Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации

Продажа и покупка нежилого помещения: порядок, регистрация, риски

Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями. Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности. Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180. Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:

• сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
• если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.

Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:

• паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
• сам договор, подтверждающий сделку;
• акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
• экспликация объекта и кадастровый паспорт;
• порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
• документы по госрегистрации коммерческого помещения;
• документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
• дополнительная документация по договору, если таковая существует;
• квитанция об оплате государственных услуг.

Результаты регистрации перехода прав

Пакет документов передается в государственный орган по месту нахождения недвижимого объекта, где он рассматривается специалистами. В случае положительного решения в течение установленного времени сведения об изменении информации по объекту вносится в базу данных. На руки новому собственнику выдается документ, дата в котором считается моментом перехода прав. С этой даты новый владелец обладает всеми правами и всеми обязанностями по коммерческому помещению. Официальное оформление перехода прав обязательно и не зависит от вопроса, подлежит ли договор купли-продажи государственной регистрации.

Риски при продаже или приобретении коммерческих объектов

Вне зависимости регистрируется договор купли-продажи нежилого помещения или подлежит официальному оформлению, главное учесть риски при совершении сделки. В большей степени они относятся к стороне, приобретающей объект. Но и продавец может оказаться в ситуации, когда необходимо отстаивать свои права по правомерности сделки в судебном заседании. Судебная практика выделила основные риски, связанные с куплей-продажей нежилых объектов недвижимости:

• документ по сделке можно признать недействительным, если в нем неточно, не полностью или неправильно освещены основные условия, характеристики помещения и его стоимость. То есть, договор можно признать незаключенным;
• соглашение может быть признано незаконным, если в процессе заключения сделки не были представлены необходимые справки и разрешения, либо нарушено одно из требований закона, в том числе не был правильно решен вопрос, нужно ли регистрировать договор купли-продажи нежилого помещения;
• если объект обременен третьими лицами;
• неисполнение или исполнение условий сделки не в оговоренном объеме, в том числе передача денежных средств и передача помещений;
• если продавец скончался до государственного оформления перехода прав, возникает риск включения объекта в наследственную массу.

Продажа коммерческого объекта с участком земли

Гражданский кодекс уступает требованиям земельного законодательства, если продавец нежилого помещения является владельцем земельного участка, на котором сооружено строение. То есть, в случае если с коммерческим объектом отчуждается и территория. Исключением представляются случаи, когда выделить участок невозможно либо земля изъята из оборота. Такой вопрос не встанет, если помещение расположено в административном здании. Вообще, если объект расположен в многоэтажном здании, то при его продаже невозможно рассчитать долю и выделить ее. Если отдельное помещение является собственностью нескольких владельцев, то при покупке его доли одновременно с ней переходят и права на долю земли под ним.

Продажа коммерческого объекта по частям

Если продавец хочет продать недвижимый объект по долям, то сначала необходимо выделить их. Вновь образованные помещения нужно поставить на кадастровый учет. Для этого на каждую долю формируются технические планы и кадастровые паспорта. С этими документами собственник обращается в Росреестр. А после получения свидетельств, помещения можно продавать согласно регламенту, установленному законодательством РФ. Перед продажей и покупкой нежилого помещения следует официально уточнить, входит ли конкретное нежилое помещение в перечень обязательных к регистрации сделок.

Договор купли-продажи недвижимости 2018 года: скачайте образец бланка для заполнения в Word, PDF

Договор купли-продажи недвижимости – это гражданско-правовой акт, по которому продавец обязуется передать покупателю определенный объект недвижимого имущества (дом, участок, квартиру, долю в жилом или коммерческом помещении и т. д.), а покупатель – принять этот объект и внести за него установленную денежную сумму. Документ оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Заверять его нотариально по закону не обязательно.

Как заполнять договор купли-продажи недвижимости?

Чтобы договор купли-продажи недвижимости пошел государственную регистрацию и вступил в силу, он должен отвечать требованиям Гражданского кодекса России и включать следующие сведения:

• Дату и город заключения договора.
• Сведения о покупателе и продавце: ФИО, паспортные данные, адреса проживания. Если одной или обеими сторонами договора выступают юридические лица, указываются их реквизиты, а также кто и на каком основании действует от их лица.
• Предмет договора с указанием характеристик продаваемого объекта недвижимости (адреса, площади, назначения, отсутствии обременений) и его стоимости.
• Сведения об обязательствах продавца и покупателя.
• Порядок осуществления расчетов между сторонами договора.
• Сведения о правах собственности на объект и порядке их перехода от продавца к покупателю.
• Сведения об ответственности покупателя и продавца.
• Сведения о сроках и условиях действия договора.
• Прочие важные сведения по сути договора.
• Реквизиты и подписи (печати) сторон.

