Оформить продажу ип

Открытие ИП для осуществления торговли: документальное оформление деятельности

Открытие ИП для торговли – не только регистрация предпринимателя. После официального присвоения статуса бизнесмен обязан выполнить дополнительные операции. Цель – легальное оформление дела предпринимателя. Например, чтобы открыть магазин одежды или продуктов бизнесмен должен получить большой пакет актов государственных органов.

Первый этап – процедура регистрации. Проходить ее обязан каждый предприниматель вне зависимости от будущей деятельности. Отсутствие легальной регистрации в статусе ИП – лишает физическое лицо права заниматься деятельностью, направленной на систематическое извлечение прибыли при продаже товаров. Нарушение данного положения может караться штрафными санкциями государства.

Процедура регистрации ИП для оптово-розничной торговли включает следующие этапы:

1. сбор документации для регистрирующего органа;
2. формирование заявления;
3. передача заявления и собранных данных в государственный орган;
4. получение вердикта через 5 рабочих дней.

Чтобы стать обладателем особого статуса физическое лицо должно представить в налоговую инспекцию следующий пакет документов:

1. копия паспорта;
2. квитанция, подтверждающая факт внесения денежных средств в счет оплаты государственной пошлины;
3. заявление на регистрацию.

Если статус ИП желает получить иностранец или несовершеннолетний гражданин, то им предстоит передать в государственную службу дополнительные сведения.

Регистрация — начальная стадия открытия собственного дела. Однако после получения свидетельства ИП предстоит выполнить еще ряд операций прежде, чем он сможет полноценно работать.

Дополнительные стадии:

1. получение уведомления внебюджетных фондов;
2. заказ печати;
3. открытие расчетного счета;
4. покупка и регистрация ККМ.

ИП освобождён от обязанности вставать на учет во внебюджетных фондах, ему необязательно иметь печать и открывать расчетный счет. Эти действия он может осуществлять по собственной инициативе.

Магазин продуктов: правила оформления

Продуктовый магазин попадает под действие строгих бюрократических норм и процедур.

Предпринимателю нужно собрать большой перечень актов для легального ведения деятельности:

1. Акт, подтверждающий законное пользование торговым помещением (соглашение об аренде или купли-продажи).
2. Санитарный паспорт и санитарно-эпидемиологическое заключение, которое размещается в зале для торговли.
3. Наличие медицинских книжек у всех сотрудников.
4. Соглашение о вывозе мусора.
5. Сертификаты, лицензии на отдельные виды продукции.
6. Заключение по противопожарной безопасности.
7. Акты по кассовому обслуживанию.
8. Книга отзывов и предложений.
9. Текст закона «О защите прав потребителей» в действующей редакции.
10. Свидетельство о проверке измерительных приборов.
11. Акт, подтверждающий факт внесения в торговый реестр субъекта РФ.

На практике данный перечень может быть шире, например, если ИП нанимает на работу иностранцев или реализует отдельные категории товаров.

Отсутствие документации приведет к негативным последствиям. Как правило, речь идет о штрафах. Их размеры отличаются в зависимости от отсутствия или неправильного оформления того или иного акта. Однако если предприниматель реализует товары без лицензии, то особый статус может быть ликвидирован в принудительном порядке.

Заключение Роспотребнадзора

Открытие магазина для оптово-розничной торговли предполагает поиск подходящего помещения. Предприниматель может купить или заключить с собственником договор аренды. Надо ответственно подойти к выбору помещения, так как государственные службы будут тщательно проверять на соответствие санитарно-техническим условиям, в частности, утвержденным СП 2.3.6.1066-01.

Так, торговое помещение для магазинов продуктов должно отвечать следующим требованиям:

• обеспечение канализацией и водоснабжением;
• качество воды должно отвечать гигиеническим требованиям;
• показатели микроклимата должны соответствовать нормам, предъявляемым к производственным помещениям;
• вентиляционные отверстия должны быть закрыты вентиляционной мелкоячеистой сеткой;
• обеспечение отоплением;
• доступность оконных стекол для уборки и ремонта;
• соответствие допустимым уровням шума и вибрации.

