Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа
Среди различных способов приобретения имущества, которые используются в современной гражданско-правовой практике, особое место занимает аренда с последующим правом выкупа недвижимости.
Такой способ является очень выгодным для покупателя, поэтому условия и особенности его использования стоит рассмотреть более подробно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !
Понятие и законодательное регулирование
Аренда с правом выкупа — это сделка, при помощи которой определенное имущество передается собственником третьему лицу во временное пользование и на условиях оплаты. В свою очередь, соответствующий договор аренды является документальным закреплением этой сделки. Ее сторонами выступают:
арендодатель и продавец — собственник имущества;- арендатор и покупатель — третье лицо, которое получает его в пользование.
Особенностью данной сделки является тот факт, что в дальнейшем это имущество переходит в собственность арендатора. Происходить это может в двух случаях:
- после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
- После истечения установленного срока.
Возможность выкупа арендованного имущества установлена действующим гражданским законодательством. В частности, в ст. 624 ГК РФ говорится о том, что это возможно в следующих случаях:
- когда соответствующее положение содержится в договоре аренды или другом нормативно-правовом документе;
- когда стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе объекта аренды.
Кроме этого, законодательное регулирование осуществляется и некоторыми отдельными нормативно-правовыми актами. Например, ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» устанавливает порядок и правила выкупа арендованных объектов, которые находятся в собственности государственных и муниципальных органов власти.
Условия и требования для заключения договора аренды с правом выкупа нежилого помещения
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, в котором имеется пункт о дальнейшем выкупе имущества, заключается в той же форме, что предусмотрена и для его купли-продажи.
В частности, это должна быть обязательная письменная форма, которая может быть как простой, так и нотариальной (если это предусмотрено законом или соглашением сторон).
В большинстве случаев такой вид сделки имеет довольно длительный срок действия (до нескольких лет), что обязательно должно быть зафиксировано в договоре. В связи с этим обязательной является и его государственная регистрация, которая полагается для всех сделок продолжительностью больше года.
Кроме этого, стоит выделить ряд обязательных условий и требований, которые должны выполняться при заключении договора:
- у собственника должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы на имущество.
- Собственник обязан уведомить арендатора обо всех ограничениях и обременениях, которые установлены в отношении объекта недвижимости (это может быть залог, арест, права собственности третьих лиц и т. п.).
- Договор должен быть составлен правильно, в том числе включать в себя все существенные условия.
Хотя нотариальное удостоверение сделки в большинстве случаев не является обязательным, для снижения возможных рисков лучше все-таки привлечь к ней опытного юриста. Поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным и имеет в себе признаки нескольких сделок, составить его грамотно самостоятельно будет довольно сложно.
Далее о том, какие документы необходимо собрать для продажи права аренды нежилого помещения.
Необходимые документы
Для составления договора и его дальнейшей регистрации сторонам сделки понадобится подготовить и предоставить определенный пакет документов, который зависит от того, кто принимает участие в сделке — физическое или юридическое лицо. Стандартным является такой набор бумаг:
паспорта собственника и арендатора (или их законных представителей) — понадобятся оригиналы или заверенные у нотариуса копии;- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- доверенность, заверенная нотариально (если в сделке принимает участие доверенное лицо);
- акт приема-передачи помещения;
- выписка из паспорта БТИ;
- поэтажный план здания;
- экспликация;
- документ о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- копии учредительных документов юр лица;
- копия приказа о назначении руководителя или трудового договора с ним;
- выписка из реестра юр лиц;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.
Алгоритм действий
Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:
1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.
2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:
-
реквизиты сторон. В этой части прописываются:
- ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
- дата заключения;
- место заключения;
- контактные данные сторон (адрес, телефон).
Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.
периодичность ее внесения;- способ оплаты;
- порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
- размер выкупной цены;
- величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
- срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
- способ их уплаты.
Права арендатора нежилого помещения так же должны быть прописаны в договоре.
Заключительные положения.
Здесь обычно указывается, когда договор вступает в силу, подлежит ли он государственной регистрации и нотариальному удостоверению, а также какие документы к нему прилагаются. В конце стороны ставят свои личные подписи и печати (при наличии).
В договор могут быть включены и другие дополнительные условия и пункты, если этого требует конкретная ситуация.
Главное, чтобы в нем присутствовали существенные условия — без них документ будет считаться недействительным. Также можно более подробно ознакомиться с образцом документа.
3 шаг — регистрация договора. Как уже отмечалось, она обязательна для случаев, когда его срок действия превышает один год. Для регистрации представитель одной из сторон подает три экземпляра договора и пакет необходимых документов в один из следующих органов:
В течение срока, установленного законом, поданные документы проверяются на подлинность и правильность оформления, после чего заявитель получает на руки два договора с отметкой о регистрации. Еще один предоставленный экземпляр остается в регистрационном органе.
Сроки и пошлины
После подачи документов на регистрацию они проверяются в течение срока, установленного законодательно. Данный срок составляет 10 рабочих дней и начинает исчисляться:
с момента подачи документов, если обращение происходило в отделение Росреестра;- с момента передачи документов в ответственный орган (если заявление подавалось в МФЦ).
Величина государственной пошлины, которую необходимо при этом уплатить, зависит от категории заявителя:
- для физических лиц — 2 тыс. руб.;
- для юридических лиц — 22 тыс. руб.
В заключение стоит сказать, что аренда с правом выкупа имущества — это довольно привлекательная для покупателя сделка, которая, тем не менее, имеет для него и множество рисков.
В действующем гражданском законодательстве отсутствуют четкие механизмы ее проведения и регулирования, поэтому договор может быть легко аннулирован по различным основаниям.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Основная сложность договора аренды с правом выкупа нежилого помещения заключается в его составе, который содержит одновременно элементы аренды и купли-продажи . В силу изменений, внесенных в законодательство в течение последнего времени, составление договора без участия юриста с использованием образцов, находящихся в свободном доступе, нецелесообразно и, как минимум, может повлечь за собой недействительность соглашения.
Кроме того, положения ГК РФ, регулирующие условия аренды с выкупом, позволяют сторонам самостоятельно устанавливать режим перехода права собственности на арендованное помещение. При непрофессиональном подходе это может привести к серьезным нарушениям интересов сторон. Участие юристов портала Правовед.ru позволит не допустить подобных последствий.
Посмотрите пример
документа перед обращением к юристам сайта!
3 Выберите юриста
Выберите юриста, который
предложит самые выгодные
условия, и начните работу!
2 Получите предложения
Заинтересованные юристы
в течение 10-15 минут предложат
вам свои услуги и назовут цены.
1 Заполните заявку
Опишите документ, который вам
нужен. Это бесплатно и займет
не более пяти минут.
Общие положения о договоре
В силу части первой ст.624 Гражданского кодекса РФ стороны договора аренды вправе включить в соглашение условие о переходе арендованного объекта в собственность арендатора после полной уплаты им выкупной цены имущества. Таким образом, договор аренды с правом выкупа нежилого помещения сочетает в себе элементы сразу двух сделок: собственно, аренды и купли-продажи недвижимости.
Возможность выкупа предусмотрена не для всех видов помещений. Так, например, ст.5 закона «О науке и научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ запрещает выкуп помещений и иного имущества, арендодателем в отношении которых выступают государственные научные организации, учрежденные федеральными органами исполнительной власти, в частности, Правительством РФ.
Согласно части третьей ст.609 ГК РФ, на договоры аренды с последующим выкупом распространяются требования закона, применяемые к форме договоров купли-продажи. В свою очередь, в соответствии со ст. 550 ГК РФ, продажа недвижимости, к коей относится нежилое помещение, требует соблюдения простой письменной формы договора.
Государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимого имущества отменена с 01.03.2013, сегодня регистрации в Росреестре подлежит только переход права, то есть смена собственника.
Таким образом, арендатор по договору аренды с выкупом становится собственником помещения не после внесения всей выкупной цены, а только по факту регистрации перехода права собственности на объект.
Последствия выкупа арендованного помещения
Выкуп арендованного имущества предполагает прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы. Закон не содержит положений, устанавливающих момент, с которого такое обязательство перестает существовать, но эта правовая неопределенность устранена Пленумом ВАС РФ, который в своем Постановлении от 17.11.2011 № 73 указал, что оплата арендных платежей прекращается сразу же после внесения арендатором выкупной цены объекта аренды.
