешными учениками

Это специальный формат нашей работы с тобой в режиме 24/7. Ты можешь в любой момент написать свой вопрос или описать ситуацию и получить решение, не дожидаясь онлайн-занятия.

Так же, мы создаем среду, в которой много коммуникации между участниками, ведь самое ценное, что из этого ты можешь получить — опыт сотен людей, по разным вопросам бизнеса. Ведь каждый что-то внедрял и может поделиться результатами, и тем более своими ошибками и неудачами.

Окружение — один из столпов успешного движения. И здесь ты попадешь в среду, где сотни людей хотят как и ты изменить свою жизнь, и получить результат в бизнесе.

Подсмотрите, как делают другие

8. Льготные корпоративные тарифы на связь

Наша работа — много звонить) Поэтому для наших учеников мы сделали корпоративную связь, которая будет экономить вам приличную сумму денег каждый месяц.

Процесс покупки недвижимости в Эстонии

Составление договора бронирования

Как правило, первый шаг к покупке недвижимости в Эстонии – это договор на бронирование. Договор на бронирование нужен для того, чтобы обе стороны были менее подвержены риску отказа от договора на тот срок, пока идёт процесс подготовки документов у нотариуса. Деньги можно перевести из России на депозитный счёт нотариуса в Эстонии, но это занимает довольно много времени и дополнительные траты. Счёт в банке покупатель из России без проблем может открыть на своё имя после получения на руки нотариального договора купли-продажи и уже в дальнейшем его использовать. Договор бронирования не является основанием для обязательного открытия счёта. Без декларирования через границу каждое физическое лицо имеет право провезти не более 10 000 евро. При более крупных сделках используют международные платежи.

Заключение договора бронирования недвижимости может быть проведено как с привлечением третьего лица, например, представителя бюро недвижимости, так и напрямую между продавцом и покупателем. Бронировочная сумма может варьироваться от 100 до 1000 евро в зависимости от стоимости объекта продажи.

Договор бронирования недвижимости, в котором указываются все детали сделки, в том числе размеры предоплаты и общей стоимости сделки, составляется нотариусом на эстонском языке. Специально покупатель может заказать у нотариуса перевод договора, полностью или основных пунктов, на русский язык. Обратиться за услугами к нотариусу нужно заранее, по предварительной записи, за два-три дня до совершения сделки.

В Эстонии нотариус полностью несет ответственность за сделку. Часто используется нотариальный депозит, для безопасности и для того, чтобы избежать оплаты наличными деньгами. Как правило, предварительный взнос составляет около 2 000-3 000 евро. В случае отказа покупателя от сделки после заключения договора, на него могут быть наложены штрафные санкции в размере от 5% до 10% от общей суммы.

Составление основного договора

Основной договор подписывается обязательно в присутствии покупателя и продавца. Для этого нужно заранее позаботиться о получения визы для въезда в страну. Для совершения сделки иностранному покупателю необходимо представить документ, удостоверяющий личность (загранпаспорт), и сообщить о семейном положении. В случае если покупатель состоит в браке, необходимо предоставить свидетельство о браке. Также при необходимости (если нотариус не владеет русским языком), покупатель обязан предоставить перевод доверенности и согласия на эстонский язык. Перевод загранпаспорта и визы не требуется.

Оплата услуг нотариуса также зависит от продажной цены объекта и за среднестатистическую квартиру составляет примерно 150-250 евро. Как правило, сумма для оплаты делится поровну между покупателем и продавцом, но возможны и другие варианты.

Оплата стоимости покупки может осуществляться несколькими способами:
1) через депозитный счёт нотариуса — в этом случае покупатель предварительно вносит сумму продажи объекта на счёт нотариуса и в дальнейшем, нотариус после заключения договора купли-продажи переводит необходимую сумму на счёт продавца. В случае аннулирования договора, нотариус возвращает всю сумму покупателю. Данная услуга платная, в зависимости от суммы сделки.
2) расчёт наличными средствами в момент заключения сделки у нотариуса в том случае, если сумма сделки составит до 30 000 евро.
3) взнос средств после или до заключения нотариального договора купли-продажи непосредственно покупателем на расчётный счёт продавца.

Регистрация недвижимости

После заключения нотариального договора купли-продажи, его копия в электронном виде отправляется в Крепостной департамент (Kinnisturaamat) – государственный реестр недвижимости, где происходит регистрация нового собственника. Эта процедура занимает обычно около 5-7 рабочих дней (законом установлен срок – 2 недели).

Покупатель обязан оплатить пошлину за регистрацию в размере от 10 евро и выше, в зависимости от стоимости приобретаемого объекта. Налог на куплю-продажу недвижимости в Эстонии отсутствует.

После регистрации покупатель и продавец получают выписку из крепостной книги (в большинстве случаев в электронном виде на эл. почту), после чего право на собственность покупателя можно считать оформленным. И только с момента внесения нового собственника в крепостную книгу у покупателя возникает право распоряжения данной недвижимостью.

Следует обратить внимание, что на момент передачи собственности во владение и пользование будущему собственнику, когда каждая из сторон подписывает акт приема-передачи недвижимости с указанием точной даты, состояния, показаниями счетчиков и временем передачи недвижимости, и с этого момента к покупателю переходят все риски и обязательства, связанные с данным объектом.

Договор об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме

об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме

пос. Горки Ленинские

Индивидуальный предприниматель , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», действующий на основании свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, и

гражданин РФ , именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующий от собственного имени и в собственных интересах,

совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. По настоящему договору Исполнитель обязуется произвести бронирование квартиры (установление фиксированной цены на квартиру, указанную в настоящем договоре, на срок, установленный договором) в строящемся доме по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный, а Заказчик обязуется оплатить услуги бронирования и осуществить иные юридически значимые действия, установленные настоящим договором.

1.2. Право на строительство дома и реализацию квартир, в доме, расположенном по адресу, указанному в п.1.1. настоящего договора, принадлежат ИП .

1.3. Квартира бронируется Исполнителем до даты подписания Сторонами договора купли-продажи квартиры, но не более чем на срок, установленный в п.3.2.4. настоящего договора.

2. ГАРАНТИИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

При заключении настоящего договора Исполнитель предоставляет Заказчику следующие гарантии:

· исполнитель имеет эксклюзивное право на реализацию и бронирование квартир в доме-новостройке, расположенном по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный;

· у Исполнителя не имеется каких-либо обязательств перед третьими лицами в отношении квартиры, указанной в настоящем договоре.

З. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Права и обязанности Исполнителя:

3.1.1. Исполнитель принимает на себя обязанность забронировать для Заказчика квартиру, в доме-новостройке, расположенному по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный со следующими характеристиками:

· квартира № 3(по проекту);

· общая проектируемая площадь (31,03 ) кв. м;

· жилая проектируемая площадь (20,63) кв. м;

· проектируемая площадь лоджий (0) кв. м.

· квартира передается с подведенными инженерными сетями, системой отопления, без отделки отделочными материалами.

Проектируемая площадь квартиры и фактическая площадь квартиры после произведения обмеров БТИ, могут отличаться в сторону уменьшения или увеличения фактической площади, в соответствии со строительными нормами и правилами.

3.1.2. Исполнитель обязуется, после вступления в силу настоящего договора, не заключать аналогичные договоры в отношении квартиры, указанной в п.3.1.1, с третьими лицами.

3.1.3. Исполнитель обязуется, после окончания строительства, продать квартиру, указанную в п.3.1.1 настоящего договора, Заказчику или третьему лицу, по письменному распоряжению Заказчика.

3.1.4. Исполнитель обязан консультировать Заказчика по всем вопросам, имеющим отношение к предмету настоящего договора.

3.1.5. Исполнитель принимает на себя обязательство по юридическому сопровождению сделки купли-продажи квартиры, в том числе:

· проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов, подготовка документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру;

· организация подачи документов на государственную регистрацию и получение документов после регистрации при предоставлении Заказчиком доверенности, разрешения супруга на сделку и иных необходимых документов.

3.1.6. Действия, указанные в п.3.1.5. могут быть произведены по поручению Исполнителя третьими лицами за счёт Исполнителя.

3.2. Права и обязанности Заказчика:

3.2.1. Заказчик обязан оплатить услуги Исполнителя по бронированию квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, в соответствии с условиями статьи 4 настоящего договора.

3.2.2. Заказчик обязуется заключить с Исполнителем договор купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, и оплатить Исполнителю стоимость указанной квартиры, согласованную сторонами в п.4.1. до 15.05.2013 г.

3.2.3. Заказчик имеет право, по согласованию с Исполнителем, но до подписания договора купли-продажи квартиры, передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, путем подписания трёхстороннего дополнительного соглашения к настоящему договору с Исполнителем и таким третьим лицом.

3.2.4. Заказчик обязан в течение 30 календарных дней после получения письменного уведомления о готовности Исполнителя к подписанию договора купли-продажи квартиры, согласовать с Исполнителем место и время подписания такого договора и явиться на сделку. При этом, Заказчик обязан иметь при себе документ, удостоверяющий личность, обеспечить явку иных лиц, участвующих в сделке со стороны покупателя квартиры (в том числе супруга/супругов покупателя/покупателей) с необходимыми для совершения сделки документами (паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке, распоряжение органов опеки на совершение сделки, нотариальное согласие супруга покупателя/ей на сделку и др.)

3.2.5. Заказчик обязан предоставить Исполнителю нотариальную доверенность на лицо, указанное Исполнителем, для представления интересов Заказчика во всех организациях и учреждениях Московской области, по вопросу оформления документов и регистрации права собственности Заказчика на квартиру.

3.2.6. Заказчик обязан подписать акт об исполнении настоящего договора в день заключения договора купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1. В случае отказа Заказчика от подписания указанного акта, факт подписания сторонами договора купли-продажи квартиры будет считаться надлежащим исполнением Исполнителем своих обязанностей по настоящему договору.

4. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена квартиры, указанной в п.3.1.1 настоящего договора определена по соглашению сторон и составляет 1.530.000(Один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей. Указанная цена является действительной и не подлежит изменению в течение срока бронирования, установленного сторонами в п.1.3. настоящего договора.

4.2. Вознаграждение Исполнителя по настоящему договору составляеттридцать тысяч) рублей. Оплата вознаграждения Исполнителя производится Заказчиком в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подписания настоящего договора. При неисполнении Заказчиком условий настоящего пункта, настоящий договор считается незаключенным.

4.3. Вознаграждение Исполнителя за юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, согласованное Сторонами в п.3.1.5., составляетдесять тысяч) рублей. Оплата указанного вознаграждения Исполнителя производится Заказчиком за 3 (три) банковских дня до подписания договора купли-продажи квартиры. При неисполнении Заказчиком условий настоящего пункта, подписание договора купли-продажи квартиры откладывается Сторонами до поступления на расчётный счёт Исполнителя согласованного вознаграждения.

4.4. Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру, указанную в п.3.1.1. настоящего договора несет Исполнитель.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае, если подписание договора купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1., не состоялось по вине Исполнителя, Исполнитель возвращает Заказчику фактически ранее полученное вознаграждение установленное п. п.4.2, 4.3 настоящего договора.

5.2. В случае уклонения или отказа Заказчика от подписания договора купли-продажи квартиры, а также при невозможности исполнения настоящего договора по вине Заказчика, услуги Исполнителя по настоящему договору считаются выполненными, полученное ранее вознаграждение не возвращается Заказчику.

5.3. В части, не оговоренной настоящим договором, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.1. Исполнитель обеспечивает передачу квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, в соответствии с нижеследующими условиями договора купли-продажи квартиры:

— оплата квартиры может осуществляться взаимозачетом встречных обязательств Исполнителя перед Заказчиком;

— на 23 % стоимости квартиры Заказчику предоставляется беспроцентная рассрочка остатка оплаты на 12 месяцев от даты заключения договора купли продажи, при условии внесения 1/12 остатка ежемесячно.

6.2. Подтверждением соответствия качества квартиры строительным нормам и правилам, а также свидетельством готовности квартиры к её использованию по назначению, является Акт государственной приемочной комиссии о приемке Объекта в эксплуатацию, утвержденный в установленном порядке.

6.3. Заказчик имеет право на осуществление любой перепланировки (изменение проекта) квартиры только после государственной регистрации его права собственности на квартиру в установленном законом порядке.

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если такое неисполнение явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. К форс-мажорным обстоятельствам относятся события, на которые стороны не могут оказать влияния и за возникновение которых они не несут ответственности, в том числе: землетрясение, смерч и другие стихийные бедствия, а также обстоятельства, носящие чрезвычайный и непреодолимый характер и препятствующие сторонам в исполнении своих обязательств по настоящему договору.

7.2. Сторона, ссылающаяся на форс-мажорные обстоятельства, должна документально подтвердить их наступление с предоставлением соответствующих справок компетентных органов.

7.3. С момента наступления форс-мажорных обстоятельств и при условии надлежащего уведомления сторон, сроки исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, отодвигаются на время действия таких обстоятельств.

7.4. В случае более чем трехмесячной продолжительности форс — мажорных обстоятельств, стороны принимают совместное решение о возможности и необходимости дальнейшего исполнения настоящего договора или его прекращении.

8. ДЕЙСТВИЕ СОГЛАШЕНИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента получения Исполнителем оплаты, предусмотренной п.4.2. и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств либо до наступления обстоятельств, предусмотренных статьёй 5 настоящего договора.

8.2. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке по собственной инициативе, путём направления письменного уведомления Исполнителю. В этом случае, договор считаются расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, а все платежи, ранее произведённые Заказчиком по настоящему договору, не подлежат возврату Исполнителем.

8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров.

9.2. Стороны обязуются соблюдать досудебный порядок урегулирования споров и претензий.

9.3. Обо всех изменениях своего юридического и фактического адресов, номеров телефонов, факсов, платежных реквизитов и т. п. стороны обязаны извещать друг друга в письменной форме в трехдневный срок. При отсутствии такого сообщения письменная корреспонденция (платежи), направляемые сторонами друг другу, отправляются по адресам (платёжным реквизитам), указанным в статье 10 настоящего договора, и считаются осуществлёнными надлежащим образом, хотя бы адресат по этому адресу более не находился (не проживал).

9.4. Настоящее Соглашение составлено в двух оригинальных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу — по одному экземпляру для каждой из сторон.

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

паспорт серии№ 000

выдан Развилковским ГОМ Ленинского района Московской области 00.00.2003 код подразделения 503-008

адрес регистрации Московская область, Ленинский район, пос. Горки ленинские Северный проезд, к.1 кв.1

ОГРИНП: 304 770 001 234 109;

паспорт серии 4506 №

выдан Северное Бутово гор. Москвы 30.09.2003 г.;