Всё о договоре субаренды нежилого помещения: образец для заключения его между юридическими и физическими лицами
Передача нежилых помещений в субаренду является популярным способом извлечения прибыли из арендованной нежилой недвижимости.
Составление и заключение договора субаренды имеет ряд юридических особенностей, отличающих такую сделку от обычного арендного соглашения.
В статье будут даны ссылки на скачивание образца типового договора субаренды нежилого помещения.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !
Понятие договора субаренды нежилого помещения
Типовым договором субаренды нежилого помещения называют соглашение о передаче ранее арендованной недвижимости в арендное пользование третьему лицу контрагентом (участником) первичной сделки об аренде.
То есть поднаём – это повторная сдача в аренду недвижимости с заключением нового соглашения между первичным арендатором, выступающем в таком договоре субарендодателем, и субарендатором.
Благодаря этой статье можно скачать договор субаренды нежилого помещения.
Права и обязанности сторон
К основным обязанностям первичного арендатора, сдающего нежилое помещение в поднаём, относятся своевременная передача указанного в договоре помещения субарендатору, а также обеспечение условий беспрепятственного использования данным помещением. Кроме того, субарендодатель имеет следующие права:
- проверять выполнение условий субарендного соглашения по содержанию нежилого помещения;
- выполнять ремонтные работы в помещениях, сданных в субаренду;
- расторгать сделку в одностороннем порядке, предварительно уведомив контрагента;
- контролировать расходование материальных ресурсов нежилой недвижимости.
Для контроля содержания и пользования помещением субарендодатель вправе приезжать без предварительного согласования визита.
К основному праву субарендатора относится право использовать взятую в субаренду нежилую недвижимость в соответствии с оговорёнными в соглашении условиями и нормами законодательства РФ, кроме того, субарендатор обязан:
пользоваться арендованной недвижимостью исключительно в целях, прописанных в соглашении;- осуществлять необходимое техническое обслуживание;
- соблюдать установленные внутриобъектные и/или пропускные режимы;
- восстанавливать повреждённые при авариях объекты недвижимости;
- своевременно вносить установленную плату за поднаём.
Важно помнить, что вся ответственность за состояние и сохранность объекта сделки лежит на субарендаторе.
Необходимые документы
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, для заключения субарендного соглашения необходимо разрешение первичного арендодателя (собственника) нежилой недвижимости.
Такое согласие должно быть либо прописано в первичном соглашении об аренде, либо получено путём подписания дополнительного соглашения, в котором будет указано разрешение на передачу недвижимости в субаренду.
Кроме данного разрешения, необходимы следующие документы:
- справка из ЕГРП с информацией о собственнике нежилого помещения;
- технический план-схема арендуемых помещений;
- копии паспортов представителей сторон;
- основной договор аренды;
- квитанция об оплате госпошлины.
В зависимости от условий субаренды, могут потребоваться дополнительные документы.
Ниже можно будет скачать бланк договора субаренды нежилого помещения.
Инструкция по составлению
Если вам необходимо скачать бесплатно в Ворде образец договора субаренды нежилого помещения, то вам нужно внимательно изучить данный раздел.
Существуют разные варианты процедуры составления и заключения сделки в зависимости от правового статуса лиц – сторон соглашения, категории нежилой недвижимости и особенностей местного законодательства.
В большинстве типовых договоров субаренды необходимо указать следующие сведения:
- предмет соглашения.
- Срок субаренды.
- Способ и сроки внесения платежей.
- Порядок передачи недвижимости в пользование.
- Цели поднайма.
- Условия использования помещений.
- Права и обязанности сторон-контрагентов.
- Представление сторон с указанием контактных данных.
- Порядок разрешения споров.
Предметом соглашения является объект нежилой недвижимости. Необходимо указать полные сведения о данном объекте, включая адрес, площадь, технические характеристики, кадастровый номер и имеющиеся обременения.
При указании срока поднайма следует знать, что он не может превышать срок действия основного договора аренды, в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ. 
Следует знать, что к субарендной сделке применяются законодательные правила и нормы, идентичные таковым для арендных сделок.
Необходимо подробно перечислить возможные спорные ситуации и порядок их разрешения, так как при возникновении ситуаций, не описанных в соглашении, решить их можно будет только в судебном порядке.
В следующем разделе можно будет скачать форму договора субаренды нежилого помещения как для физические, так и для юр. лиц.
Различия договора для физических и юридических лиц
При заключении сделки субаренды между физическими лицами необходимо в графе «Представление сторон» указать ФИО, паспортные данные сторон-контрагентов, а также их адреса регистрации и проживания, если они отличаются. Юридическим лицам необходимо указать:
- наименование формы собственности по классификатору;
- полное наименование типа общественной организации;
- название организации;
- юридический и фактический адрес;
- банковские реквизиты;
- представители, подписывающие договор с указанием должностей.
К типам общественных организаций относятся ООО, ПАО и другие, их необходимо указывать полностью. Среди банковских реквизитов нужно указать ИНН, БИК, код ОКАТО, КПП, корреспондентский счёт и расчётный счёт.
Если соглашение заключается между двумя юридическими лицами, можно указать отделы каждой стороны, которые ответственны за соблюдение ряда условий договора.
Договор субаренды части нежилого помещения
Нежилая недвижимость в неделимом виде характеризуется наличием одного собственника и/или единого кадастрового номера при нескольких собственниках.
Под соглашением субаренды части такого помещения понимается получение права использования выделенной в техническом плане ограниченной области (комнаты, офиса, и т.д.).
При заключении соглашения о поднайме части нежилого помещения, важно указать в таком соглашении все параметры не только арендуемой части, но и всего помещения, а также следующих моментов:
- условий эксплуатации мест общего пользования;
- условий взаимодействия с пользователями других частей нежилой недвижимости;
- порядка разрешения споров с другими пользователями.
Субарендаторы несут ответственность за неправомерное использование части помещения не только перед основным арендатором, но и перед соседними субарендаторами, особенно при аварийных ситуациях.
Безвозмездного пользование
Главным отличием договора субаренды нежилого помещения безвозмездного пользования от сделки субаренды является отсутствие платы за наём такой недвижимости.
Передающий в безвозмездный поднаём помещение называется ссудодатель, а принимающая сторона – ссудополучатель.
Ссудополучатель должен после окончания срока действия договора передать нежилое помещение ссудодателю в надлежащем состоянии, иначе ссудодатель может потребовать возмещения ущерба, согласно ст. 689 и п. 3 ст. 615 ГК РФ. Остальные пункты договора составляются по общим правилам.
ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования
- По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
- К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
- К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.
Субаренда в ДНР
Для аренды нежилого помещения в ДНР (впрочем, как и для поднайма) действуют те же правила и регламенты, что и для обычных арендных соглашений.
Договор должен быть зарегистрирован в налоговых органах не позднее 5-го рабочего дня с момента его подписания сторонами и содержать следующие данные:
срок действия договора;- размер платежа за субаренду;
- порядок оплаты.
Минимальные суммы для оплаты квадратного метра установлены для разных районов местным законодательством.
Важно знать, что нарушение установленных сроков регистрации влечёт штраф в размере двухсот процентов месячного платежа, но не менее 20 тысяч рублей.
Пошлины и сроки
При регистрации договора поднайма в органах Росреестра необходимо заплатить пошлину в размере:
- 2 тысячи рублей – для физических лиц;
- 22 тысячи рублей – для юридических лиц.
Плательщиком пошлины является субарендатор.
При наличии нескольких субарендаторов, размер пошлины делится между ними в равных долях.
Согласно ст. 333.35 Налогового кодекса РФ, юридические лица – казённые предприятия пошлину не оплачивают.
Время действия прав субаренды может быть указано в договоре либо указанием точной даты прекращения договора.
Либо обозначением условий, при наступлении которых действие такого договора прекращается.
Следует помнить, что вне зависимости от сроков действия субарендного соглашения оно прекращается в момент прекращения действия основного договора аренды, согласно ст. 618 ГК РФ.
Дополнительные советы и предупреждения
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.
Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.
Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.
Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.
Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.
Теперь вы знаете, как выглядит образец договора аренды нежилого помещения с правом субаренды. Кроме того, у вас была возможность скачать бесплатно образец договора субаренды нежилого помещения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)
Договор субаренды
Киев «____» ____________ 200___р.
Стороны :_________________________________, в лице _________________________, Действующего на основании ___________, назваемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и __________________________, в лице _________________________, действующего на основании ___________, называемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем
1. Предмет договора
1.1 Арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: ____________________________. Площадь помещения составляет __________________.
1.2 Арендуемое имущество находится во владении и пользовании Арендатора в соответствии с договором аренды № ___ от «____» _________ ______ г. между Арендатором и _______________________, названным в дальнейшем «Арендодатель».
2. Цель и порядок субаренды
2.1 Помещение передается в субаренду для размещения __________________________.
3. Порядок и передача имущества в аренду
3.1 Указанное в п.1 Договора имущество должно быть передано Арендатором и принято субарендатором в течение ____ с момента подписания данного договора субаренды Сторонами.
3.2 Передача имущества в субаренду осуществляется по соответствующему акту приема-передачи, где должно быть указано состояние арендуемого имущества.
4. Сроки субаренды
4.1 Срок субаренды составляет _________ с момента принятия объекта аренды по акту приема-передачи и может быть сокращен по соглашению сторон.
5. Арендная плата и порядок рассчетов
5.1 Субарендатор платит арендную плату в размере ___________ грн.
5.2 Арендная плата выплачивается в безналичном порядке на расчетный счет Арендатора не позднее ______ числа каждого месяца.
6. Права и обязанности Арендатора
6.1 Арендатор имеет право осуществлять проверку порядка использования субарендатором имущества, арендуемого в соответствии с условиями договора субаренды.
7. Права и обязанности субарендатора
7.1 Субарендатор обязуется:
- Использовать арендуемое имущество по его целевому назначению в соответствии с п.2 Договора;
- Содержать арендуемое имущество в полной исправности.
8. Порядок возврата имущества Арендатору
8.1 После окончания срока аренды по договору субаренды субарендатор обязан в течение 3 (трех) дней возвратить Арендатору арендуемое имущество по соответствующему акту.
8.2 Арендуемое имущество должно быть передано Арендатору в исправном состоянии с учетом нормального износа.
9. Основания досрочного расторжения договора субаренды
9.1 Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит, за исключением случаев, когда одна из сторон систематически нарушает условия договора субаренды и свои обязательства.
9.2 Настоящий договор субаренды прекращает свое действие в случае расторжения договора аренды между Арендатором и арендодателем от № ____ «____» ___________ ______ г. на любом основании. В этом случае субарендатор имеет право требовать от Арендатора возмещения убытков, причиненных досрочным прекращением Договора.
10. Прочие условия
10.1 Настоящий договор субаренды составлен в двух оригинальных экземплярах, по одному для каждой из сторон.
10.2 В случаях, не предусмотренных договором субаренды, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством, а также условиями договора аренды № _______ «____»__________ ______ г. между Арендатором и арендодателем.
10.3 Настоящий Договор не меняет условий договора аренды № _____ «____» ______________ г. между Арендатором и арендодателем.
11. Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон
Название __________________________________
Юридический адрес ________________________
Код ОКПО ________________________________
Св-во плательщика НДС № ___________________
(Св-во плательщика единого налога № _________)
ИНН ______________________________________
Расчетный счет _______ в____________________
МФО______________
Почтовый адрес ____________________________
Телефон ___________________________________
Название __________________________________
Юридический адрес _________________________
Код ОКПО ________________________________
Св-во плательщика НДС № ___________________
(Св-во плательщика единого налога № _________)
ИНН ______________________________________
Расчетный счет _______ в_______________
МФО______________
Почтовый адрес ____________________________
Телефон ___________________________________
М.П. ________________________
М.П.________________________
Как расторгнуть договор субаренды
Субаренда — это передача имущества или его часть, находящегося в аренде, во временное пользование третьим лицам.
Соглашение составляется на определенный срок, не превышающий срок действия договора аренды, составленный с собственником. Документ автоматически расторгается при наступлении указанной в нем даты.
Но в некоторых ситуациях требуется досрочно расторгнуть договор, и как это сделать правильно, рассмотрим далее.
Субаренда — это особый вид юридических сделок, заключающийся в передаче имущества во владение третьим лицам. Ее суть аналогичная обычной аренде, но с одним отступлением.
При субаренде в сделке принимают участие три стороны — собственник, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости сдает помещения в аренду арендатору.
Арендатор заключает договор с субарендатором и за определенную плату определяет во временное пользование часть имущества.
Субарендатор несет ответственность за сохранность вверенного имущества и использование его по назначению.
Но в случае несоблюдения данного требования, собственник предъявляет требования арендатору, который должен регулировать отношения с субарендатором.
Субаренда выгодна в тех случаях, когда арендатор не использует часть помещений, и они простаивают.
Получая от третьего лица оплату за использование недвижимости, арендатор снижает собственные расходы.
Согласие собственника обязательно, он может завысить арендную плату, но только при пролонгации договора на новый срок.
Условия заключения сделки
Основным условием заключения договора о субаренде является согласие собственника на данную сделку.
Он должен написать письменное заявление о том, что не имеет претензий к арендатору и согласен на передачу имущества во владение еще одной стороне.
Контролировать процесс сделки и выполнения условий договора собственник не должен, претензии и требования предъявляются арендатору.
Видео: досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Если договор оформляется без согласия собственника, то он не имеет юридическую силу.
Исключения составляют случаи, когда изначально, при составлении соглашения аренды, владелец имущества указывает о том, что не против субаренды его собственности.
В договоре субаренды должно быть указано описание имущества, его адрес, метраж, состояние, наличие бытовой техники, мебели и т.д. Это снижает риски субарендодателя.
Договор подлежит регистрации в Росреестре при условии, что он составляется на срок более 12 месяцев.
За официальное оформление документа потребуется заплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей для физических лиц и 22 тысяч рублей для юридических лиц.
Законодательные акты
Субарендные отношения регламентируются несколькими законодательными актами:
Действуя в рамках законодательства, субарендодатель может грамотно составить договор, который будет иметь юридическую силу.
Возможные риски
Субаренда несет в себе риски для каждой стороны, что требует предельной внимательности при составлении договора:
Соглашение о расторжении договора субаренды
Действие договора субаренды напрямую зависит от условий соглашения аренды. Если в отношении последнего действует досрочное расторжение, то и отношения между субарендатором и субарендодателем прекращаются автоматически.
Данное правило регламентировано статьей 618 ГК РФ. Но в договоре аренды могут быть указаны другие условия.
Так, если собственник заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с субарендатором, то в соглашение включается отдельный пункт.
Он указывает на то, что при досрочном расторжении договора аренды, сделка с субарендатором остается действительной.
В этом случае субарендатор автоматически становится арендатором. Переоформлять договор не требуется.
Новый арендатор также получает права на сдачу в субаренду части вверенного ему имущества.
После окончания срока действия договора субаренды, соглашение расторгается автоматически и не требует составления дополнительных документов.
Единственное, что потребуется сделать — это принять переданное для аренды имущество, оценить его состояние и, по необходимости, забрать плату за коммунальные платежи.
Земельного участка
Договор субаренды земельного участка оформляется с согласия собственника и подлежит обязательной регистрации.
При составлении документа субарендатор должен ознакомиться с соглашением на аренду имущества.
Если договор имеет ограниченный срок действия, то право распоряжаться землей по субаренде можно только данный период.
Договор субаренды земли может подлежать автоматической пролонгации в соответствии с продлением договора аренды.
В этом случае расторгнуть документ можно двумя способами:
- Расторгнув договор аренды с собственником.
- В суде.
Автоматическая пролонгация невыгодна субарендодателю. При необходимости досрочного расторжения договора сделать это можно только при нарушении условий соглашения. И доказать это придется в суде.
В иных случаях досрочное расторжение не предусмотрено. Аналогичная ситуация с расторжением соглашения со стороны субарендатора.
Он имеет право расторгнуть договор в любые сроки, но возврат арендной платы возможен только в добровольном порядке.
Нежилого помещения
При досрочном расторжении договора субаренды сторонами составляется соглашение. В нем появляется необходимость, когда одна из сторон принимает решение о прекращении действия контракта.
Какой возможный срок субаренды нежилого помещения, читайте здесь.
Соглашение дает защиту обеим сторонам:
Порядок расторжения договора зависит от его формы. Соглашение бывает срочным и бессрочным.
В первом случае документ оформляется на определенный период, устанавливаемый сторонами. И досрочно расторгнуть контракт можно только при серьезных нарушениях условий субаренды.
При бессрочном договоре стороне, которая желает прекратить действие документа, необходимо обратиться ко второму участнику сделки за 3 месяца и уведомить о своих намерениях. Отказ в данном случае будет неправомерен.
На нежилые помещения также распространяется правило, что прекращение договора субаренды наступает при расторжении договора аренды.
Если же собственником выступает инициатором прекращения сделки, то ему потребуется расторгнуть договор сначала с субарендатором, а потом с арендатором.
По инициативе субарендатора
Субарендатор — это лицо, которое на основании договора получает право временно пользоваться имуществом, переданным субарендодателем (он же арендатор у собственника).
По его инициативе также возможно расторжение соглашения, выбрав подходящий способ.
Причин для досрочного расторжения договора у субарендатора много:
- ликвидация бизнеса;
- отсутствие средств на оплату аренды;
- расширение бизнеса, поиск более подходящей недвижимости;
- покупка собственной недвижимости;
- недовольство сотрудничеством с арендодателем и т.д.
Расторжение договора происходит одним из способов:
Другие веские причины
К веским причинам расторжения договора субаренды относится:
В любом из перечисленных случаев стоит решать вопрос мирным путем. Если переговоры не приносят ожидаемого результата, спор передается в судебную инстанцию.
Образец уведомления
На практике случаи нарушения договора субаренды встречаются часто, многие из них происходят не по вине сторон.
Например, бухгалтер субарендатора забыл перевести арендную оплату на счет субарендодателя. Поэтому перед расторжением договора требуется направить уведомление о своих намерениях.
В уведомлении следует указать свои претензии и попросить исполнить обязательства в сроки, установленные отправителем письма. Необходимо написать, что в случае неисполнения требований договор будет расторгнут.
Если от получателя уведомления не последует ответа, либо проблема останется неразрешенной, направляется второе письмо.
В нем требуется указать, что договор расторгается в одностороннем порядке по причине неисполнения условий контракта.
При этом желательно получить уведомлении о вручении письма. С этими документами жалоба направляется в суд.
Порядок и сроки
Кратко порядок расторжения договора субаренды можно описать последовательными действиями:
Если у субарендатора имеется задолженность перед субарендодателем, то он обязан погасить ее как можно раньше.
В ином случае суд вынесет решение о взыскании суммы задолженности и упущенной выгоды.
Сроки расторжения договора устанавливаются сторонами. Действие контракта прекращается автоматически при окончании периода предоставления имущества по соглашению аренды, если иное не предусмотрено документами.
Досрочное расторжение может осуществляться в любые сроки, при возникновении обстоятельств, препятствующих дальнейшему взаимоотношению сторон.
При нарушении условий договора и направлении уведомления с требованием выполнить принятые обязательства, ответ должен быть получен в течение 30 дней с момента получения письма. Аналогичный период потребуется выждать для решения возникшей проблемы.
Какие правовые последствия прекращения действия контракта
Если договор был зарегистрирован, после составления соглашения о расторжении контракта, необходимо обратиться в Росреестр с документами и заявлением, указав на прекращение действия документа.
После снятия с регистрации сделка считается расторгнутой, и требовать исполнения каких-либо обязательств стороны не имеют права.
Все вопросы, касающиеся передачи имущества, оплаты задолженности и другие моменты, должны решаться до составления соглашения.
Субарендатор обязан предоставить имущество по акту приема-передачи. Если произошла порча или утеря материальных ценностей, то выплачивается компенсация.
Сразу погашается имеющаяся задолженность. Например, если оплата за коммунальные платежи вносится после окончания расчетного периода. У сторон не должно быть претензий друг к другу.
После составления соглашения о расторжении договора, стороны не имеют права требовать исполнение обязательств контракта.
Поэтому имущество при приеме изучается детально, для своевременного выявления порчи для предъявления материальных претензий.
Как происходит регистрация договора субаренды в Росреестре, читайте здесь.
О заключении дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения, читайте здесь.
Расторгать договор субаренды нужно грамотно, учитывая правила действующего законодательства.
При возникновении спорных или конфликтных ситуаций проблема решается в судебном порядке.
Получить ответы на конкретные вопросы можно у юриста, изложив ситуацию и требования.