Однако стороны вправе установить свой режим прекращения обязательств, включив соответствующее условие в договор аренды с правом выкупа нежилого помещения.
Включение условия о выкупе после заключения договора аренды
Часть вторая ст.624 ГК РФ допускает возможность выкупа помещения даже при отсутствии такого условия в договоре аренды – стороны могут зафиксировать новое условие путем заключения дополнительного соглашения. В такой ситуации ранее внесенная арендная плата, как правило, засчитывается в выкупную цену объекта, но арендодатель и арендатор вправе установить и иные положения.
Договор о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (в связи со сносом жилого дома) (ООО «Новые правовые знания», 2008)
Форма подготовлена с использованием правовых актов по состоянию на 14.08.2008.
ДОГОВОР
о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка
для муниципальных нужд (в связи со сносом жилого дома)
г. _____________ «___»_________ _____ г.
Муниципальное образование _________________ в лице главы ______________, действующего на основании Решения _______________ «_____________________» от «___»________ ____ г. N _______, и устава муниципального образования «_________________» именуемое в дальнейшем Администрация, и гражданин (граждане): _________________, проживающий(ие) по адресу: __________________, именуемый(ые) в дальнейшем Собственник (Сособственники), заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. В силу настоящего договора Администрация выкупает у Собственника (Сособственников) жилое помещение по адресу: _______________________.
2. Указанное жилое помещение состоит из ____________ жилой(ых) комнат(ы) общей площадью ____ кв. м, в том числе жилой ___ кв. м.
3. Указанное жилое помещение принадлежит Собственнику (Сособственникам) на праве собственности (общей долевой собственности по _____ доли в праве собственности каждому) на основании __________________________________ (указать документ) N ___________ от «__»__________ ____ г., свидетельство о государственной регистрации права (запись о государственной регистрации документа), серия ____, N _____, от «___»___________ ____ г.
4. В указанном жилом помещении, кроме Собственника (Сособственников), проживают, зарегистрированы и имеют право пользования данной жилой площадью гр. _____________________ паспорт ________________, и гр. ___________________, паспорт ________________.
5. Администрация выкупает указанное жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (в связи со сносом жилого дома).
6. Размер выкупной цены составляет ______________ (__________) рублей.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные Собственнику (Сособственникам) жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он (они) несет(ут) в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
7. Администрация уплачивает выкупную цену Собственнику (Сособственникам) в течение ______ дней с момента заключения настоящего договора.
8. До заключения настоящего договора указанное жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Судебного спора о нем не имеется.
9. Администрация приобретает право собственности на указанное жилое помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Расходы по государственной регистрации несет Администрация.
10. Собственник (Сособственники), члены его (их) семьи освобождают жилое помещение в течение _______ дней с момента заключения настоящего договора.
11. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного договора.
12. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
13. Настоящий договор заключен в __ экземплярах, имеющих равную силу (по 1 экземпляру для каждой стороны и 1 экземпляр для регистрирующего органа).
Подписи сторон:
Муниципальное образование Собственник (Сособственники):
«_______________________» гр. ____________________________
________________________: паспорт:
глава __________________ ________________________________
________________________ гр. ____________________________
паспорт:
________________________ _______________________________,
Договор составлен в муниципальном учреждении «_______________________».
Записан «___»_____________ _____ г. в реестровую книгу под N _________.
Подпись _______________________________________________________________
(Ф.И.О., должность сотрудника)
Что пишет ДГИ о выкупе жилого помещения? Консультация экспертов
Информация от ДГИ о выкупе жилого помещения представляет собой несколько постановлений и примеры заявлений, и гражданам непросто самостоятельно разобраться, как осуществляется процедура и какие документы нужно подготовить. Специалисты RFI consult постарались собрать всю полезную информацию в статье — а если вы не найдете ответов на ваши вопросы, обязательно обратитесь к нашим юристам за бесплатной консультацией!
Кто имеет право на выкуп жилого помещения у ДГИ?
Граждане, которым предоставлены жилые помещения из муниципального имущества Москвы по договорам найма, безвозмездного пользования, субаренды, в качестве служебных квартир, имеют право выкупить их. Есть несколько ограничений:
- Выкупать нужно все помещение: например, нельзя выкупить только одну комнату в квартире.
- Если договор найма заключен на нескольких лиц, то все они должны приобретать помещение в долевую собственность.
- Воспользоваться правом выкупа могут только лица, состоящие на жилищном учете и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Какие документы нужны для выкупа?
Если вы поищете информацию от ДГИ Москвы о выкупе жилого фонда, то найдете следующий перечень документов, которые заявитель должен лично предоставить в департамент:
- Заявление, на котором стоят подписи всех заявителей. Несовершеннолетние граждане указываются в заявлении, но не расписываются.
- Копия договора аренды или другого акта, подтверждающего права на помещение. При наличии — копии всех ранее заключенных договоров с приложениями.
- Копии документов, удостоверяющих личность (паспорта, свидетельства о рождении).
- Выписка из домовой книги, копия финансового счета, справка об отсутствии долга по оплате аренды и коммунальных услуг.
Подать заявление в ДГИ о выкупе жилого помещения можно в «службе одного окна» по адресу ул. Бахрушина, д.20.
С какими сложностями можно столкнуться при выкупе жилого помещения у ДГИ?
Департамент городского имущества неохотно продает помещения, поэтому не стоит ждать, что вам предложат низкую цену или закроет глаза на ошибки в документах. Обязательное условие выкупа — проведение экспертизы для расчета выкупной стоимости. Если вы с ней не согласны, то можете обратиться к независимому оценщику и попробовать оспорить оценку в суде.
Компания RFI consult поможет на всех этапах выкупа помещений у Департамента имущества Москвы. Обращайтесь к нам — и заключайте договор на максимально выгодных условиях!
Договор с собственником жилого помещения о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (при сносе жилого дома) с получением взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (ООО «Новые правовые знания», 2008)
Форма подготовлена с использованием правовых актов по состоянию на 04.06.2008.
ДОГОВОР
с собственником жилого помещения о выкупе жилого помещения
в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд
(при сносе жилого дома) с получением взамен изымаемого жилого помещения
другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену
г. _______________
«___»__________ ____ г.
Муниципальное образование __________________ в лице главы ______________, действующего на основании Решения ____________ «_______________» от «__»________ _____ г. N _______, и Устава муниципального образования «__________», именуемое в дальнейшем Муниципальное образование, и гражданин (граждане): _____________________, проживающий(ие) по адресу: ____________, именуемый(ые) в дальнейшем Собственник (Сособственники), заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. В силу настоящего договора Муниципальное образование выкупает у Собственника (Сособственников) жилое помещение по адресу: _______________.
2. Указанное жилое помещение состоит из ____________ жилой(ых) комнат(ы) общей площадью ____ кв. м, в том числе жилой — ___ кв. м.
3. Указанное жилое помещение принадлежит Собственнику (Сособственникам) на праве собственности (долевой собственности по _____ доли в праве собственности каждому) на основании договора ____________________ N ___________ от «___»__________ _____ г., зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________ года, регистрационная запись N _____, и свидетельств о государственной регистрации права, бланк(и) серии ____, N _____, выдан(ы) ___________ года.
4. В указанном жилом помещении кроме Собственника (Сособственников) проживают, зарегистрированы и имеют право пользования данной жилой площадью гр. ___________________, паспорт ________________, и гр. _____________________, паспорт ________________.
5. Муниципальное образование выкупает указанное жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (при сносе жилого дома).
6. Размер выкупной цены составляет ______________ (__________) рублей.
Выкупная цена наряду с ценой выкупаемого жилого помещения включает убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также — упущенную выгоду.
Муниципальное образование уплачивает выкупную цену Собственнику (Сособственникам) в течение ______ дней с момента подписания настоящего договора.
7. До подписания настоящего договора указанное жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Судебного спора о нем не имеется.
8. Муниципальное образование приобретает право собственности на указанное жилое помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию.
Расходы по государственной регистрации несет Муниципальное образование.
9. Собственник (Сособственники), члены его (их) семьи освобождают жилое помещение в течение _______ дней с момента подписания настоящего договора.
10. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного договора.
11. Муниципальное образование взамен выкупаемого жилого помещения одновременно передает Собственнику (Сособственникам) ______________________ в собственность жилое помещение (2) по адресу: _________________________.