Зачем нужна регистрация договора купли-продажи нежилого помещения и какие документы для этой процедуры необходимы?

Договор купли-продажи различных видов имущества, в том числе и недвижимого, выступает всегда в качестве основного правоустанавливающего документа, который может подтвердить переход права собственности от одного владельца к другому.

Однако, чтобы такой документ имел юридическую силу, его необходимо правильно зарегистрировать.

Подлежит ли гос. регистрации этот документ? И что для этого надо сделать? Читайте в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое и с какой целью осуществляется?

Купля-продажа любого имущества, независимо от стоимости такового, совершается путем заключения соответствующего договора.

В том случае, если стоимость такого имущества невелика, как и его ценность, то можно обойтись обычным кассовым или товарным чеком (как происходит в большинстве магазинов).

Регистрация такой сделки не потребуется, так как приобретенный товар может быть использован очень быстро.

Что же касается сделок, где товаром выступают крупные имущественные объекты (транспортные средства, недвижимость), то здесь регистрация такой сделки будет необходима. Это обусловлено, во-первых, особенностью приобретаемого имущества, а также необходимостью вступления в законную силу такой сделки, что возможно только путем оформления свидетельства о праве собственности. Не является исключением и сделка по купле-продаже нежилого помещения.

Таким образом, регистрация совершенной сделки по приобретению офиса, склада или магазина отвечает цели вступления такой сделки в законную силу с последующим получением свидетельства о праве собственности.

В какой момент времени необходимо осуществить?

В соответствии с нормами, действовавшими в законодательстве до 1 января 2017 года такая процедура должна была быть осуществлена в срок не более семи дней с момента подписания договора купли-продажи всеми участвующими в нем сторонами сделки (при условии использования для приобретения собственных средств), либо не более семи дней (если для приобретения объекта недвижимости использовались денежные средства, взятые в кредит у какого-либо кредитно-финансового учреждения).

Такие сроки действовали были указаны в статье 13 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость», утратившим силу в основной своей части 1 января 2017 года.

С момента вступления в силу Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сроки регистрации изменились.

Теперь они рассчитываются с момента подачи заявления о проведении регистрации (непосредственно в регистрирующий орган или в многофункциональные центры), а также всех необходимых документов.

При этом, ограничений на регистрацию сделки с момента подписания договора уже нет. Однако правило, согласно которому с момента подписания договора купли-продажи и до подачи заявления о регистрации права собственности должно пройти не более десяти дней, сохранилось.

Где это сделать?

Если ранее вопрос о месте регистрации купли-продажи любого недвижимого имущества, будь то земельный участок, дом или склад, имел однозначный ответ – органы Росреестра, определяемые по территориальному принципу (то есть по месту нахождения регистрируемого объекта), то теперь вариантов для подачи документов два: территориальные подразделения Росреестра и любой из многофункциональных центров, расположенных на территории того региона, в котором осуществлена сделка.

В остальном различий не содержится, так как внесение сведений в Государственный реестр прав на недвижимость осуществляется только специалистами Росреестра.

Перечень необходимых документов для юридических и физических лиц

Для того, чтобы регистрация совершенной сделки прошла максимально успешно, стороны-участницы соглашения должны максимально ответственно подойти к вопросу подготовки документов, которые необходимы для подачи в органы Росреестра с целью подтверждения законности регистрируемой сделки.

Для физических и юридических лиц разница в подаваемых документах будет заключаться в обязательности предоставления уставных или иных учредительных документов, которые смогут подтвердить полномочия юридического лица заключать такие сделки.

Физические лица, совершающие куплю-продажу нежилого помещения должны будут предоставить пакет, состоящий из следующих документов:

• непосредственно договор купли-продажи нежилого помещения. Количество экземпляров такого договора должно на один превышать количество сторон, участвующих в сделке (так как один экземпляр должен остаться в архиве Росреестра).
• Заявление о проведении государственной регистрации сделки.
• Документы, которые смогут подтвердить личность как продавца, так и покупателя.
• Правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, документы, подтверждающие перевод жилого помещения в нежилое и т.д.).
• Согласие супруга (или отказ от имущественных претензий бывшего супруга), если данное недвижимое имущество было приобретено в браке.
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию (если речь идет о приобретении помещения или строения в долевую собственность – госпошлина уплачивается из расчета 2000 рублей при покупке недвижимости одним человеком, 1000 рублей на каждого – при покупке двумя и т.д.).

К перечню документов, кроме договора купли-продажи и правоустанавливающих документов на нежилой объект собственности, необходимо будет предоставить еще также и такие документы, как:

1. уставные и учредительные, к которым относятся Устав организации, Протокол учредительного собрания, документы, подтверждающие полномочия руководителя (если они вынесены из Устава организации) и т.д.
2. Выписка из ЕГРП, которая подтвердит отсутствие каких-либо заинтересованных третьих лиц в обладании этим объектом нежилой недвижимости.
3. Документы, которые смогут подтвердить размер балансовой стоимости данного нежилого помещения, а также предоставить сведения о том, насколько крупной для организации является совершаемая сделка (в том случае, если она будет признана крупной, придется предоставить согласие учредителей на совершение данной сделки, так как для ее реализации будут задействованы большие объемы активов).

Однако, при проверке всех предоставленных документов специалистами Росреестра могут возникнуть вопросы к законности совершаемой сделки. В этом случае понадобятся дополнительные документы, которые смогут подтвердить полномочия юридического или физического лица на совершение купли-продажи, так как в случае, если такие сомнения разрешены не будут, в регистрации сделки может быть отказано по законным основаниям.

Что должно содержать заявление?

На основании заявления, подаваемого сторонами-участницами сделки, происходит регистрация совершенной сделки по купле-продаже нежилого помещения. Заявление в этом случае будет выступать в качестве основного документа.

Именно по этой причине необходимо уделить его заполнению особое внимание. Так, при составлении этого документа в нем должны быть отражены следующие данные о сделке:

• территориальное расположение приобретаемого нежилого помещения (адрес, указанный с подробной расшифровкой всех его частей);
• кадастровые данные на участок (его кадастровый номер, а также характеристики, установленные относительно этого типа помещений в Государственном кадастре недвижимости);
• сведения о том, каким образом было приобретено данное нежилое помещение его прежним владельцем (с обязательной ссылкой на приложенные к заявлению правоустанавливающие документы на него);
• данные о прилагаемых в качестве сопровождающих документах.

Регистрация сделки купли-продажи нежилого помещения практически не отличается по своему алгоритму от аналогичной процедуры относительно жилого фонда. Те различия, которые имеют место быть, заключаются в перечне документов, предоставляемых для юридического сопровождения заключаемого соглашения для организаций и физических лиц. Что же касается заявления о регистрации, то оно также не отличается от аналогичного документа, составляемого для жилого фонда.

Подлежит ли предварительный договор продажи недвижимости государственной регистрации

Вопрос-ответ по теме

Подлежит ли предварительный договор продажи недвижимости государственной регистрации?

: Предварительный договор продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Президиум ВАС РФ разъяснил, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Кроме того, в настоящее время регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор купли-продажи недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождающим для его сторон никаких правовых последствий, кроме обязанности совершить действия по его регистрации.

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию:

• договоров с недвижимым имуществом;
• договоров с некоторыми видами движимого имущества;
• договоров с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Регистрация договоров с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.*

Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.

2. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

3. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ).

4. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)».

3. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации

В судебной практике рассматриваются споры, когда одна из сторон необоснованно считает, что договор аренды подлежит государственной регистрации, в частности если срок действия договора равен не менее чем году.

На практике нередко возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок. Фактически такой договор может действовать год и более, в связи с чем встает вопрос о необходимости его государственной регистрации.

Кроме того, бывают случаи, когда произвести госрегистрацию договора аренды, подписанного после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», было невозможно из-за отсутствия на территории соответствующего субъекта филиала регистрирующего органа. В данной ситуации также возникает вопрос о необходимости регистрации такого договора и его заключенности при отсутствии регистрации.

Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.

По вопросам о договорах аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащих государственной регистрации, см. также п. 7 материалов к ст. 651 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики:Не прошедшие госрегистрацию договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, обязательны для сторон, но права по ним не могут быть противопоставлены правам третьих лиц.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Вопрос разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

«. 14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления. «

3.2. Вывод из судебной практики:Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Примечание:Придерживаясь указанного мнения, суды ссылаются на п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, в соответствии с которым договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу N А08-2894/2009-8

«. Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18.04.2008 ввиду отсутствия его государственной регистрации, не может быть принята во внимание.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п. 8.1 договора аренды от 18.04.2008 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.

В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок, а, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.

Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. «

ст. 609, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

3.3. Вывод из судебной практики:Возобновленный на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии сп. 8 ст. 2Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся вст. ст. 609и651ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключиласт. ст. 609,651ГК РФ из перечня, приведенного вп. 8 ст. 2Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. УказанныйЗаконвступил в силу 4 марта 2013 г.

Другие публикации:  Наследство недвижимости в германии

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся вп. 14данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяетсяп. 1 ст. 617ГК РФ.

Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

«. 11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. «

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

3.4. Вывод из судебной практики:Если на момент заключения договора аренды в субъекте РФ отсутствовал филиал регистрирующего органа, то такой договор государственной регистрации не подлежал и считается заключенным со дня его подписания.

Примечание:Филиалы регистрирующего органа создавались в субъектах РФ после принятия Федеральногозаконаот 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ряде приведенных ниже Постановлений суд указал на то, что договор был зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству конкретного муниципального образования ввиду отсутствия в нем филиала регистрирующего органа.

ПостановлениеФАС Уральского округа от 15.06.2006 по делу N Ф09-3139/06-С3

«. Как следует из материалов дела, между сторонами 01.08.1998 заключен договор N 79 о передаче объекта государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, предметом которого является база отдыха — гостиничный комплекс общей площадью 625 кв. м, расположенный по адресу: пос. Николо-Березовка, ул. Ленина, д. 59.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции правильно указал, что согласно п. 1.2 договора от 01.08.1998 N 79 срок действия договора составляет более одного года, следовательно, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора от 01.08.1998 N 79 ввиду отсутствия на территории Краснокамского района филиала регистрирующего органа. Согласно справке от 28.10.2005 N 43 Краснокамский филиал Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции республики Башкортостан по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был открыт 06.05.1999.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор от 01.08.1998 N 79 является заключенным. «

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

3.5. Вывод из судебной практики:Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 по делу N А52-2078/2008

«. Доводы подателя жалобы о том, что оба договора субаренды (от 20.10.2007 N 10 и от 22.01.2008 N 10) являются действующими и фактически одним договором субаренды, заключенным на срок более одного года и, соответственно, подлежащим государственной регистрации, подлежат отклонению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, договор субаренды от 20.10.2007 N 10, заключенный между Обществом и Предпринимателем, действует с 01.11.2007 по 30.09.2008. До окончания срока его действия стороны заключили договор от 22.01.2008 N 10 на срок с 01.02.2008 по 30.01.2009, то есть менее чем на год.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В договоре субаренды от 22.01.2008 N 10 стороны уточнили его предмет — площадь переданной части спорного помещения.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что фактически стороны заключили новый договор, направив свое волеизъявление на расторжение предыдущего договора; новый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее года; сроки действия первого договора и последующего сложению не подлежат. «

3.6. Вывод из судебной практики:Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенный на срок один год и более, не подлежит госрегистрации, если по условиям данного договора арендатор имеет право выкупа арендованного имущества и он внес выкупную цену до истечения первого года аренды.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.12.2010 N Ф03-7871/2009 по делу N А73-4160/2009

«. Как установили суды в соответствии с материалами дела, между ООО «Комсомольский-на-Амуре лесозавод» (арендодатель) и ИП И.Э. Синицыным (арендатор) заключен договор от 01.12.2005 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование часть нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности — цех ДОЦ-1 (малярное, станочное отделение), инв. N 5415, литер Б, этажность 1, общей площадью 1460,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, д. 4; с правом последующего выкупа.

Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении одного года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена помещения составляет 1 000 000 руб. (п. п. 1.2, 1.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договора срок действия договора устанавливается с 01.12.2005 по 01.12.2006.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), что имело место в данном случае, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Установлено и не оспаривается сторонами то, что обязательства по договору выполнены до истечения срока его действия (ранее годичного срока).

В этой связи апелляционный суд, установив факт исполнения сторонами обязательств до истечения установленного договором годичного срока его действия, пришел к правильному выводу о том, что требование законодательства о государственной регистрации договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ не относится к договору от 01.12.2005, прекратившему свое действие (ст. 408 ГК РФ). «

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

3.7. Вывод из судебной практики:Срок действия договора аренды здания, сооружения или помещения в здании, определенный в 364 дня, не признается равным году, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.

ПостановлениеФАС Центрального округа от 29.05.2009 по делу N А14-8985-2007/319-13

«. 10.06.2004 между ООО «Городской жилищный фонд» (арендодатель) и ИП Комаровой С.В. (арендатор) был заключен договор аренды части вышеуказанного нежилого помещения площадью 40 кв. м, находящегося на 1 этаже здания, сроком на 364 дня с 06.05.2004.

В тот же день 10.06.2004 между ИП Комаровой С.В. (субарендодатель) и ООО «Мегасвязь» (субарендатор) заключен договор субаренды N 7/1/27 нежилого помещения площадью 40 кв. м в доме N 8 по пл. Ленина в г. Воронеже для использования под салон связи на срок с 15.05.2004 по 15.06.2007.

Считая, что договор субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 является незаключенным, поскольку при сроке действия более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, а также, указывая на то, что за период использования спорного помещения ООО «Мегасвязь» оплату за такое использование не вносило, в результате чего неосновательно обогатилось, ВРООИ «Импульс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Считая необходимым оставить в силе решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 11 договора субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 срок его действия был определен сторонами с 15.06.2004 по 15.06.2007.

При этом данный договор заключен ИП Комаровой С.В., являющейся арендатором спорного помещения на основании договора аренды от 10.06.2004.

Другие публикации:  Срок обращения в страховую после дтп осаго

Пунктами 5 и 6 договора аренды от 10.06.2004 предусмотрено, что договор действует 364 дня (то есть менее года), начиная с 06.05.2004.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отверг довод истца о том, что договор субаренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года, что в силу положений ст. 609,п. 2 ст. 651Гражданского кодекса РФ не требует обязательной государственной регистрации такого договора. «

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

3.8. Вывод из судебной практики:Не подлежит государственной регистрации договор аренды имущества, не являющегося объектом капитального строительства.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2012 N Ф09-5426/12 по делу N А76-7087/2011

«. Предпринимателем Саганович О.Ю. (арендодатель) и предпринимателем Варгановым В.Н. (арендатор) подписан договор аренды имущества от 27.04.2010, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование павильон, расположенный по адресу: пос. Новотагилка, ул. Кушнова, 55а, с торговым оборудованием.

Срок действия договора определен с 01.05.2010 по 01.05.2011 (п. 4.3 договора).

Предприниматель Саганович О.Ю., ссылаясь на неисполнение ответчиком надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу о том, что между сторонами сложились арендные правоотношения. Учитывая, что арендуемый объект не является объектом капитального строительства, в связи с чем государственная регистрация договора аренды от 27.04.2010 не требуется, суды пришли к выводу о заключенности названного договора. Установив факт пользования ответчиком арендуемым павильоном в период с мая по декабрь 2010 года, принимая во внимание, что доказательства внесения последним арендной платы в материалы дела не представлены, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, а также неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы. «

3.9. Вывод из судебной практики:Договор аренды речного судна не подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 4 ст. 63 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ договор аренды судна без экипажа вступает в силу после регистрации органом государственной регистрации судна. Данный пункт введен Федеральным законом от 28.07.2012 N 131-ФЗ и вступил в силу 01.01.2013.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.04.2011 N 14736/09 по делу N А65-8814/2009

«. Согласно части 4 статьи 16 КВВТ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на судно. Наряду с государственной регистрацией прав на судно подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) указанных прав, а также иные сделки с судном, подлежащие обязательной государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация судна является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 16 КВВТ).

Порядок осуществления государственной регистрации судов в Государственном судовом реестре Российской Федерации определяется правилами государственной регистрации судов, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области транспорта (часть 2 статьи 19 КВВТ).

Согласно пункту 76 Правил источником данных для формирования раздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на судно, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

В соответствии с пунктом 77 Правил в раздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав, в том числе записи о прочих ограничениях (обременениях).

В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из статьи 643 Гражданского кодекса договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока, к нему не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 названного Кодекса.

Таким образом, нормы Гражданского кодекса, КВВТ и Правил не содержат требований о государственной регистрации договоров аренды речных судов.

Кроме того, в соответствии с решением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2010 N ГКПИ10-618 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующими пунктов 76, 77, 94 Правил государственной регистрации судов, утвержденных приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 26.09.2001 N 144», вынесенным по заявлению арендатора, пункты 76, 77 и 94 Правил не содержат требований о государственной регистрации договоров аренды российских речных судов, а определяют лишь правила регистрации ограничений (обременений) прав на судно, поэтому не могут противоречить нормам Гражданского кодекса, регулирующим вопросы, связанные с государственной регистрацией договора аренды. «

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

3.10. Вывод из судебной практики:Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации, означает, что и договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями прошел регистрацию.

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729

«. Как усматривается из материалов дела, между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.

Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктами 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение этого договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.

Сторонами 14.01.2010 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее срок его действия до 31.12.2014.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в порядке, определенном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации, Закон).

Статьями 131, 609, 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 к договору аренды в установленном Законом о регистрации порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

При названных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется. «

3.11. Вывод из судебной практики:Совершение конклюдентных действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14

«. 5. Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме.

Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.

Как следует из названного пункта статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды. «

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения