Договор аренды с переменной частью арендной платы образец 2018
В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [вписать нужное]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб). 7. Заключительные положения 7.1. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что Помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц. 7.2. К настоящему договору применяется право [указать страну применимого права]. 7.3. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним подлежат окончательному урегулированию в [указать орган, на рассмотрение которого, стороны намерены передавать возникающие споры]. 7.4. Настоящий договор составлен в [количество] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. 7.5.
Переменная часть арендной платы — что это?
Договор аренды нежилого помещения: образец 2
Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках. 6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [вписать нужное] % от суммы долга за каждый день просрочки.
Но в этом случае также возможны претензии налоговиков. Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г.
№ 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.
Срок аренды Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п.
- конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
- перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.
О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)». Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:
- непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
- акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.
Готовить такой комплект документов придется ежемесячно.
»CЛ│+©▄©·ю■√ti┘Fb»T8C!╖t▀█й╙!О┘O╞уqЫl^lN√╘÷╨Ч(Э╚sК1и└p÷ъYj н╥=░чЖ╝╝$=Щ┘MАЖчEiШ÷▐ъП┘vpHpЪc©∙2≤ИК┐a╙^ Э 7щ MЬНwvиA*YC▒█▐ю▐ОHдтTШ0v┌Н╓0 ы═┴дАз╙╘╤▌Y▓╦Я║░З#?═g-[Ю@ЯЖ═Н║├_v┘╚2ЫШV_ъГб╝д8b?8╖ёp4рР©ы8,[;╟А!Ш(юItJп ёc>╤▀шx°ri1┌╚N[N⌠Т·Я[╦└/S╠aяwАM]*W▀╡sИ≥|╟┘^A’Eф╛C√о ≈ Ён■шмВ@PЛrh└З┐я╫SnЁNМMС┐╖
╤⌡╟у@,╜N÷╧c ≤v8ClЦиюБ eЙlр%m!┐ь#р·&▓┘iuЦ>KTrЖ─╤\b i∙иAЙhГ:А═.z/МBЫеmr’лWэ 3kIV╗А╟╜ р▓04Ъ&Ё»a╣d,═≤+ЛRfLVJБ`ЗBj_цШР ▓щ╤ ∙.
И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.
Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором. При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п.
2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды.
То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п.
Арендная плата уплачивается не позднее дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5) Арендованное имущество Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.
Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо Минфина России от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).
Объект не по целевому назначению; — существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта. 5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если: — Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта; — переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта; — Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки; — Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 6. Ответственность Сторон по договору 6.1.
Образец договора аренды с постоянной и переменной частью аренды
Агентство юридических и оценочных услуг
2.1.1. До «___» _______________ 2010 года передать Помещение Арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к настоящему договору), в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его целевым назначением. 2.1.3. Арендодатель обязуется, обеспечить разрешенную нагрузку по техническим условиям сетевой организации не менее 7 кВт и напряжение питания объекта 0,38 кВ, трехфазный ввод.
Переменная часть Арендной платы
Прочитал. Полагаете, что теперь мы станем до хрипоты спорить: относится ли «Если иное не предусмотрено договором» к пункту в целом или действует только до «предусмотренные договором»? Но это сааавсем не означает, что ее сумма будет постоянной — читайте п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
. Если Вы прочитаете пункт 12 того же письма ВАСа то они признают недопустимость изменения арендной платы.
Как оформить договор аренды, чтобы арендатор не терял бы вычет входного НДС по — коммуналке?
Арендатором были представлены копии всех счетов-фактур, полученных от арендодателя, по которым заявились спорные налоговые вычеты, и документы, подтверждающие оплату арендодателю стоимости потреблённых услуг, в том числе НДС. Из данных счетов-фактур следует, что арендодателем именовались в разные периоды указанные услуги как «возмещение телефонных переговоров», «услуги связи», «электроэнергия», при этом выделялся по соответствующей ставке НДС. Однако из представленных документов не виден способ расчёта компенсации по возмещению расходов по оплате электроэнергии, не видно, исходя из каких показателей (приборов) определялась арендодателем доля арендатора по возмещению расходов по электроэнергии по предъявленным счетам-фактурам.
Мастер-класс: проверяем договор аренды помещения
Несмотря на то, что с 01.01.2018 виды экономической деятельности определяются по новому классификатору ОКВЭД2, для определения тарифа взносов «на травматизм» на 2018 год в заявлении о подтверждении основного вида деятельности и справке-подтверждении нужно указывать старые коды ОКВЭД. Расширен перечень видов госконтроля, при которых применяется риск-ориентированный подход. Теперь в этот список включены и проверки за соблюдением требований трудового законодательства, проводимые трудинспекцией. Мы начинаем цикл статей для бухгалтеров, через которых проходят договоры фирмы.
Образец договора аренды с постоянной и переменной частью аренды
Дело в том, что, если в нем содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, а само приложение не подписано, договор может быть признан незаключенным*(4). Арендную плату в форме твердых фиксированных платежей вносят наличным или безналичным путем в рублях*(5). Напомним, что расчеты наличными в России между компаниями, а также между компанией и ИП в рамках одного договора могут производиться в размере, не превышающем 100 000 рублей*(6). Фиксированная сумма является наиболее удобным и для арендодателя, и для арендатора, поскольку плата учитывается ежемесячно, равными частями. Также расходы в виде арендных платежей может признать фирма-«упрощенец» в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу.
Арендная плата из двух частей — выход из тупика с налоговыми вычетами НДС в арендных отношениях
3 ст. 614 ГК РФ. В постановлении ФАС Уральского округа от 9 октября 2003 г. по делу №Ф09-3366/03-АК упоминается договор аренды, в котором сумма арендной платы оборудования определялась в зависимости от количества выпущенной плитки. Если относительно налоговых вычетов в отношении арендной платы у арендаторов возникает не так много проблем, то в отношении возмещаемых (сверх арендной платы)
Вы используете неактуальную версию браузера!
«Ежемесячная арендная плата за переданное в аренду имущество составляет ___ руб. и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения, водоотведения)». – определить величину арендной платы в договоре (дополнительном соглашении) как сумму фиксированного платежа (платы за аренду) и дополнительного (переменного) платежа (расходов на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).
Условия аренды, договор
2. В том случае, если арендатор осуществляет финишную отделку силами собственного подрядчика по согласованному с арендодателем плану, то датой въезда считается дата передачи арендатору помещений со стандартной отделкой. — помещения общего пользования, центральный вход, лестницы и автостоянка; — установлены и функционируют все системы жизнеобеспечения здания, связь, вентиляция, электроснабжение, отопление, водоснабжение и канализация. Арендная плата по настоящему Договору состоит из переменной и постоянной части.
Арендные платежи и иные платежи за использование арендуемых помещений начисляются с даты въезда.
Договор аренды нежилого помещения
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, общей площадью кв.м. расположенные в здании ________________, кадастровый (условный) номер: __________________________, по адресу: ______________________________________________, в дальнейшем именуемые «Помещения» (согласно Плану-схеме арендуемых помещений – Приложение №1 к Договору). 1.2. Арендатор намеревается использовать данные помещения с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ, а именно: _____________________________________________.
Образец договора аренды с постоянной и переменной частью аренды
Как оформить договор аренды, чтобы арендатор не терял бы вычет входного НДС по — коммуналке?
Помимо арендной платы арендаторы иногда оплачивают арендодателям выставляемые ими счета на сопутствующие аренде услуги (коммунальные платежи, оплата услуг связи, энергоснабжения и т.п.). Если возмещаемые расходы не включены в состав арендной платы, то арендатор не имеет права на налоговый вычет – такой вывод следует из писем Минфина России от 6 сентября 2005 г.
№ 07-05-06/234, от 3 марта 2006 г.
Агентство юридических и оценочных услуг
_____________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _____________________________, действующий на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора _____________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Мастер-класс: проверяем договор аренды помещения
ФНС отредактировала контрольные соотношения показателей декларации по НДС.
Это связано со вступлением в силу приказа, внесшего поправки в бланк НДС-отчетности.
Если компания для экономии на налогах, вместо того, чтобы набрать штат работников, заключила с несколькими ИП договоры на оказание услуг, налоговики все равно могут признать работу таких ИП трудовой деятельностью и привлечь хитрого работодателя к ответственности за уклонение от обязанностей налогового агента по НДФЛ.
Договор аренды нежилого помещения
По мере чтения этого сайта, вы будете испытывать определенные эмоции, так как поймете, что можете воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости ради собственной безопасности. Более того, вы узнаете, что проверка юридической чистоты недвижимости, это не так уж и дорого, а в результате вы получаете нечто бесценное — безопасность ваших денег и жизни.
Именно так: БЕЗОПАСНОСТЬ жизни и ваших денег.
Условия аренды, договор
Офисные помещения сдаются в аренду по этажам, блокам или комнатам стандартной планировки. Оплата осуществляется только за арендуемые площади и включает в себя коридорный коэффициент 1.08. Помещения сдаются в стандартной отделке, которая включена в арендную плату.
По согласованному с арендодателем проекту, арендатор имеет право за свой счет производить планировку помещений, улучшать качество материалов стандартной отделки, выполнять финишную отделку.
Образец договора аренды с постоянной и переменной частью аренды
Договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Однако договор аренды имеет множество особенностей.
Рассмотрим их в статье. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование*(1).
Переменная часть Арендной платы
Полагаете, что теперь мы станем до хрипоты спорить: относится ли «Если иное не предусмотрено договором» к пункту в целом или действует только до «предусмотренные договором»? Но это сааавсем не означает, что ее сумма будет постоянной — читайте п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
Договор аренды нежилого помещения чаще всего заключается между юридическими лицами, реже между физическим и юридическим. Ниже приведен типовой договор для ознакомления.
В большинстве случаев, у арендодателя есть своя форма договора аренды нежилого помещения. В любом случае, множество пунктов очень похожи — различается лишь формулировка. Наиболее существенные условия договора читайте очень внимательно.
Руководства, Инструкции, Бланки
Образец Договор Аренды С Переменной Частью Арендной Платы
От — коммуналки — до улучшений
«ГОРЯЧАЯ» ТЕМА: АРЕНДНЫЕ СЛОЖНОСТИ
Операции по аренде привлекают пристальное внимание налоговых инспекторов. Причем в большинстве случаев именно арендатор представляет для проверяющих наибольший интерес. Оно и понятно. Ведь при аренде помещений у арендатора возникает множество различных затрат. А значит, у контролеров всегда есть обширное поле деятельности. В статье мы остановимся на некоторых важных налоговых моментах арендных операций, рассмотрев их с позиции арендатора.
ачнем с самой больной «коммунальной» темы. Ведь одной из основных статей расходов фирмы, получающей помещение в пользование, наряду с расходами на уплату самих арендных платежей как раз и являются затраты на коммунальные услуги, услуги связи, охрану и другие подобные выплаты.
«Коммунальные» альтернативы
Существует несколько способов учета коммунальных расходов при аренде. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим все эти способы в разрезе удобства их применения и налоговых последствий. Последний аспект особенно интересен с учетом многочисленных разъяснений специалистов финансового и налогового ведомств.
Арендодатель перевыставляет счета-фактуры
Это очень распространенный вариант, но, к сожалению, фактически не позволяющий арендатору получить вычет по налогу на добавленную стоимость.
На первый взгляд для того, чтобы арендатор возместил НДС по расходам на «коммуналку», достаточно получить от арендодателя перевыставленный счет-фактуру по услугам, потребленным пользователем помещения.
В своих письмах чиновники неоднократно разъясняли, что арендодатели не вправе выставлять счета-фактуры на электроэнергию, услуги связи и, по аналогии, на другие виды коммунальных услуг, а арендаторы не имеют права зачесть НДС по таким перевыставленным документам(*1) .
Надо сказать, что как финансисты, так и инспекторы обосновывают свою позицию, ссылаясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 года N 7349/99. В нем суд установил, что арендодатель не является энергоснабжающей компанией для арендатора. Он сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания. Следовательно, арендодатель не может выставить счет-фактуру на коммунальные платежи. Ведь он не оказывает эти услуги, а лишь перевыставляет счет, по которому ему компенсируют оплаченные услуги. Понятно, что без счета-фактуры арендатор не вправе возместить НДС.
Чиновники подчеркивают, что арендодатель — это продавец одной-единственной услуги — по аренде помещения. Больше он арендатору ничего не продает. То есть по всем остальным услугам (связи, коммунальным и пр.) арендодатель продавцом не является. При этом реальный потребитель таких услуг — арендатор. В то же время поставщик коммунальных услуг (энерго-, газо- и водоснабжающая организация) реализует электричество, газ и воду непосредственно арендодателю. И перепродать ее тот не может. Соответственно, не может он и перевыставить счет-фактуру. Ведь по условиям налогового законодательства счет-фактура должен быть выставлен продавцом товаров (работ, услуг)(*2). Получается, что лицо, которое может выполнить такую обязанность, отсутствует.
В нашем случае арендодатель, являясь стороной по договору со службами, предоставляющими коммунальные услуги, оплачивает в том числе и долю расходов арендатора. А тот, в свою очередь, впоследствии возмещает арендодателю затраты в этой доле. При этом «коммуналку» арендатор может учесть при расчете налога на прибыль в составе прочих или материальных расходов(*3) на основании счета (именно счета, а не счета-фактуры) арендодателя. Признать такие расходы можно, особо не беспокоясь, потому что на сегодняшний день ни Минфин России, ни налоговые органы не оспаривают эту возможность для арендатора(*4) .
Снабжающие организации практически всегда отказываются от подписания договора с арендатором помещения
Форма счета, на основании которого арендатор возмещает арендодателю расходы по коммунальным услугам, законодательно не установлена. Следовательно, стороны могут составлять его в произвольной форме. Главное, чтобы в счете были обязательные реквизиты, установленные для документов, унифицированная форма которых не утверждена(*5). В качестве приложения к нему арендатору следует получить копии счетов коммунальных служб, расчеты арендодателя сумм причитающейся на долю арендатора части «коммуналки», а также документы, подтверждающие оплату счетов арендодателя.
Поскольку сумму НДС, выделенную в счете, принять к вычету нельзя, то можно ли включить предъявленный налог в расходы, уменьшающие облагаемую прибыль, или нет?
Раньше такой вопрос чиновники не поднимали, ограничиваясь лишь разъяснениями о том, что суммы НДС, предъявленные в счете и перечисленные арендодателю в качестве компенсации коммунальных платежей, нельзя принять к вычету(*6). Наряду с этим встречались и другие комментарии. Так, арендодатель, руководствуясь статьей 170 Налогового кодекса, включает суммы НДС, предъявленные поставщиком коммунальных услуг, не принимаемые у него к вычету, в стоимость таких услуг. И, предъявляя счет арендатору, формирует для того стоимость коммунальных услуг с учетом НДС. Арендатор же в свою очередь включает всю стоимость предъявленной «коммуналки» в расходы(*7). Многие так и поступали.
Недавно Минфин России дал ответ, который никак не может порадовать арендаторов. Финансисты указали, что суммы НДС по оплаченным арендатором счетам за потребленную в рамках договора аренды электроэнергию нельзя ни принять к вычету, ни учесть в налоговых расходах. Минфиновцы обобщили в качестве платежей арендатора, к которым может быть применен такой порядок, коммунальные платежи, услуги связи, а также услуги по охране и уборке арендуемых помещений.
Финансовое ведомство считает, что НДС по таким расходам не уменьшает облагаемую прибыль, поскольку предъявление этого налога в счете арендодателем некорректно. Ведь у него отсутствуют основания для предъявления НДС арендатору.
Если компания решит с этим мнением поспорить, отстаивать свою позицию ей, скорее всего, придется в суде.
Арендатор заключает договор со снабжающей организацией
От одного из самых распространенных вариантов перейдем к самому безрисковому. К сожалению, этот идеальный с точки зрения налоговых последствий способ не достижим на практике.
Итак, способ, к которому, безусловно, следует стремиться, — заключение арендаторами договоров поставки коммунальных услуг непосредственно со снабжающими компаниями. В этом случае арендатор смело уменьшает на такие расходы облагаемую прибыль и принимает к вычету НДС на основании полученных от поставщика услуг счетов-фактур.
Но на пути к такому оформлению отношений встает большая проблема. Гражданским кодексом установлено, что по договору энергоснабжения снабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а тот обязуется ее оплачивать(*8). Договор заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям снабжающей организации. Правила, установленные для договора электроснабжения, распространяются и на другие договоры снабжения через присоединенную сеть, такие как тепло-, водо-, нефте-, газоснабжения(*9) и др.
Однако в подавляющем большинстве случаев арендатор не является владельцем тепло-, газо-, водо- и энергосетей и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Поэтому энерго- и водоснабжающие организации практически всегда отказываются от подписания договора с арендатором.
Будет ли прок от агентских отношений?
Остановимся на варианте оформления коммунальных отношений, который рекомендуют некоторые специалисты. Отметим, что Минфин России сам подсказал компаниям этот способ. Правда, разъяснения были предназначены для фирм, применяющих УСН, и касались услуг связи.
Но представители налоговых органов считают возможным применение агентского договора и в отношении коммунальных услуг(*10) .
Как известно, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала(*11). Такое условие может быть предусмотрено в самом договоре аренды. В контракте стороны укажут, что арендодатель выступает в роли агента арендатора (принципала) по оплате услуг третьих лиц (поставщиков коммунальных услуг).
Тогда поставщик «коммуналки» выставляет счет-фактуру на имя агента (арендодателя), а тот на основании данного документа выписывает счет-фактуру на имя арендатора (принципала), получая за это вознаграждение. Порядок составления счетов-фактур и их регистрации при приобретении товаров (работ и услуг) через посредника четко прописан в Правилах ведения журналов. (*12). Получается, что арендодатель выставляет в адрес арендатора счет-фактуру на основании документа, полученного от поставщика. По такому счету-фактуре арендатор может принять НДС к вычету. Проблем с признанием суммы «коммуналки» в налоговых расходах у арендатора также не возникает.
Однако такой способ оформления отношений значительно усложняет документооборот. Кроме того, являясь возмездным, увеличивает затраты арендатора на выплату агентского вознаграждения, пусть даже зачастую и символического. Отметим, что в разъяснениях чиновников рекомендации применять этот способ при расчетах за коммунальные услуги встречаются не часто. Поэтому в последнее время в качестве основного варианта многие фирмы рассматривают договор аренды, предусматривающий включение коммунальных платежей в состав арендной платы. Именно о нем мы и поговорим далее.
Большая аренда, или Постоянная и переменная части арендной платы
При заключении такого договора все затраты арендатора, включая «коммуналку», будут расценены как расходы по договору аренды. Компенсация по оплате счетов коммунальных служб произойдет не явно, а через арендные платежи. Правомерность таких действий подтверждена и финансистами(*13). Они считают возможным, чтобы оплата услуг по аренде также производилась в виде арендной платы, которая состоит из основной (постоянной) и дополнительной (переменной, эквивалентной сумме коммунальных платежей) частей. В этом случае вся сумма арендной платы (как основная, так и дополнительная) является оплатой арендодателю единой услуги по предоставлению в аренду помещений.
Арендодатель выставляет счет-фактуру в обычном порядке на всю сумму арендной платы, а арендатор фиксирует этот документ в книге покупок и принимает по нему НДС к вычету.
Арендатора может насторожить, что в такой ситуации сумма дополнительной арендной платы (коммунальная составляющая) меняется от месяца к месяцу. Это означает, что арендная плата в целом будет величиной непостоянной. В то же время пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса содержит требование о том, что размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год. Однако беспокоиться по этому поводу не стоит. Судьи ВАС РФ разъяснили(*14). что в течение года должно оставаться неизменным лишь условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. То есть сумма платы вполне может и измениться. Главное, чтобы механизм ее расчета, закрепленный в договоре, остался неизменным.
При этом в документах, предъявляемых арендатору, расшифровка того, что включает арендная плата, не требуется. Более того, какого-либо упоминания о потребленной воде, тепле и электроэнергии в этих бумагах следует избегать, чтобы у инспекторов не возникло соблазна начать доказывать, что имело место возмещение коммунальных расходов, только завуалированное. В самом же внутреннем расчете, который стороны согласовывают ежемесячно, естественно, такие конкретные данные будут присутствовать. Однако за рамки внутреннего расчета им выходить не обязательно. Ведь арендатор вправе уменьшить облагаемую прибыль и зачесть НДС на основании счета-фактуры и иных документов с формулировкой «арендная плата» без каких-либо расшифровок.
Позицию, содержащуюся в письме Минфина России от 27 декабря 2007 года N 03-03-06/1/895, ранее уже неоднократно излагали налоговики (см. например, письма УФНС России по г. Москве от 30.03.2005 N 19-11/[email protected], УМНС России по г. Москве от 25.02.2003 N 26-12/10695 и др.).
Любопытно, что финансисты ссылаются не на нормы статьи 170 Налогового кодекса, а на пункт 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января
2002 года N 66. Судьи ВАС РФ, рассматривая выплаты компенсаций арендатором, пришел к выводу, что такая оплата осуществляется не в рамках договора энергоснабжения. При этом судьи указали, что подобные соглашения о компенсации следует рассматривать как часть договора аренды.
Арендодатель не реализует электро- и тепловую энергию, услуги водоснабжения и т. п. Поэтому в соответствии с выводом Президиума ВАС РФ выплачиваемые арендатором суммы не являются компенсацией, а должны признаваться частью арендной платы.
Очевидно, что в рассматриваемой финансистами ситуации арендодателю следует выставлять арендатору счета-фактуры не только на суммы постоянной части арендной платы (за собственно аренду), но и на суммы той самой компенсации, называя ее при этом переменной частью платы. Тогда никаких трудностей с вычетом сумм НДС по данным расходам не будет. Однако такой порядок расчетов необходимо оговорить в договоре аренды или в допсоглашении к нему.
На практике арендодатель зачастую не отражает услугу по аренде в одном счете-фактуре, а выставляет 2 документа. Такие действия вполне понятны. Выставляя, к примеру, счет-фактуру за текущий месяц, арендодателю известна только сумма по основной части арендной платы. Дополнительная же часть будет ему известна только спустя некоторое время. Понятно, что ожидать от поставщика коммунальных услуг таких сведений в последний день месяца, за который производятся расчеты, не приходится. Вот поэтому и появляются 2 счета-фактуры.
Четыре способа учета «коммуналки»
при аренде
Последствия таких действий арендодателя могут быть весьма неприятны для арендатора. Так, формально являясь единой услугой, арендная услуга должна быть оформлена одним счетом-фактурой. Если же арендодатель получает 2 счета-фактуры, то инспекторы могут по формальным признакам счесть второй из них (на дополнительную, переменную часть) исправлением или уточнением первого документа. И потребовать внести исправления в книги продаж и книги покупок у сторон договора(*15) .
Действительно, формально зачесть НДС по одной услуге можно только единожды. До 1 января 2006 года, когда одним из условий применения вычета была оплата товаров (работ, услуг), частичный вычет мог быть. Сейчас же применение вычета по одной услуге дважды не регламентировано Налоговым кодексом. А внесение исправлений
в счет-фактуру по требованию инспектора может привести к переносу вычета по НДС у арендатора на более поздний месяц.
Как же арендатору лучше выйти из этой ситуации?
Специалисты, отнюдь не претендуя на идеальность найденного способа, советуют следующее. Стороны могут заложить в условия договора порядок расчета арендной платы за текущий месяц с использованием данных о коммунальных услугах, потребленных арендатором за предыдущий месяц. Оговоримся, что такое оформление отношений, даже и отраженное в договоре, не гарантирует для арендодателя отсутствие налоговых рисков, особенно в части признания расходов при расчете налога на прибыль. Но и явных оснований для отказа в признании затрат мы не находим.
Текущий ремонт — трудностей быть не должно
Арендатор обязан поддерживать полученное имущество в исправном состоянии, нести расходы по его содержанию и проводить за свой счет текущий ремонт (если иное не установлено законом или договором аренды)(*16) .
Налоговый кодекс содержит норму, которая разрешает уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы по ремонту арендованных основных средств(*17). Если договором аренды не предусмотрено, что арендодатель возмещает такие траты.
Как неоднократно разъясняли финансисты, способ проведения ремонта (хозяйственный или подрядный) значения не имеет(*18). Любые затраты, связанные с ремонтом амортизируемых ОС, арендуемых организацией, учитываются в составе ее налоговых расходов. НДС, предъявленный при ремонте, арендатор также может принять к вычету.
Затраты на текущий ремонт арендованных помещений могут быть признаны в составе расходов и у фирм, применяющих упрощенную систему налогообложения(*19) .
Арендодатель может при проведении особо дорогих и сложных видов ремонта создать резерв под предстоящий ремонт ОС(*20). Однако следует иметь в виду, что это его право, а не обязанность.
Документы, на основании которых арендатор отражает в налоговом учете операции по ремонту помещения собственными силами:
Имущество улучшим — проблемы получим?
Налоговый кодекс не разделяет для целей налогообложения ремонт на текущий и капитальный. А вот разница между капитальным ремонтом и реконструкцией существенна. Ведь ремонт, в том числе и капитальный, не улучшает технических характеристик объекта, не изменяет его назначения и не придает ему новых качеств. Реконструкция же (модернизация) приводит к изменению технологического или служебного назначения здания, появлению новых качеств, увеличению производственных мощностей и пр.
Способ расчета арендной платы, когда она состоит из 2 частей — основной (постоянной) и дополнительной (переменной), — на мой взгляд, достаточно безопасен с точки зрения налогообложения.
Если фирма-арендатор принимает расходы по аренде на основе расчета от арендодателя, никаких проблем у нее возникнуть не должно. Налоговики сами предлагают такой вариант документального подтверждения затрат по аренде (см. например, письмо УФНС России по г. Москве от 25.01.2006 N 19-11/4436). При этом алгоритм такого расчета может быть любым (в т. ч. и на основании данных о коммунальных услугах, потребленных арендатором за предыдущий месяц) — ни гражданское, ни тем более налоговое законодательство это не регламентируют.
Вместе с тем в подобной ситуации налоговики зачастую пытаются инкриминировать сторонам договора ежемесячное изменение арендной платы, не предусмотренное контрактом. Однако в данном случае согласно договору алгоритм расчета арендной платы не меняется. А чаще чем раз в год нельзя менять именно этот алгоритм, а не саму сумму аренды (п. 11 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Именно поэтому арендатор должен четко разграничивать понятия капитального ремонта и реконструкции (модернизации). Дело в том, что, если объект аренды будет реконструирован или модернизирован, можно говорить о капитальных вложениях в арендованное имущество в виде отделимых (неотделимых) улучшений.
Квалификация проведенных работ в качестве не отделимых улучшений далеко не всегда выгодна арендатору
Представители финансового ведомства разъясняли(*21). что при отнесении работ к ремонту или реконструкции следует руководствоваться следующими документами: письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 года N 80; ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р)(*22) ; положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000(*23) .
Улучшения арендованного помещения бывают отделимые и неотделимые. Улучшение признается отделимым, если оно отделяется от имущества без вреда для его назначения и целостности. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды(*24). Вложения арендатора, связанные с производством таких улучшений, по окончании работ формируют в его бухгалтерском учете стоимость отдельного объекта основных средств(*25). При этом активы, в отношении которых выполняются условия, предусмотренные пунктом 4 Положения по бухучету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), и стоимость которых не более 20 000 рублей, могут отражаться в учете и отчетности арендатора в составе МПЗ(*26) .
В налоговом учете отделимые улучшения со сроком полезного использования свыше 12 месяцев и стоимостью более 20 000 рублей (с 1 января 2008 г.) арендатор включает в состав амортизируемого имущества(*27) и списывает на расходы через амортизацию. При этом норму амортизации определяют исходя из срока их полезного использования в соответствии с классификацией(*28) .
Неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, также признаются у арендатора амортизируемым имуществом(*29). Кстати, не так давно финансисты разъясни-ли, что арендатор должен самостоятельно определить, какие затраты являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие — капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в арендуемый объект(*30). Исходить тут нужно из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т. д. А совсем недавно минфиновцы еще раз обратили внимание арендаторов на то, что амортизируются только те неотделимые улучшения, которые носят капитальный характер (т. е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением). Если цель затрат — текущее поддержание арендованных ОС в рабочем состоянии, то их единовременно учитывают как расходы на ремонт(*31) .
Квалификация проведенных работ в качестве неотделимых улучшений не всегда выгодна арендатору. Ведь амортизировать такие объекты он вправе только до тех пор, пока не истечет срок договора аренды(*32). Минфин России неоднократно разъяснял, что, если срок службы арендованного объекта больше срока договора аренды, часть стоимости капвложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована. То есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения. По окончании срока договора начисление амортизации по неотделимым улучшениям арендатору следует прекратить(*33). Если же стороны примут решение о пролонгации договора, то арендатор может продолжить начислять амортизацию(*34) .
Допустим, расходы на проведение капитального ремонта или создание неотделимых улучшений арендованного имущества возмещаются арендодателем. Тогда арендатор учитывает полученную сумму в составе выручки(*35) .
По истечении срока действия договора аренды происходит безвозмездная передача неотделимых улучшений в собственность арендодателя. Такая передача признается объектом обложения НДС(*36). Налогом облагают их стоимость, исчисленную исходя из цен, определяемых по статье 40 Налогового кодекса, без включения НДС(*37). то есть исходя из рыночной цены. Поэтому при передаче арендодателю имущества с неотделимыми улучшениями арендатору необходимо начислить НДС, выписать счет-фактуру в одном экземпляре и зарегистрировать его в книге продаж.
Надо сказать, что во многих случаях грань между ремонтом и неотделимыми улучшениями весьма зыбка. Поэтому есть риск, что ряд работ вполне может быть отнесен инспекторами именно к неотделимым улучшениям. Чтобы доказать, что работы все же относятся к ремонту, следует тщательно продумать и документально подтвердить причины их проведения. Соответственно, необходимо оформить документы так, чтобы минимизировать возможность квалификации расходов в качестве неотделимых улучшений. Важно не использовать в документах такие слова, как реконструкция, перепланировка, модернизация и т. п.
Автор статьи:
Е.В. Мельникова ,
служба Правового
консалтинга ГАРАНТ,
аудитор
*1) письма ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040, Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52, от 06.09.2005 N 07-05-06/234