12. Указанное жилое помещение (2) состоит из ____________ жилой(ых) комнат(ы) общей площадью ____ кв. м, в том числе жилой — ___ кв. м.
13. Указанное жилое помещение принадлежит Муниципальному образованию на праве собственности на основании договора ______________ N ___________ от «___»__________ _____ г., зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________ года, регистрационная запись N _____, и свидетельства о государственной регистрации права, бланк серии ______, N _____, выдан __________________ года.
14. Цена жилого помещения (2) составляет _________ (__________) рублей.
15. Настоящий договор составлен и подписан в __ экземплярах, имеющих равную силу.
Подписи сторон:
Муниципальное образование Собственник (Сособственники):
«_______________________» гр. _________________________
________________________: паспорт:
глава __________________ (____________________________
________________________ гр. _________________________
паспорт:
________________________ ____________________________)
Договор составлен в муниципальном учреждении «_______________________».
Записан ________________ 20__ г. в реестровую книгу под N ______
Подпись _______________________________________________________________
(Ф.И.О., должность сотрудника)
Договор найма аренды жилого помещения с правом выкупа
Договор найма аренды жилого помещения с правом выкупа
Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры
Правовая природа договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа Текст научной статьи по специальности — Государство и право
РАДИОНОВА Л.А. «Правовая природа договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа» Приволжский научный вестник (2014).
Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Такой вид предполагает проживание в квартире до момента ее покупки. Аренда для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но квартира никогда в собственности не окажется. Грубо говоря, эти деньги уходят впустую. Аренда жилья с правом последующего выкупа – не новый и нераспространенный вид сделок.
Аренда жилого помещения
арендатор систематически не исполняет условия договора и использует жилое помещение не по назначению; систематически не вносится арендная плата; арендатор или наниматели наносят значительный вред арендованному помещению. Договором аренды могут устанавливаться дополнительные условия, например право арендатора выкупить арендуемое помещение, право сдачи жилого помещения в субаренду. Сдача жилого помещения в субаренду не допускается, если нарушаются нормы предоставления жилого помещения, а также если не достигнуто согласие всех лиц, у которых есть права на данное жилое помещение. Понятие аренда идентично понятию наем жилого помещения.
Требования о выкупе жилого помещения
При разрешении исковых требований о выкупе жилого помещения, основанных на положениях ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что на истце лежит бремя доказывания факта соблюдения установленной законом процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, включающей в себя признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке дома аварийным и подлежащим реконструкции, направление компетентным органом собственникам жилого помещения требования о реконструкции дома в разумный срок, принятие решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилого помещения в этом доме не выполнили требование о его реконструкции.
Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга обратилась в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Кузьминой Н.А., Кузьмину Н.С. о выкупе жилого помещения, ссылаясь в обоснование требований на то, что ответчики являются собственниками по 1/2 доли кв. 56 в доме 36-38-40 по ул. Шкапина в Санкт-Петербурге, который признан аварийным и подлежащим реконструкции, квартира по указанному адресу в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Шкапина д. 36-38-40» подлежит изъятию путем выкупа для государственных нужд, согласно отчету СПб ГУП «ГУИОН» рыночная стоимость объекта составляет 2 849 000 руб., соглашение о размере выкупной цены с ответчиками не достигнуто.
В ходе судебного разбирательства Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга уточнила требования, просила изъять квартиру по спорному адресу у ответчиков по выкупной цене 3 100 000 руб. в соответствии с заключением проведенной по делу судебной экспертизы.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 августа 2012 года заявленные требования удовлетворены. Суд постановил: изъять путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга у Кузьминой Н.А. и Кузьмина Н.С. принадлежащую им на праве собственности квартиру 56 в доме 36-38-40 по улице Шкапина в Санкт-Петербурге с выплатой собственникам выкупной цены в размере 3 100 000 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 декабря 2012 года решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 августа 2012 года отменено. В иске Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга к Кузьминой Н.А., Кузьмину Н.С. о выкупе жилого помещения отказано.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда отменил апелляционное определение, оставив в силе решение районного суда, указав следующее.
Из материалов дела следует, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит квартира 56 в доме 36-38-40 по ул. Шкапина в Санкт-Петербурге.
Заключением Межведомственной комиссии Адмиралтейского района №206 от 20 августа 2008 года по совокупности технического состояния основных несущих конструкций, инженерных коммуникаций и общему физическому износу многоквартирный жилой дом №36-38-40 по ул.Шкапина литера А признан аварийным и подлежащим реконструкции.
Распоряжением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга №95 от 16 февраля 2009 года, принятым в соответствии с п.10 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47, на основании вышеназванного заключения Межведомственной комиссии, указанный многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим реконструкции.
Согласно п.2.2 распоряжения, жилищному отделу Администрации предписано в течение месяца с даты издания распоряжения направить собственникам помещений в доме уведомления с предложением произвести реконструкцию дома в срок до 01 июля 2009 года.
13 марта 2009 года Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в адрес ответчиков направлено уведомление за №24-480/09 о том, что дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, в соответствии с п.10 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации предложено в срок до 01 июля 2009 года принять решение о реконструкции дома с привлечением собственных средств (л.д.6).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчицей не оспаривалось получение в 2009 году уведомления Администрации Адмиралтейского района (л.д.120).
16 августа 2011 года Правительством Санкт-Петербурга принято постановление №1178 об изъятии путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка площадью 907 кв. м, кадастровый номер 78:32:8002В:3, расположенного по адресу: ул. Шкапина, д. 36-38-40, литера А (далее — земельный участок), относящегося к категории земель населенных пунктов, а также находящихся в частной собственности жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Шкапина, д. 36-38-40, расположенных на земельном участке. Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга предписано в установленном порядке осуществить юридические действия, связанные с изъятием указанных жилых помещений.
29 ноября 2011 года Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в адрес ответчиков направлено уведомление за № 01-13-3203/11 о принятом Правительством Санкт-Петербурга постановлении об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Шкапина, д.36-38-40, регистрации данного постановления в установленном порядке и проведении мероприятий по изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга жилого помещения, находящегося в собственности ответчиков, предложено прибыть в Администрацию для ознакомления с отчетом о рыночной стоимости квартиры и заключения соглашения о выкупе жилого помещения.
Ссылаясь на то, что соглашение о размере выкупной цены с ответчиками не достигнуто, Администрация обратилась в порядке ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации с вышеназванными требованиями в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что жилое помещение, принадлежащее истцам, находится в доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим реконструкции, уведомление об аварийности дома первоначально было направлено истцам еще в 2009 году, в 2011 году принято решение об изъятии для государственных нужд земельного участка, на котором расположен указанный дом, соответственно и жилого помещения, принадлежащего истцам, предложено заключить соглашение о выкупе жилого помещения, однако, соглашение о выкупной цене не достигнуто, в связи с чем суд признал, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, соблюдена, истец вправе требовать выкупа жилого помещения в судебном порядке.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия применила положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в подп. «г», «к» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», исходила из того, что в силу вышеназванной нормы закона юридически значимым обстоятельством является не только факт направления собственнику жилого помещения компетентным органом уведомления о принятом решении об изъятии помещения и дате его государственной регистрации, но и факт получения собственником такого уведомления, указала, что Администрацией не представлено доказательств направления и получения собственниками жилого помещения уведомления, пришла к выводу о том, что Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не была соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, что влечет отказ в удовлетворении требований о выкупе жилого помещения.
Президиум не согласился с выводами суда апелляционной инстанции, указав, что при разрешении спора судебной коллегией допущена ошибка в применении норм материального права.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 — 3, 5 — 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Аналогичные разъяснения были даны Верховным Судом Российской Федерации в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года (вопросы, возникающие из жилищных правоотношений – вопрос 3), указано, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, в данном споре, заявленном в порядке ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежит доказыванию факт признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, факт направления компетентным органом собственникам жилого помещения требования о реконструкции дома в разумный срок, факт принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилого помещения в этом доме не выполнили требование о его реконструкции.
Соответствующие доказательства были представлены суду первой инстанции и оценены судом с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вынесено решение об удовлетворении заявленных требований, отвечающее положениям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда № 44г-37/13 от 20 марта 2013 г.
Обобщение практики рассмотрения дел
Президиумом Санкт-Петербургского городского суда
по гражданским делам за 1 полугодие 2013 года