Это лишь часть требований, предъявляемых к помещению для магазина продуктов. Санитарные нормы устанавливаются и в отношении оборудования для торговли, размещения в зале и т.д. Получить заключение Роспотребнадзора о соответствии помещения нужно в обязательном порядке. Ответственность предусмотрена КоАП. Нарушителю грозит штраф до 2 тыс. рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 дней.

Противопожарное заключение

Каждое помещение для торговли, где будет размещаться магазин продуктов проходит противопожарную проверку сотрудниками территориального отделения ГУГПС МЧС РФ. Для получения заключения предприниматель передает заявление в ведомство. К обращению прикладываются документы.

На объект непосредственно выезжает пожарный инспектор и проводит проверку на соответствие противопожарным нормам и правилам. После обследования будущего магазина продуктов предприниматель получает экспертное заключение. В нем будут указаны выявленные несоответствия и срок для устранения. Данное заключение — не отказ. После устранения выявленных инспектором несоответствий предприниматель может повторно подать заявление, а на объект выезжает инспектор для проверки.

Представим противопожарный минимум, который, как показывает практика, будет проверен в первую очередь:

1. наличие огнетушителей;
2. план эвакуации при пожаре должен быть размещен на видном месте;
3. обеспечение свободных проходов в помещение;
4. документация по проведению противопожарных мероприятий, в том числе инструктажей.

Заключение о соответствии помещения противопожарным нормам должно постоянно находиться в магазине.

Уголок покупателя

Отдельный перечень документов можно объединить под названием – уголок покупателя. Такое понятие в законодательстве отсутствует, но применяется на практике. В нормативно-правовых актах лишь указан перечень сведений, который размещается в зале для торговли и должен быть доступен покупателям и клиентам.

Уголок покупателя объединяет следующие документы:

1. закон «О защите прав потребителей»;
2. книга отзывов и предложений;
3. план эвакуации из помещения для торговли;
4. телефоны контролирующих организаций и экстренных служб;
5. правила пожарной безопасности;
6. сведения об обслуживании отдельных категорий граждан без очереди;
7. информация о запрете продажи несовершеннолетним отдельных групп товаров, например, табачной и алкогольной продукции;
8. санитарно-эпидемиологические нормы.

Размещать эту информацию можно на любом стенде. Никакой конкретной формы законодатель не установил. Основное правило – сведения должны быть доступны для ознакомления. Потребитель должен всегда иметь возможность открыть документ и изучить его содержание. Следует отдать предпочтение стендам с кармашками или папками.

Лицензирование и сертификаты

В настоящее время лицензирование потребуется при реализации фармацевтических препаратов и медицинских изделий. При продаже продуктов проходить данную процедуру не надо, если только в ассортименте торговой точки не будет алкогольной продукции. Тогда лицензия потребуется. Что касается сертификатов, то они могут быть получены в обязательном или добровольном порядке.

В первом случае отсутствие сертификата соответствия повлечет за собой неблагоприятные для предпринимателя последствия (штраф до 2 тыс. рублей), во втором случае – санкции не применяются.

Если документация в обязательном порядке должна быть представлена на какой-либо товар, то, как правило, она передается продавцу изготовителем или оптовой компанией. При отсутствии нужно получить сертификат или отказаться от продажи данного товара. Документы должны находиться на месте для торговли.

Обязанность получать сертификат на те или иные продукты определяется законодателем.

Магазин одежды: оформление по закону

Для того чтобы открыть магазин одежды предприниматель также получает заключение Роспотребнадзора, ГУГПС МЧС РФ, и должен разместить уголок покупателя. Получать лицензии ИП при организации такого бизнеса не должен.

Сертификаты соответствия на одежду понадобятся на следующие категории товаров:

• детская одежда;
• СИЗ или рабочая одежда;
• меховые изделия и шубы.

Продавец, прежде чем открыть магазин одежды должен сформировать пакет документов на ККТ. Кстати, пользоваться кассой обязаны не все ИП. Исключения предусмотрены для предпринимателей, выбравших в качестве режима налогообложения ЕНВД. Продавец в этом случае передает покупателям БСО. Кассовый аппарат он не приобретает и не несет дополнительные расходы на обслуживание ККМ для магазина одежды.

В иных случаях приобретение кассы – обязанность предпринимателя. ИП должен не только купить ККТ для продажи одежды, но и заключить соглашение с обслуживающей компанией. ККМ надо зарегистрировать в налоговой инспекции.

Несоблюдение норм, установленных законодателем карается ответственностью. Санкции утверждены в КоАП РФ. За неиспользование кассы в случаях, когда ее применение является обязательным, а также наличие незарегистрированного аппарата, проведение расчётов в нарушение требований закона карается штрафом до 2 тыс. рублей для ИП.

Открытие магазина одежды или продуктов – непростое дело. Предпринимателю предстоит пройти бюрократические процедуры для легального ведения бизнеса. Законодательство, регулирующее вопросы открытия ИП для торговли одеждой и продуктами, отличается обширностью и неоднозначностью трактовок. Данные недочеты создают трудности при получении разрешений на создание собственного бизнеса.

Как правильно оформить продажу ИП

В условиях стремительно развивающегося рынка перед любым предпринимателем может встать вопрос о том, как можно продать ИП. Решение продать готовый бизнес всегда порождает множество вопросов в плане юридической регистрации сделки. Рассмотрим, можно ли по закону продать ИП.

Как оформить продажу

ИП является не юридическим, а физическим образованием, поэтому все имущество, оформленное на ИП, а также информационные права принадлежат предпринимателю. Вы отвечаете по взятым на себя обязательствам всем своим имуществом (ст. 24 ГК РФ).

Продать ИП в качестве готового бизнеса невозможно. Поэтому продажа ИП производится в несколько этапов:

— Продажа всего недвижимого имущества ИП.

Если у ИП не было своей недвижимости, необходимо перезаключение договора с арендодателем.

— Продажа всего движимого имущества.

При оформлении данной сделки в качестве продавца в договоре лучше указывать ИП, так как в этом случае налоговая ставка составит 6%. В случае если вы продаете имущество как физическое лицо, эта сумма составит 13%.

— Продажа исключительных прав на информационные элементы имиджа организации и другие продукты интеллектуальной собственности, такие как логотип, слоган, а также базы данных и программы, принадлежащие ИП. Другими словами, это заключение договора об отчуждении исключительного права на авторский объект.

Самый удобный вариант для продажи – это когда вы приобретали имущество для деятельности предприятия и не использовали его в личных целях. К примеру, в магазин вы купили холодильник. Если через некоторое время вы решили его продать (причина неважна), то деньги от продажи имущества будут считаться доходом от деятельности и облагаться налогами в рамках текущего режима налогообложения.

Следует учесть, что если срок владения имуществом, выставленным на продажу в рамках деятельности ИП, составил менее 3 лет, то предпринимателю придется уплатить НДФЛ по ставке 13%. Для оформления этой сделки нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Если срок владения имуществом составил более 3 лет, то декларацию о такой сделке сдавать необязательно.

Если на момент совершения продажи имущества ИП не утратил свой статус и применяет УСН, то при совершении сделки доход от продажи имущества облагается налогом в рамках УСН (ст. 346.11 НК РФ).

Перезаключение договоров с сотрудниками

Перед тем как продать свой бизнес, позаботьтесь о подчиненных. Сотрудникам нужно переоформить трудовые договоры.

Документы для переоформления договора:

• Паспорт.
• Трудовая книжка (если для сотрудника это основная работа).
• Страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).
• Документы воинского учёта.
• Документы об образовании.

Договор заключается в двух экземплярах: один остается у работника, второй — у работодателя. При составлении трудового договора нужно обращаться к ст. 57 ТК РФ. Далее оформляется приказ о приеме на работу и личная карточка по форме T-2.

Продажу ИП можно совершить еще одним способом, который подходит лишь для предприятий, зарегистрированных как единый имущественный комплекс. Тогда продажу ИП можно оформить в соответствии со статьями 559, 560 ГК РФ, совершив одну-единственную сделку.

Продать ИП в качестве готового бизнеса невозможно. Но выход есть: продажа движимого и недвижимого имущества. Решившись на продажу, не забудьте об авторских правах и интеллектуальной собственности, а также о сотрудниках, которым нужно переоформить трудовой договор.

В этом материале вы узнаете, как происходит продажа ООО, сможете купить готовое ООО или продать свою организацию

Ни для кого не секрет, что конечной целью бизнеса является получение какого-либо дохода. Но иногда может возникнуть ситуация, при которой владельцу компании она становится не нужна. Самым удобным вариантом выхода из неё является продажа ООО.

При проведении такой процедуры владелец избавляется от необходимости производить ликвидацию ООО, которая требует прохождения нескольких довольно сложных в оформлении и реализации этапов. Помимо этого у продавца появляется возможность получить за продажу некоторую сумму денег, что также немаловажно.

С другой стороны, и для покупателя процесс покупки ООО является более выгодным по сравнению с регистрацией ООО с нуля. Именно необходимость в оформлении большого количества документов, придумывании названия, подборе юридического адреса, а также прохождении определённых процедур при регистрации, является для многих потенциальных предпринимателей своего рода препятствием, на преодоление которого не хватает времени и сил.

Если купить уже готовое ООО, не нужно будет его заново регистрировать. Помимо этого такое предприятие может иметь уже сложившийся бизнес, что поможет будущему владельцу получать прибыль уже на раннем этапе.

Порядок продажи фирмы ООО

Если вам необходимо произвести продажу ООО, то можно сделать это следующими способами:

• В случае, если у вас имеется свободное время, возможности и ограниченный бюджет, это можно сделать самостоятельно. Наша статья представляет собой инструкцию, воспользовавшись которой, вы сможете пройти необходимые для этого шаги.
• Для удобства заполнения форм необходимых документов можно воспользоваться нашим ON-LINE сервисом, позволяющим выполнить подготовку юридического пакета за 15 минут.

При выборе первого способа, вам следует начать с принятия решения о продаже доли или долей участниками ООО.

В случае, если у предприятия есть один учредитель, он должен принять «Решение единственного учредителя.

Если у предприятия имеется несколько учредителей, то после их собрания оформляется «Протокол общего собрания участников».

После этого при продаже ООО следует пройти следующие шаги:

Шаг 1. Оценка стоимости компании

Определившись с кандидатурой покупателя и обсудив с ним финансовые вопросы относительно будущей продажи, владелец ООО должен произвести оценку своего предприятия. Для этого следует обратиться в соответствующую фирму, в которой оценщики проведут анализ микроэкономических показателей данного региона и имеющегося имущества в распоряжении ООО, клиентскую базу организации, её персонал в количественном и качественном исчислении, рассчитают прошлые и спрогнозируют будущие доходы, изучат сам бренд ООО. Для этого оценщикам понадобится последний баланс предприятия и отчёт о прибылях и убытках, ведомости ОС, расшифровка задолженности (кредиторской и дебиторской), информация о нематериальных активах, векселях, запасах, финансовых вложениях и пр.

Всё это будет заложено в формулу стоимости Ц = (А/С + П) х С, где: А – стоимость ОС, дебиторской задолженности, нематериальных активов и пр., т.е. ликвидных активов предприятия на дату его продажи; П — чистая прибыль предприятия (среднегодовая). Как правило, она берётся за последние 3 года; С — средний срок (количество лет), за который в существующих экономических условиях инвесторы считают разумными для окупаемости затраты на приобретение бизнеса (для России — от 2…5 лет).

На основании этого владельцу будет представлена рыночная стоимость продаваемой им организации.

Но это возможно только в случае отсутствия у предприятия каких-либо долгов. Если они есть, то оценщики проведут анализ структуры имеющегося долга и сопоставят его со стоимостью предприятия, для расчёта которой понадобятся перечисленные выше документы.

После получения результатов оценки предприятия можно делать следующий шаг.

Шаг 2. Выбор способа продажи ООО

Для того, чтобы продать ООО, вы можете использовать один из двух возможных способов. Целесообразность применения каждого из них будет зависеть от целого ряда причин, в том числе и количества имеющихся учредителей в данном ООО.

Вхождение покупателя в состав учредителей ООО. При этом, дальнейшее развитие событий будет происходить по сценарию, зависящему от количества учредителей данного общества.

Этот вариант не нуждается в нотариальном заверении, поскольку, по сути, не может быть отнесён к сделкам. Чтобы его осуществить, необходимо принять решение об увеличении УК на основании заявления (заявлений) третьих лиц о их принятии и внесении дополнительного вклада в данное общество, при условии, что это не запрещено действующим уставом общества и все доли в УК оплачены. В данных заявлениях указывается порядок, размер и состав вклада, сроки его внесения, а также размер желаемой третьим лицом доли в УК.

При таком варианте продажи ООО нет необходимости получать от супруга согласия на вход и выход из состава участников ООО. Ввиду того, что не нужно оформлять договор о купле-продаже ООО, не потребуется огромный список документов, чтобы произвести его нотариальное заверение. Также не нужно уплачивать налоги, кроме обязательных при отчуждении доли.

Однако, наряду с простотой исполнения и относительно небольшими финансовыми затратами этот вариант продажи влечёт за собой и определённые минусы. Так время на проведение двух его этапов (входа нового участника и выхода старых) может составить от 1 месяца, к этому следует добавить ещё время на непосредственное оформление документов и их подачу.

Продажа ООО через нотариальное оформление этой сделки. Это более короткий способ провести продажу ООО, поскольку не предусматривает смену учредительных документов, однако, он повлечёт за собой дополнительные траты на нотариуса и сбор комплекта юридических документов.

Продажа ООО путем смены учредителей.

После выбора способа продажи ООО следует сделать следующий шаг:

Шаг 3. Подготовить документы для продажи

Поскольку существует два способа продажи, которые мы рассмотрели выше, то и пакет документов для каждого из этих способов должен быть подобран индивидуально. Ниже мы рассмотрим необходимые документы, отдельно для каждого способа.

Как отразить продажу ОС при УСН

Вопрос-ответ по теме

Как правильно оформить продажу ОС. ИП продает автомобиль физическому лицу. Договор оформлен 01.03.2016г., а оплата по договору произведена 08.08.2016 (в договоре прописано до 10.08.2016г.). Автомобиль передан покупателю в день подписания договора (01.03.2016г.). ИП находится на УСН, объект «доходы»верно ли я понимаю, что УСН нужно оплатить только в 3 квартале (оплата 08.08.2016г.), но автомобиль я должна списать 01.03.2016г.? А автомобиль мне нужно списать 01.03.2016г.? В день подписания договора купли-продажи а вы можете на примере с проводками показать мне отражение списания ОС в нашем случае. В акте передачи ОС (который я составляю от 01.03.2016г.) я ставлю сумму, за которую мы продали автомобиль, а 08.08.2016 производится оплата.

Все верно. Автомобиль вы должны списать с учета на дату передачи покупателю, т.е. 01.03.2016. А в доходах на УСН стоимость проданного автомобиля учтите только в тот день, когда получите деньги от покупателя, т.е. 08.08.2016.

Проводки при выбытии автомобиля:

— Д 01 «Выбытие ОС» — К 01 «ОС в эксплуатации» — списываем первоначальную стоимость машины

— Д 02 – К 01 «Выбытие ОС» — списываем остаточную стоимость

— Д 62 – К 91.01 – отразите стоимость продажи автомобиля (на дату передачи покупателю)

— Д 91.2 – К 01 «Выбытие ОС» — спишите остаточную стоимость

Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств

В бухучете выбытие имущества из состава основных средств отразите на счете 01. Для этого можно открыть отдельный субсчет «Выбытие основных средств». По дебету этого счета отразите первоначальную (восстановительную) стоимость основного средства, по кредиту – сумму амортизации, начисленную за период его эксплуатации:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость основного средства.

Проверить данные поможет формула:

Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов (счет 01).

Выручка и расходы при реализации основного средства

Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:
– счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
– счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.

Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю. Для недвижимости это момент, когда право собственности зарегистрировано. Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).

Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость проданного основного средства и другие затраты, связанные с продажей. Например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.

Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).

Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).

Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

При отражении доходов и расходов от продажи основного средства делайте проводки:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС при реализации основного средства (если деятельность организации облагается НДС);

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»)
– отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);

Дебет 91-2 Кредит 10 (60, 69, 70, 76. )
– учтены в составе прочих расходов затраты, связанные с продажей основного средства (например, расходы на услуги оценщика, транспортные расходы и т. п.);

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по затратам, связанным с продажей основного средства.

Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признают убытком. В бухучете сумму убытка относят к расходам текущего периода и включают в прочие расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99).

1. Из рекомендации
2. Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», июль 2016

С дохода от продажи имущества, задействованного в упрощенке, надо платить налог по УСН

С дохода от продажи имущества, задействованного в упрощенном бизнесе, коммерсанту не надо платить НДФЛ. Продажная цена является доходом в рамках УСН. Поэтому коммерсант заплатит упрощенный налог (ст. 346.15 НК РФ). Это правило действует и в том случае, если деньги от продажи поступили на личный банковский счет физлица. А не на счет бизнесмена.

Цену продажи нужно включить в доходы по УСН на дату поступления денег на счет физического лица.

Если вы платите налог по УСН с объекта «доходы минус расходы», то проверьте, не надо ли восстанавливать расходы в виде покупной стоимости проданного имущества. Пересчитать расходы на покупку основных средств необходимо, если до реализации имущество прослужило у ИП менее трех лет. Или менее 10 лет — для имущества со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Предпринимателям, которым пришлось пересчитать расходы, нужно доплатить в бюджет налог по УСН и пени.

При продаже имущества, которое предприниматель в бизнесе не использовал, платят НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Читая статью учитывайте, что изменились правила учета основных средств. Подробности читайте в журнале «Упрощенка»

Продажа квартиры через МФЦ

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

• через МФЦ «Мои документы»;
• в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
• через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

• через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
• через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
• по телефону;
• непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

• паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
• документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
• если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
• в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
• актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
• квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4. Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

• предоставлен неполный пакет документов;
• выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
• обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
• форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
• отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
• недвижимость находится под арестом или обременением;
• регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

Налог с продажи коммерческой недвижимости в России

В Российской Федерации коммерческой недвижимостью признаются объекты (помещения, здания, сооружения и т.д.), используемые для извлечения прибыли. Далеко не всегда это связано с предпринимательской деятельности, а налогообложение от реализации подобных объектов недвижимого имущества будет зависеть от правового статуса продавца, а также ряда иных факторов.

Какие сборы взимаются при реализации нежилого помещения

По общему правилу, при реализации любого объекта недвижимости подлежат уплате различные виды налогов, состав которых будет зависеть от правового статуса продавца. В отношении расчета и уплаты налогов для граждан и ИП применяются нормы статьи 217 НК РФ, а также Письмо Минфина № 04-04-05/14057.

Если в качестве продавца по сделке с коммерческой недвижимостью выступал гражданин, не зарегистрированный в ИФНС частным предпринимателем, налогообложение будет происходить следующим образом:

• если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, физлицо обязано рассчитать и перечислить в бюджет сумма НДФЛ, которая рассчитывается по ставке 13% от полученного дохода, рыночной или кадастровой стоимости объекта (при этом гражданин имеет право использовать ряд налоговых вычетов);
• если помещение выступало в качестве предмета получения прибыли, ставка налогообложения не измениться – 13% от дохода или от рыночной/кадастровой стоимости, однако право на использование налоговых вычетов утрачивается;
• расчет суммы налоговых обязательств является обязанностью гражданина – для этого в ИФНС до 30 апреля должен быть подан заполненный декларационный бланк.

Применение иных ставок налогообложения для частных лиц законодательство не предусматривает. Если гражданин имеет официальный статус частного предпринимателя, при определении налоговых обязательств от продажи коммерческой недвижимости возможны следующие варианты:

• если ИП владеет нежилым объектом недвижимости, но не использует его для предпринимательской деятельности, уплата налога будет осуществляться по общим правилам – по ставке НДФЛ 13% от суммы полученного дохода, либо от кадастровой стоимости;
• если объект служил для целей получения доходов при ведении предпринимательской деятельности, расчет суммы налога будет осуществляться по различным основаниям, в зависимости от выбранной схемы налогообложения (например, УСН, ЕНВД и т.д.);
• декларирование полученного дохода будет осуществляться по форме 3-НДФЛ (в первом случае), или путем заполнения декларационных документов по выбранному режиму налогообложения.

Частный предприниматель вправе уменьшить сумму платежей, путем учета расходных обязательств, если это предусмотрено его налоговым режимом.

Сумма налоговых обязательств юрлица, если оно выступало продавцом коммерческой недвижимости. также будет зависеть от налогового режима. При работе по общей схеме налогообложения, предприятие будет обязано уплатить налог на прибыль, который будет рассчитан с учетом произведенных расходов и амортизационных факторов.

Изменения в законе по налогу на прибыль при продаже недвижимости с 1 января 2016 года описаны в этом видео:

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Обязанность по расчету и уплате налога при продаже объекта коммерческой недвижимости возникает по итогам календарного года, в котором была зарегистрирована сделка. Использование различных вариантов оптимизации данных платежей, как правило, будет связано с выбором одного из доступных налоговых режимов для предпринимательской деятельности.

Особенности и правила взимания

Налоговый кодекс РФ связывает все нюансы расчета налоговых обязательств с использованием объекта недвижимости для ведения предпринимательской деятельности. Для частных предпринимателей и предприятий подтверждением данного факта будет являться не только регистрация права собственности в службе Росреестра, но и постановка имущества на баланс, заключение различных сделок (например, аренда торговых помещений), а также учет всех доходных и расходных операций в сведениях бухгалтерского и налогового учета.

• Для граждан отнесение недвижимости к коммерческим объектам носит декларационный характер, однако налоговые органы обладают неограниченными полномочиями по проведению камеральных и выездных проверок правильности исчисления налогов. Если в ходе проверки будет установлено, что физлицо использовало проданный объект для ведения предпринимательской деятельности, сумма налога будет доначислена в принудительном порядке, а гражданину грозят штрафные санкции.
• Для юридических лиц определение коммерческого характера объектов недвижимости происходит исходя из данных бухгалтерского учета. Для этого, помимо отражения текущих операций по доходам и расходам, предприятия ежегодно вносят изменения в амортизационные показатели. Амортизация влияет как на расчет текущих налогов от прибыли, так и на сумму налоговых обязательств при последующей продаже объекта.

Варианты оптимизации и уменьшения суммы налоговых платежей также будут зависеть от правового статуса продавца. Выделим основные нюансы, позволяющие существенно минимизировать размер налоговых обязательств от продажи объекта коммерческой недвижимости. Для граждан возможны два варианта, каждый из которых необходимо надлежащим образом оформить еще до совершения сделки продажи:

• в течение календарного года, в котором предстоит реализация объекта, не использовать его для извлечения прибыли (это даст возможность уменьшить сумму налога за счет вычетов);
• зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и выбрать наиболее оптимальную схему налогообложения для последующей отчетности.

Для предпринимателей и юридических лиц возможность уменьшения платежей в бюджет напрямую связана с выбранным режимом налогообложения. Например, если ИП или компания работают по общей схеме налогообложения, они должны уплачиваться налог на прибыль. Базовая ставка по данному виду налога составляет 20%, однако НК РФ предусматривает множество вариантов уменьшения налогооблагаемой базы – от учета расходов на приобретение и содержание объекта, до существенного снижения амортизационной стоимости недвижимого имущества.

Ряд налоговых режимов предполагает отказ от учета расходных операций при расчете суммы налога (например, ИП может выбрать схему УСН-Доходы). В этом случае сумму налоговых обязательств будет невозможно уменьшить за счет ранее произведенных расходов, что нужно заблаговременно учесть перед продажей объекта.

Вычеты и налоги при реализации коммерческой недвижимости описаны в этом видео:

Размер и расчет

Исходя из базовых правил налогообложения, ставка налога с продажи коммерческой недвижимости составит:

• для граждан будет использована ставка 13% от договорной или кадастровой стоимости объекта (при расчете необходимо учитывать новые правила налогообложения, вступившие в силу с 2016 года);
• предприниматели на общей схеме налогообложения обязаны уплатить налог на прибыль 20%, для которого учитываются все доходы за отчетный период, в том числе от продажи недвижимого имущества;
• для предприятий расчет налога на прибыль будет осуществляться по аналогичным правилам, с возможностью уменьшения налогооблагаемой базы за счет отдельных видов расходов.

Налог на реализацию магазина или торгового павильона

Магазины или торговые павильоны, при надлежащей регистрации их в качестве объекта коммерческой недвижимости, будут признаваться основным средством для ИП или компании. В этом случае при продаже и последующем расчете налоговых обязательств будут учитываться данные бухгалтерского учета, в том числе остаточная стоимость имущества.

Специальных налоговых ставок для продажи основных средств НК РФ не предусматривает, поэтому при подаче декларационных форм нужно учесть только оплату налога на прибыль и НДС (если объект предпринимательской деятельности не освобожден от него).

Налоги в сфере недвижимости, в том числе коммерческой, описаны в этом видео: