Как оформить продажу доли в квартире второму собственнику

Содержание:

Как правильно продать свою долю в квартире и не допустить ошибку?

Долевая собственность или владение частью любой жилой площади (дома, квартиры) способно доставить немало неприятностей владельцу, особенно если эта доля малозначительна.

Владелец такой доли может по факту не иметь доступа в жилое помещение, часть которого ему принадлежит на бумаге. В этом случае люди стараются выяснить, сколько же они могут получить в денежном эквиваленте за столь сомнительное право собственности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Другой, достаточно распространённый случай – попытка выкупить свою долю, сопровождающаяся обращением сторон конфликта к разным оценщикам. Последние довольно часто расходятся во мнении, так как оценивают доли по-разному. Добиться справедливого решения в этом случае удаётся только через суд.

Разногласия касательно цены могут возникнуть в любом из упомянутых случаев и нужно быть готовым к тому, что у формирования окончательной стоимости есть несколько вариантов.

Варианты ценообразования

Следует отметить, что в России процент жилья, находящегося в долевой собственности, достаточно высок – до 95%.

Наиболее конструктивным и мирным решением вопроса будет продажа жилья и покупка отдельных квартир либо одной новой, но также принадлежащей всем владельцам. Деньги, вырученные от продажи, делятся с учётом рыночной цены и процентного соотношения каждой отдельной доли. Это так называемая первая цена, для которой не существует скидок и дисконтов.

Второй вариант – это выкуп доли одним владельцем у другого. Формируется вторая цена, целиком зависящая от договаривающихся сторон. Она несколько выше от первой цены, которая определяется по стоимости проданного жилья. Но в этом случае возможны скидки, которые зависят от человеческого фактора – буквально от совестливости и ответственности обеих договаривающихся сторон. Например, бывший супруг после развода может предоставить скидку жене, оставшейся жить в квартире с детьми. Как правило, к справедливой цене в этом случае можно отнести ту, которая соответствует первой, учитывающей рыночный спрос. Предоставление скидки целиком зависит от воли человека, продающего долю, и не регулируется законодательно либо каким-то иным способом.

Третий вариант характерен для конфликтных ситуаций. Обычно долю предлагают приобрести постороннему человеку. Цена спорной доли не бывает выше первой – то есть, априори она невыгодна для нового владельца. В среднем это 30-45% от возможной стоимости. Рыночная цена делится на проблемную долю, а затем сокращается до указанных процентов.

Москва: +7(499)350-8059 .
Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .

Выкуп третьим лицом за хотя бы половинную стоимость – крайне редкий случай

Для приобретения части жилья (доли) необходимы следующие документы:

паспорта покупателя и продавца;
договор о передаче во владение и справка, подтверждающая право собственности продавца (указывается размер доли и всего помещения);
соглашение, подтверждающее, что обе стороны определились с ценой, и она их устраивает;
справка от БТИ с указанием балансовой стоимости всего жилья и его долей;
документ, подтверждающий отсутствие долгов (справка из ЖЭУ, свидетельствующая об уплате всех коммунальных платежей бывшим хозяином);
если прописаны несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки;
выписка из домовой книги;
финансовый счёт (его копия).

Кто сказал, что жить можно только в квартире или доме? Есть альтернативные типы жилья. Какие – читайте в этой статье.

Хотите временно зарегистрироваться в Санкт-Петербурге? Узнайте, как это сделать по https://zakonometr.ru/prava/registracija/vremennaja/v-sankt-peterburge.html ссылке.

Алгоритм продажи

Чтобы продажа была успешной, соблюдаются следующие несложные правила:

Формируется цена выставленной на продажу части квартиры с помощью оценщиков либо по согласию между покупателем и продавцом (справедливую цену устанавливают исходя из расчёта рыночной стоимости всего жилья и соответствующей доли). На этом этапе следует избегать конфликтных ситуаций. Допустима небольшая корректировка цены в разумных пределах, выгодных для обеих сторон, и рассрочка.
Затем оформляется сделка. Можно обратиться к профессиональному юристу для составления необходимого документа. Услуга платная. Бесплатный вариант – заполнение бланка самостоятельно. Образец скачивается, например, из интернета. В документе присутствует описание доли, её стоимость и порядок расчёта.
Переход права собственности должен быть зафиксирован в местной администрации. То есть, государственная регистрация обязательна.

Есть и более простые варианты продажи:

С использованием залоговой схемы. Покупатель одалживает продавцу некоторую сумму денег (обычно это стоимость доли) – подписывается договор, в котором доля указывается в качестве залога. Деньги, не возвращённые вовремя, автоматически превращают потенциального покупателя в собственника доли.
С использованием права дарения. Заключается договор о дарении с указанием количества даримых в квартире метров и лиц, имеющих право на проживание. Деньги передаются через банковский счёт. Схема особенно удобна для ближайших родственников, которым в случае дарения не нужно уплачивать налог в размере 13% от полученного дохода.

Узнайте как подарить свою долю в квартире второму собственнику: порядок оформления, образцы документов

Довольно часто в наше время возникает вопрос: можно ли подарить долю в квартире? И действительно сейчас часто люди покупают или передают по наследству не целую квартиру, а ее долю.

Эта статья и призвана решить подобные вопросы: дарение доли в квартире или ее части, кому можно подарить долю в квартире, как оформить дарственную на долю в квартире?

Как говорит Гражданский кодекс (ст. 572), принципы и правила передачи действуют ровно те же самые, что и в случае целой жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Способы оформления

Оформление дарственной гражданин может осуществить:

Далее дарственная (точнее, договор дарения) проходит государственную регистрацию в Федеральной Регистрационной службе и вступает в силу.

Как подарить свою долю в квартире второму собственнику?

Частый вопрос можно ли подарить часть своей доли в квартире? Подарить можно всю долю или ее часть: половину, одну треть или даже часть одной пятой доли.

Собственно, принцип будет один и тот же, различаться будут нюансы, например текст составленного документа.

Дарение целой доли отличается следующим:

отсутствие подоходного налога при оформлении дарственной;
доля недееспособного гражданина не может быть переоформлена;
инициатор ничего не может требовать взамен;
невозможно расторгнуть договор в одностороннем порядке;
можно указать о том, что доля перейдет к новому хозяину по смерти прежнего.

Если нет, то все действия осуществляются его законными представителями. Если да, то в договоре требуются подписи как опекунов, так и его самого.

Дарение части доли. Это будет отличаться от передачи целой доли только текстом — в договоре будет стоять, что один человек отдает безвозмездно другому конкретно одну вторую или одну четвертую доли в квартире.

Для того, чтобы документ обрел законную силу необходимо поставить ее на регистрационный учет.

Для этого участникам сделки необходимо предоставить, помимо непосредственно самого договора:

удостоверения личности;
заявление о регистрации перехода прав собственности от дарящего к будущему владельцу;
заявление о регистрации права собственности на долю в недвижимости;
документация из БТИ;
выписка из домовой книги;
документ о регистрации права собственности владельца;
документы, подтверждающие право на недвижимость;
нотариально заверенные согласия: супруги дарящего, или же официальных представителей второй стороны;

Как написать дарственную на долю в квартире?

В этот документ обязательно входит следующая информация:

Всю ли долю отдают или какую-то ее часть.
Полный адрес той квартиры, дарственная на часть которой оформляется.
Паспортная информация об участниках сделки.
Величина отдаваемой доли в пересчете на квадратные метры.
Сколько этажей в доме.
На каком этаже расположена квартира.

Другие публикации: Заявление на загранпаспорт нового образца для женщин

Отдельным пунктом будут указаны так называемые «особые условия».

Отдать кому-то свою долю в квартире — еще не значит убраться оттуда. Потому должно быть указано, какой период прежний хозяин собирается проживать на упомянутой доле (возможно, что и до своей смерти).

Документы, как требует статья 131 Гражданского кодекса РФ, подаются по месту жительства в подразделения Регистрационной палаты или Кадастровой палаты.

В присутствии сотрудника регистрирующего органа оба участника скрепляют договор своими подписями.

Необходимо будет оплатить госпошлину в две тысячи рублей — это придется сделать получателю недвижимости.

Следует учесть и то, что каждый случай индивидуален и помимо стандартного пакета документов регистрирующий орган может затребовать дополнительные справки.

Максимальный срок регистрации дарственной составляет десять дней. После этого получатель квартиры может прописаться по новому месту жительства, а прежний хозяин — сняться с учета, если о том была договоренность.

Идти к нотариусу или нет?

Предпочтительнее, конечно, идти, и вот почему:

Экономия временных и физических затрат при сравнительно небольших финансовых (до 1% от стоимости доли).

Договор будет составлен грамотно и без разночтений. Дело в том, что сделка по факту порой оказывается вовсе не дарением. Как так? Очень просто: под дарением в юридическом смысле подразумевается безвозмездная и без каких бы то ни было ответных шагов передача собственности другому лицу.

Если в договоре будет присутствовать что-то из упомянутого, то его не признают дарственной. Прибавьте сюда и просто мелкие ошибки, в том числе орфографические — всего одна такая помарка и регистрирующий орган не примет договор.

Есть и еще ряд нюансов, которые не «подкованный» в правовом смысле человек может не учесть или понять их неправильно.

Стоимостной вопрос

Если сделка была заключена не между близкими родственниками, то новому владельцу квадратных метров придется заплатить еще и подоходный налог в виде 13% от кадастровой стоимости части квартиры (или той, что была прописана в договоре).

Конечно, самый лучший подарок в наше время — это недвижимость. Пусть даже речь идет не о всей квартире, а только о ее доле, все равно это хороший старт для человека, который в будущем, возможно, захочет расширить жилье.

Для того, чтобы процедура прошла без задержек, выяснений отношений и неприятных сюрпризов, лучше обратиться в нотариальную контору — специалист грамотно составит договор и поможет подготовить пакет документов.

Сделаем выводы. Мы ответили на такие основные вопросы — можно ли оформить дарственную на долю в квартире, где это можно сделать и каков порядок оформления дарственных. Привели бланк дарения доли квартиры, скачать который вы можете бесплатно.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Москва и область: +7-499-350-97-04
Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
Федеральный: +7-800-511-69-34

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

наименование адресата уведомления;
сообщение о факте предстоящей сделки;
описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

Другие публикации: Биткоин штраф

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

учреждение Росреестра;
Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
кадастровый паспорт на жилое помещение;
согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
кадастровый паспорт на объект;
зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Как оформить покупку доли, комнаты в квартире.

Содержание статьи подробное:

Как оформить покупку доли в квартире

Общая долевая собственность
Поправки в закон.
Продажа доли постороннему лицу.
Уведомление о продаже.
Предварительный договор купли-продажи доли.
Трудности сделки

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности.

И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.

Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно третьему лицу — никаких проблем.

Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус. Составляете и подписываете Передаточный акт и в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.

А вот если вы продаете свою долю третьему лицу, а в в квартире десяток собственников — предстоит тяжелая работа.

Уведомление о продаже

Поэтому первой задачей Продавца является уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи, например рассрочки платежа.

Если по истечении календарного месяца, другие участники долевой собственности долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

Как составить уведомление о продаже?

Оно составляется в простой письменной форме и отправляется по почте с уведомлением о вручении.

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки.

Предварительный договор купли-продажи доли

Без предварительного договора в вашей сделке просто не обойтись. Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить Уведомление о продаже заинтересованным лицам — другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

Трудности сделки

И вот здесь начинается самое сложное!

Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

Вручайте лично, если не принимает, с двумя свидетелями составляйте Акт об отказе от получения.

Внимание: оформить покупку доли в квартире, если там есть не приватизированные (доли, комнаты), немного сложнее — уведомление о продаже необходимо подать в муниципалитет и получить решение об отказе от преимущественного права покупки. Это процедура может занять не менее месяца.

Если вы покупаете комнату в коммунальной квартире — вам так же необходимо уведомить других собственников комнат!

Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире

Поправки в закон.

Внимание! Изменения!

Изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собраниe законодательства Российской Фeдерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие измeнения:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

от 29 декабря 2015 г.

внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Некоторые участники общей долевой собственности будут уклоняться от получения уведомления.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Автор и основатель интернет ресурса

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и процедуре регистрации права собственности.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу 02.01.2017 г)

Этому сайту уже более трех лет и только за последний год его посетили более 1 400 000 человек, каждый из них получил самую свежую информацию об изменениях в законах и процедурах, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью.
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Какие документы прилагаются к договору купли продажи доли квартиры второму собственнику? Как происходит порядок продажи одному из сособственников?

Продажа доли в квартире – одна из сложных сделок с недвижимостью. В виду этого существуют основные нюансы продажи доли жилого помещения.

Для соблюдения её соответствия законодательству России и оформления без неприятных последствий, следует соблюдать определённые правила и условия.

Поэтому необходимо ознакомиться каков порядок продажи доли в квартире второму собственнику. Итак, давайте подробней рассмотрим тему: продажа доли в квартире одному из сособственников.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Преимущественное право покупки.

Само наименование говорит о том, что право на приобретение части жилплощади, находящейся во владении нескольких собственников, принадлежит другому собственнику. То есть именно он должен иметь возможность в первую очередь получить предложение приобрести её.

Другие публикации: Смирнов заместитель прокурора

Если вы продадите свою долю, не предложив сначала купить её другому владельцу или владельцам частей вашей совместной собственности, они вправе обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по совершённой сделке.

Следует заметить, что это касается только случаев, когда часть квартиры переоформляется на постороннего. Если доля передаётся во владение одному из совладельцев квартиры, то других собственников предупреждать не нужно.

Как уйти от преимущественного права?

Обойти данный закон при нежелании или невозможности его соблюдения можно тремя способами.

Оформление договора дарения

Закон о преимущественном праве распространяется только на договора покупки. На безвозмездные сделки он не распространяется. Следовательно, обойти его можно, оформив акт безвозмездной передачи имущества, то есть дарения. Можно это сделать, используя два варианта:

Собственник оформляет дарственную на предполагаемого покупателя, а тот,в качестве владельца, реализует право преимущественной покупки, учитывая интересы дарителя.

Собственник официально дарит свою долю, но тайно (неофициально) получает за неё деньги.

Собственник намеренно объявляет завышенную цену для получения отказа другого собственника. Этот способ подойдёт в том случае, если у вас есть контакт с владельцем другой доли, и вы можете получить от него письменный отказ.

С покупателем оформляется договор с обязательным указанием именно той цену, которую вы предлагали другому собственнику. Реально же вы получаете сумму, о которой вы договорились с покупателем.

Оформление залога

Доля квартиры оформляется в качестве залога под займ у потенциального покупателя и за неё получаются деньги. Затем кредитор отказывается от суммы, переданной в долг, и получает недвижимость заёмщика в качестве компенсации.

Залог должен быть зарегистрирован официально, так же, как соглашение об отступном. На основании этих двух документов новый собственник оформит свои права на долю в квартире.

Как правильно оформить предложение покупки доли?

Начинается процедура продажи с оформления извещения. Данные действия регламентируются ст. 250 Гражданского кодекса. Извещение о продаже составляется в количестве, равном количеству собственников долей в жилплощади (исключая продавца).

Статья 250. Преимущественное право покупки

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Извещение должно содержать информацию об адресе объекта, цене, условий сделки. В продолжение 30-ти календарных дней с момента получения заказного письма владельцы частей жилья должны поставить в известность о желании приобрести продаваемую долю.

Другими вариантами уведомления являются личное получение расписки от сособственника и направление извещения через нотариуса. В случае нежелания приобретения доли другими владельцами жилья, они могут оформить нотариально заявления об отказе от права преимущественной покупки.

Отказ от покупки действителен только в том случае, когда в договоре купли продажи доли в квартире второму собственнику и в извещении фигурирует одна и та же цена. Если вы продадите долю по сниженной цене, то обязаны повторно известить сособственников о снижении цены. В противном случае договор продажи может быть признан недействительным.

Соблюдением сроков извещения считается как отказ от покупки доли, так и молчание извещённого лица в течение одного месяца.

В том случае, если сособственник согласен на покупку, но предлагает свои условия (рассрочка платежа, отсрочка выплаты и др.) продавец может требовать соблюдения его условий. Тогда преимущественное право аннулируется.

Если местонахождение сособственника неизвестно?

Зачастую собственники долей в квартире не проживают и об их местонахождении не известно. Извещение в этом случае должно быть направлено по последнему известному месту их проживания. Защитить свои интересы можно только, доказав, добросовестность своих намерений. Чем больше вариантов извещения использовано, тем это сделать проще.

Если собственник доли в квартире не согласен с продажей другой доли постороннему лицу, он может обжаловать договор в суде.Срок подачи иска по таким условиям — три месяца.

Правила оформления продажи.

После соблюдения всех условий по осведомлению сособственников, начинается оформление сделки с недвижимостью. С этого момента продажа происходит по обычной схеме сделок с недвижимым имуществом.

Оформленный договор регистрируется в Росреестре, новый собственник получает свидетельство.

Какие документы собрать?

Для оформления сделки вам следует подготовить:

Свидетельство о собственности.
Техпаспорт квартиры.
Кадастровый паспорт.
Согласие супруга(и).
Справка о зарегистрированных в квартире.
Документ, удостоверяющий личности участников сделки.
Выписка из ЕГРИП.

В зависимости от условий также дополнительно могут потребоваться:

Копии извещения сособственников, заверенные надлежащим образом.
Копии уведомлений в получении извещений.
Заявления-отказы других собственников.

Если долей в квартире вы владели не более трёх лет, с продажи необходимо заплатить налог, размером 13% от суммы.

О том, какие документы нужны для продажи квартиры, читайте здесь.

Если долю хотят купить несколько человек

Существуют ситуации, когда несколько оповещённых сособственников претендуют на покупку части квартиры. Выбор определённого покупателя принадлежит продавцу. Только он вправе решать, кому продать своё имущество.

При продаже доли одному из собственников, ставить в известность других продавец не обязан, так как право преимущественной продажи при таком условии полностью соблюдено.

Некоторые владельцы частей квартир, что их цена пропорциональна части рыночной стоимости жилья. Это является заблуждением. Даже если вы владеете половиной квартиры, рассчитывать вы можете на сумму, меньше половины её рыночной стоимости.

Связано это с тем, что реально выделить долю в натуре в условиях городских квартир невозможно. Ведь в ней нельзя отделить часть санузла или кухни, невозможно пропорционально разделить квадратные метры и сделать отдельный вход. Все эти условия снижают стоимость квадратных метров жилья. На цену также влияет организация пространства в квартире. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами стоит на порядок дешевле.

Некоторые особенности оформления продажи

А именно:

При продаже доли, принадлежащей на правах собственности несовершеннолетнему гражданину, следует получать разрешение от органов опеки.
Доля, полученная по наследству, продаётся по общим правилам, с учетом прав преимущественной покупки.
После развода, предложить купить долю нужно в первую очередь бывшему супругу.
Продажу можно осуществлять через доверенное лицо, с оформлением для этого соответствующих документов.
При уплате налога на продажу, ситуация зависит от времени владения долей и суммы, за которую она продаётся.
Особые трудности возникают при продаже доли жилья, находящегося в ипотеке. Продавец может столкнуться с протестом других владельцев и банке. Кроме того, покупатели неохотно приобретают квадратные метры в квартире с обременением.

Для правильного оформления сделки следует их тщательно изучить и строго соблюдать, во избежание последующих судебных разбирательств. В нашей статье вы смогли подробно рассмотреть какие документы прилагаются к договору купли продажи доли в квартире одному из собственников. И если в практике возникнет ситуация продажи доли в квартире второму собственнику, то вы уже не растеряетесь!

О том, что нужно делать после сделки, читайте в этой статье.

Продажа квартирной доли,смотрите в видео: